I divieti imposti nel regolamento di condominio

Il regolamento di condominio contiene delle norme dirette a regolare la vita del condominio (come, ad esempio,  le modalità di convocazione dell'assemblea, al nomina dell'amministratore oppure la presentazione del rendiconto) e delle norm direte a regolare l'uso dei beni condominiali (come, ad esempio, il parcheggio nel cortile del condominio) oppure a limitare l'uso delle unità immobiliari presenti nel condominio (come, ad esempio, il divieto di adibire l'immobile ad albergo, oppure il divieto di svolgere nell'unità immobiliare attività economiche).

Violazione dei divieti all'uso dei beni privati contenuti nel regolamento di condominio

Ovviamente, capita che venga violato il divieto imposto dal regolamento di condominio all'uso della proprietà privata, in queste situazioni, occorre valutare, da un lato, come far rispettare il divieto, dall'altro, se è possibile non applicarlo, in entrambe le ipotesi, deve essere individuata la natura giuridica del divieto (per comprendere le regole del diritto da applicare o disapplicare) dall'altro quali sono i requisiti formali la cui presenza permette di imporre il rispetto del divieto oppure la cui assenza permette di ritenere non applicabile il divieto

La natura giuridica delle limitazioni alla proprietà privata contenute nel regolamento di condominio

La presenza, in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle porzioni di proprietà esclusiva, poiché incidono non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, vanno ricondotte nella categoria delle servitù atipiche e non già delle obbligazioni "propter rem".

In modo più netto si può affermare che i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva hanno la natura di servitù reciproche.

Natura dell'azione processuale diretta a far rispettare il divieto di uso di una unità immobiliare contenuto in un regolamento di condominio

Quando i condomini prospettino che, nell'ambito di un edificio condominiale, in dipendenza delle previsioni contenute nel regolamento condominiale convenzionale, gli appartamenti di proprietà esclusiva non possono essere adibiti ad una data destinazione ed invochino accertamento in tal senso nonché cessazione della destinazione asseritamente indebita, si è al cospetto di un'actio confessoria servitutis.

Requisiti necessari e prove necessarie per la domanda processuale diretta ad imporre il rispetto dei divieti presenti nel regolamento condominiale

Quando si agisce per imporre il rispetto del divieto all'uso di un bene privato (contenuto nel regolamento di condominio)  l'attore in confessoria ha un duplice onere probatorio, deve dimostrare l'esistenza del diritto di servitù e deve dimostrare, rispetto ai terzi acquirenti, l'opponibilità del diritto di servitù (l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va regolata secondo le norme proprie delle servitù), giacché si presume la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni.

Esistenza del limite al godimento o all'uso della proprietà privata  contenuto in un regolamento di condominio

Il limite al godimento o all'uso di una proprietà privata non deve essere solo contenuto nel regolamento di condominio per potersi dire esistente, ma per esiste come divieto deve avere anche altri requisiti.

Per raggiungere la prova dell'esistenza del divieto l'attore ha l'onere di dimostrare che le disposizioni del regolamento condominiale che restringono nell'interesse comune i poteri e le facoltà che i singoli condomini hanno sulle rispettive porzioni di proprietà esclusiva, assumono carattere convenzionale, nel senso, cioè, che, se precostituite dall'originario unico proprietario dell'edificio, sono state accettate dai condomini nei contratti di acquisto delle rispettive proprietà esclusive oppure in separati appositi atti, oppure se deliberate dall'assemblea dei condomini, sono state approvate all'unanimità.

Trascrizione del limite alla proprietà privata contenuto in un regolamento di condominio

Come ogni servitù anche quelle contenute nel regolamento di condominio (sotto forma di limit al godimento o all'uso) devono essere trascritte.

Per un verso non è sufficiente il generico rinvio nella nota di trascrizione al regolamento condominiale, ma, ai sensi degli artt. 2659, 1° co., n. 2, e 2665 cod. civ., occorre indicare le specifiche clausole limitative.

Eccezione di mancata trascrizione del regolamento di condominio

Qualora il proprietario di una porzione di proprietà esclusiva adduca l'inopponibilità ad egli terzo acquirente dei limiti alla destinazione della sua porzione, a rigore, non eccepisce un fatto impeditivo, trattandosi propriamente del riflesso, ex latere suo, del fatto costitutivo della pretesa in re aliena azionata dall'attore.

Più esattamente – in ordine a tal ultimo aspetto – la questione relativa alla mancata trascrizione nell'apposita nota della clausola del regolamento di condominio dettante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive e relativa, di conseguenza, all'inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, sibbene di un'eccezione in senso lato.

Cosicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie.

Cosicché, ulteriormente, il suo rilievo officioso – al pari del rilievo ex officio delle eccezioni in senso lato – è ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere sufficiente che i fatti risultino documentati "ex actis", poiché il regime delle eccezioni si pone in funzione del valore primario del processo, costituito dalla giustizia della decisione, che resterebbe sviato ove pure le questioni rilevabili d'ufficio fossero soggette ai limiti preclusivi di allegazione e prova previsti per le eccezioni in senso stretto.

Prova dell'opponibilità ai terzi

Nel condominio i singoli proprietari sono destinati a cambiare nel corso del tempo, ecco, quindi, che la trascrizione rende opponibile il divieto anche ai successivi acquirenti.

Rispetto ai terzi acquirenti, l'attore ha l'onere di dimostrare l'opponibilità del diritto di servitù, nel senso, cioè, dell'avvenuta trascrizione nei pubblici registri immobiliari, antecedentemente alla trascrizione dell'atto di acquisto del terzo (che non ne fa menzione), delle disposizioni regolamentari prefiguranti limitazioni ai poteri e alle facoltà dei singoli condomini sulle rispettive porzioni di proprietà esclusiva (l'istituto della trascrizione non ammette alcun equipollente e, pertanto, l'acquirente di un immobile non è tenuto a riconoscere la servitù prediale costituita sul medesimo in base ad atto non trascritto, salvo che il contratto di acquisto dell'immobile non contenga un'espressa menzione della servitù, con tutti gli estremi necessari ad identificarla).

Cass., civ. sez. II, del 8 ottobre 2019, n. 25139