Anche nel condominio è possibile procedere (oppure si è costretti a procedere) alla nomina dell'amministratore giudiziario.

Di solito, è necessario procedere alla nomina dell'amministratore giudiziario, quando l'assemblea del condominio per inerzia o per contrasti interni non riesce a nominare un amministratore, si tratta di situazioni che si verificano spesso nella realtà, infatti, basta pensare all'ipotesi nella quale per nominare l'amministratore servono i millesimi di un proprietario, il quale è restio a nominare l'amministratore, perché moroso e, quindi, è cosciente che facendo nominare l'amministratore riceverà i decreti ingiuntivi per il pagamento delle spese condominiali, oppure, si potrebbe pensare all'ipotesi in cui, il vecchio amministratore si dimette e l'assemblea (per inerzia) non si riunisce e non nomina un sostituto.

L'art. 1129 c.c. prevede che "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario". L'art. 1129 c.c. pone due questioni: a) la legittimazione a procedere alla nomina dell'amministratore giudiziario, b) la possibilità (o meno) di poter procedere alla nomina dell'amministratore giudiziario quando il numero dei condomini (o dei proprietari?) è minore di 8.

La riforma del condominio è intervenuta sulla legittimazione a chiedere la nomina individuando uno dei proprietari e l'amministratore uscente, offrendo a tale soggetto una via di fuga dal condominio, nelle ipotesi nelle quali, presentate le dimissioni o (scaduto l'incarico) l'assemblea non provvede alla nomina di un nuovo amministratore.

L'art. 1129 c.c. fa riferimento ad un numero preciso 8 condomini, (sorvolando sul fatto che anche in questa ipotesi in questa ipotesi si pone il problema, già sollevato per l'assemblea del supercondominio, se la locuzione condomino corrisponde – o meno – a quella di proprietario) occorre chiedersi se è possibile procedere alla nomina di un amministratore di condominio quando i condomini sono meno di 8. Per poter fornire una risposta esauriente occorre considerare che anche in presenza di soli due proprietari (c.d. condominio minimo) si è in presenza di un condominio, infatti, il numero dei proprietari può essere rilevante per semplificare alcuni aspetti della gestione del condominio, ma non è un elemento che esclude l'esistenza del condominio. Inoltre devono essere considerati altri due elementi:

1) non esiste nessun obbligo a carico dei singoli proprietari di dover assumere la carica di amministratore di condominio, il altri termini  è nulla una delibera di assemblea (o anche un regolamento di condominio) che imponesse ai proprietari di essere amministratore anche se con un sistema turnario (oppure, addirittura, di pagare un amministratore a proprie spese quando è il proprio turno) in quanto imporrebbe degli obblighi senza il consenso di tutti i proprietari,

2) nulla esclude che possano esistere dei condomini con 6 unità immobiliari, ma che hanno un carico di spese (es. due dipendenti) che necessitano di un amministratore, non potendosi ipotizzare una gestione amichevole  (o de-formalizzata) del condominio.

E' vero che la riforma del condominio sempre all'art. 1129 prevede che "In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore", ma una simile previsione può essere spiegata da un lato, notando che potrebbe a fare riferimento proprio all'amministratore giudiziario, dall'altro lato, sottolineando che ove si interpretasse la locuzione "persona che svolge funzioni analoghe a quelle di amministratore", proprio come riferita ad una gestione condominiale deformalizzata, possibile quando i condomini sono meno di 8, occorre sempre valutare se in concreto è possibile una gestione del condominio deformalizzata (infatti, ad esempio, in un condominio formato da 6 condomini, ma con un rendiconto annuale di 40.000 euro e due dipendenti è semplicemente impossibile ipotizzare una gestione non formale del condominio o non prevedere la nomina di un amministratore). Senza considerare che anche in presenza di una gestione del condominio non formale, non vengono meno gli altri obblighi di legge, come le delibere dell'assemblea, in altri termini, anche in presenza di una gestione del condominio non formale, (perché i proprietario sono 5 e le uniche spese sono la bolletta enel e la pulizia delle scale) rimane attivo l'altro organo del condominio, cioè l'assemblea.

L’obbligo di nominare all’amministratore quando i condomini sono più di 8 non significa divieto di nomina quando i condominio sono 5, ma significa solo che quando i condomini sono 10 non c’è possibilità (discrezionalità) di scelta tra la nomina dell’amministratore o meno, cioè   si è in presenza di atti dovuti, in questo senso obbligatori, cioè senza discrezionalità per l’assemblea e l’autorità giudiziaria. Quindi, quando i condomini sono 10, in caso di ricorso all’autorità giudiziaria si dovrà solo provare l’impossibilità o l’inerzia dell’assemblea per chiedere all’autorità giudiziaria la nomina dell’amministratore e la nomina è dovuta (senza altra valutazione discrezionale), in questo senso la nomina è obbligatoria.

