Il tema delle distanze tra edifici o costruzioni è un tema molto sentito e che presenta varie sfaccettature.

Il legislatore prevede molte norme che impongono distanza tra edifici/costruzioni, basta ricordare l'articolo  873 c.c. dal quale si deducono alcuni principi 1) quando le costruzioni non sono unite o aderenti devono avere una distanza non minore di tre metri 2) i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore (non minore). Per regolamenti locali ci si riferisce ai piani regolatori generali e/o ai regolamenti edilizi comunali, i quali – di solito – prevedono distanze tra le costruzioni (o dal confine) maggiori di tre metri, in altri termini impongono spazi più ampi rispetto a quanto previsto dal codice civile (il quale, ricordiamoci, è stato redatto nel 1942); 3) sempre dall’art. 873 c.c. si deduce che uno dei presupposti per l’applicazione delle distanze è dato dal fatto che i fondi devono essere “finitimi” nel senso che devono essere confinati o contigui, di conseguenza, se i due fondi sono separati da una strada pubblica l’art. 873 c.c. non è applicabile

Il codice civile è integrato dai provvedimenti della pubblica amministrazione (piani regolatori ecc.).

Data la complessità delle fonti normative in materia di distanze, sorge l'esigenza di reperire e coordinare le varie norme (che, si sottolinea,  non nascono nello stesso settore del diritto, ma che provengono da ambiti diversi: il diritto civile e il diritto amministrativo, con tutte le conseguenze che possono derivare da queste diversa provenienza).

Quanto alla complessità delle norme, per facilitare il compito del giudice  è stato stabilito che (almeno ai fini della reperibilità delle fonti) il giudice può reperire l'ufficio le norme amministrative) che regolano le distanze (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2012 n. 23018).

Questo, però, non risolve tutti i problemi, posto che in alcune norme all'amministrazione pubblica è riconosciuta la facoltà di ridurre le distanze tra costruzioni, il sorge, però, nel momento in cui occorre valutare se sussistono i presupposti (giuridici) che legittimano la riduzione delle distanze.

La norma che si può prendere come paradigma è il Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968, articolo 9 rubricato con il titolo di "Limiti di distanza tra i fabbricati". Questo articolo prevede una serie di distanze minime tra fabbricati molto complessa:

– per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

– per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Quindi, dalla lettura della norma risulta che la pubblica amministrazione è ammessa la possibilità di ridurre le distanze tra costruzioni, non in base ad una scelta discrezionale, ma solo se si è  in presenza di alcuni requisiti tecnici e giuridici. In particolare, per confermare quanto detto, è possibile osservare l'ultima parte dell'articolo 9 del decreto il quale prevede che "sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.

Di conseguenza, in mancanza di di un piano particolareggiato o di una  lottizzazione convenzionale non si attiva la facoltà della p.a. di ridurre le distanze tra gli edifici e l'eventuale autorizzazione ad costruire a distanze inferiori è illegittima e legittima il soggetto danneggiato (di solito uno dei proprietari che si vede costruire a distanza minore) ad adire l'autorità giudiziaria per tutelare i propri interessi.

Descritto il quadro normativo, occorre analizzare i motivi che hanno spinto il legislatore a regolare questa questione sono molti e possono essere così raggruppati: l'esigenza di organizzare lo sviluppo edilizio (urbano) delle aree soggette ad edificazione, l'esigenza di evitare intercapedini (budelli), che possono essere insalubri e, quindi, un pericolo per la salute e anche per la sicurezza pubblica (in caso di catastrofi naturali (es. terremoti).

Alle motivazioni tradizionali, (sopra evidenziate), oggi si possono aggiungere tutte le esigenze relative alla privacy delle persone.

Di solito, (come del resto fatto per quando detto in precedenza) si immaginano le controversi in tema di distanza sempre e solo riferite ad costruzioni da erigere o in fase di realizzazione (ex novo), in realtà la questione delle distanze, in realtà la normativa sulle distanze è applicabile anche in presenza di costruzioni già effettuate, basta pensare all'esigenza di montare un ascensore in un cortile condominiale nel quale sono presenti più finestre di appartamenti privati, la cui veduta sarebbe compromessa dall'ascensore.

Oppure, è possibile pensare all'ipotesi della sopraelevazione dell'ultimo piano di un edificio, il quale andrebbe  a compromette la privacy del proprietario sito in un edificio limitrofo e che si trova, anche lui, all'ultimo piano.

Cass. civ. sez. II, 18 febbraio 2014 n. 3803 in pdf