Quando, invece, i condomini sono 5 non è vietato all’assemblea nominare un amministratore, ma l’assemblea ha facoltà di scelta (in questo senso discrezionalità e non obbligo) proprio perchè c’è facoltà e discrezionalità la decisione dell’assemblea dipenderà dal caso concreto (e dalla complessità della gestione), quindi, quando i condomini sono 5 c’è facoltà dell’assemblea di nominare un amministratore e i medesimi soggetti che compongono l’assemblea di condominio hanno la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria per avere la nomina dell’amministratore, provando, non solo, l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma provando anche la necessità di un amministratore (e, quindi, l’impossibilità di una gestione non formale o amichevole) per la complessità della gestione del condominio. Identica facoltà di nomina è riservata all’autorità giudiziaria, in questo senso sussiste discrezionalità nella nomina (non trattandosi di un atto obbligato o obbligatorio e, certo, non si tratta, neppure, di atto vietato). Di conseguenza, il vaglio dell’autorità giudiziaria sarà più ampio dell’ipotesi tipica (condomini in numero maggiore di 8) e non sarà limitata al solo controllo dell’inerzia dell’assemblea o del blocco dell’assemblea, ma si estenderà anche alla valutazione della complessità della gestione nella situazione concreta (e, quindi, verrà valutata l’impossibilità di procedere con una gestione del condominio non formale o amichevole).

L'amministratore giudiziario deve seguire gli identici adempimenti dell'amministratore di nomina assembleare, come ad esempio, compilare l'anagrafe condominiale, tenere il libro della contabilità e soprattutto dovrà procedere alla riscossione anche tramite decreto ingiuntivo delle quote condominiali.

Quanto, invece, al compenso mancando un "accordo" iniziale tra assemblea e amministratore e non potendo l'autorità giudiziaria determinare il compenso al momento della nomina, l'onorario dell'amministratore giudiziario, in assenza di un diverso accordo, (non avendo interesse l'amministratore giudiziario ad accordarsi con l'assemblea), si determina secondo ogni incarico professionale (es. tariffa degli ordini professionali) ed in caso di contestazioni sarà l'autorità giudiziaria (con un procedimento contenzioso ordinario)   a valutare la congruità della parcella presentata dall'amministratore giudiziario (conformemente al disposto dell'art. 1709 c.c.).

La richiesta, cioè il ricorso per la nomina dell'amministratore giudiziario è fatta presso il tribunale del luogo dove è ubicato il condominio e non richiede la preventiva mediazione obbligatoria, trattandosi di un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio. Fino alla nomina dell'amministratore giudiziario, rimane in carica il vecchio amministratore di nomina assembleare se esistente (per prorogatio imperii) non potendosi immaginare un vuoto della carica.

La procedura segue  l'iter delineato dall'art. 737 e 738 cpc, assegnato il ricorso ad una sezione (collegiale) del tribunale, viene fissata l'udienza (prima della camera di consiglio), la notifica del ricorso viene fatta al condominio, (l'udienza è necessaria sia permettere al tribunale di assumere le "sommarie informazioni" sia per dare al condominio la possibilità di aggiungere nuovi elementi (es. dire che nelle more è stato nominato l'amministratore dall'assemblea) dopo l'udienza il collegio decide in camera di consiglio.

Anche se si tratta di una procedura di volontaria giurisdizione si applica la norma in materia di spese legali. Infatti l'art. 91 c.p.c. si riferisce ad ogni processo, senza distinzioni di natura e di rito ed il termine "sentenza" è  ivi usato nel senso di provvedimento che, nel risolvere contrapposte posizioni, chiude il procedimento stesso innanzi al Giudice che lo emette: quindi, anche se tale provvedimento sia emesso nella forma dell' ordinanza o del decreto. Inoltre, la condanna al pagamento delle spese del giudizio, in quanto consequenziale ed accessoria, può essere legittimamente emessa dal giudice a carico del soccombente anche d'ufficio in mancanza di una esplicita richiesta dalla parte che risulti vittoriosa (cfr. Cass. S.U. 10/10/1997 n. 9859), sempreché la stessa non abbia manifestato espressa volontà contraria (il che esclude la possibilità di ravvisare la dedotta violazione dell'art. 112 c.p.c.) e financo quando il giudice debba dichiarare cessata la materia del contendere, dovendosi in tal caso delibare il fondamento della domanda per decidere sulle spese, secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. 29/9/2006, n. 21244).

Quanto alla durata dell'incarico amministratore giudiziario, questa non è determinata nel provvedimento di nomina o da una norma di legge (come per la nomina dell'amministratore tramite assemblea)  e può durare fino a quando l'assemblea non provvede a nominare un nuovo amministratore, in altri termini, dopo la nomina dell'amministratore giudiziario, l'assemblea non perde il potere di nominare un amministratore ordinario, ma  ha può far terminare in qualsiasi momento l'incarico dell'amministratore giudiziario, procedendo alla nomina dell'amministratore ordinario (ovviamente questo accadrà nel momento in cui saranno risolti i problemi che hanno portato alla nomina dell'amministratore giudiziario).

Cass. civ. sez. VI, del 11 febbraio 2015 n. 2719 in pdf