L'indennità di avviamento nelle locazioni commerciali

Al termine del contratto di locazione, in alcune ipotesi, il conduttore ha diritto ad avere l'indennità di avviamento ex art. 34 comma 3 della legge 392 del 1978. Oltre l'obbligo i versare l'indennità di avviamento la medesima legge prevede che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionato all'avvenuta corresponsione dell'indennità ex art. 69 comma 8 della legge 3925 del 1978.

Queste due norme presentano due tipi di problemi:

  • 1) occorre valutare cosa si intende per "corresponsione" se pagamento effettivo, oppure, anche pagamento non effettivo (ma a questo equiparato, come, ad esempio, l'offerta formale di pagamento) oppure basta anche una semplice offerta di pagamento (seria), alla quale il rifiuto del conduttore non è giustificato; la questione, che potrebbe sembrare irrilevante, in realtà nasconde la necessità di identificare il momento preciso nel quale il conduttore,  dopo aver rifiutato l'offerta di pagamento dell'indennità, può risarcire il danno per la mancata restituzione dell'immobile;
  • 2) il secondo problema riguarda la questione se il danno da mancata riconsegna dell'immobile richiede la verifica del pagamento dell'indennità (in altri termini, se il danno da mancato rilascio dell'immobile è subordinato al pagamento dell'indennità di avviamento).

La posizione del conduttore al termine della locazione commerciale quando è dovuta l'indennità di avviamento

Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell'immobile (quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all'obbligo di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l'onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell'immobile.

La posizione del locatore al termine della locazione commerciale quando è dovuta l'indennità di avviamento

Come si è detto, nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, a norma degli arti. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978;

Fino a che tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva del sorgere dell'obbligo di riconsegna dell'immobile, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c.

Fermo l'obbligo del conduttore di pagare il canone di locazione fino al rilascio dell'immobile (anche se non è versata l'indennità di avviamento). Pertanto, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la richiesta e dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche al risarcimento del maggior danno.

I rapporti tra le parti di un contratto di locazione commerciale al momento della cessazione del rapporto di locazione con obbligo di pagamento dell'indennità di avviamento

Quindi, da un lato, il conduttore deve pagare il canone fino alla riconsegna dell'immobile locato, dall'altro il locatore deve versare l'indennità di avviamento e fino a quanto non è versata l'indennità il locatore non può chiedere il rilascio dell'immobile.

Il limite imposto al locatore non è applicabile al conduttore, il quale può gire per quantificare l'indennità di avviamento anche se non ha lasciato l'immobile locato.

Questo, però, non spiega il rapporto tra pagamento del canone e obbligo di pagare l'indennità di avviamento.

Nel momento della cessazione del rapporto contrattuale di locazione sino a quello del pagamento dell' indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto "ex lege", che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità.

Offerta di pagamento dell'indennità di avviamento formale e non formale (ma seria e non contestata)

Tutto questo, però, non risolve i quesiti iniziali relativi alla forma che deve rivestire l'offerta di pagamento.

Non è neppure sufficiente affermare che nella  fase, immediatamente successiva allo scioglimento del rapporto contrattuale, il rapporto tra le parti deve essere regolato dai principi di buona fede e di cooperazione del creditore all'adempimento da parte del debitore.

L'offerta di pagamento dell'indennità di avviamento non deve essere (per forza) una offerta formale, ma può anche essere una offerta non formale, purchè seria.

L'accertamento della serietà dell'offerta non formale è riservato al giudice, ma occorre valutare il mezzo di pagamento (e l'offerta consistente nel pagamento mediante assegno circolare è seria, in quanto l'assegno circolare  costituisce ormai mezzo conforme agli usi ed offre analoghe garanzie di affidabilità rispetto al denaro contante, trattandosi di titolo che conferisce certezza dell'esistenza della provvista)  e dovrà tenere in conto della  congruità della somma offerta rispetto all'importo effettivamente dovuto a titolo di indennità di avviamento.

Qualora sia stata effettuata una offerta seria (anche se non formale) , il rifiuto del conduttore di restituire i locali che non ha più titolo contrattuale a trattenere non è più giustificato e il suo comportamento può divenire fonte dell'obbligo di risarcire il danno per il ritardo nella riconsegna dell'immobile.

Non è legittimo infatti il comportamento del conduttore che rifiuti senza alcuna giustificazione o sulla base di generiche considerazioni la restituzione di un immobile a fronte di una offerta non formale, ma seria e precisa, da parte del locatore, di adempiere la sua obbligazione di corrispondere l'indennità di avviamento commerciale.

Quindi, il comportamento del conduttore che permanga nel godimento dell'immobile dopo la cessazione del rapporto contrattuale, e che, a fronte della formulazione, da parte del locatore, di una offerta seria e precisa di adempiere la propria obbligazione di corrispondere l'indennità di avviamento, con un mezzo di pagamento (assegno circolare) ritenuto ormai equipollente al denaro contante, perché emesso solo in presenza di provvista equivalente, non accompagnata da una idonea contestazione, è contrario alla buona fede. Dal momento del rifiuto ingiustificato dell'offerta di pagamento dell'indennità il conduttore non è più legittimato a permanere nella detenzione dell'immobile e a rifiutarne la riconsegna, potendo da quel momento andare incontro all'obbligo di risarcire il danno al locatore.

Verifica d'ufficio del pagamento dell'indennità di avviamento quando è richiesto il danno da mancato rilascio dell'immobile locato ad uso commerciale

Nella locazione di immobili urbani tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell' indennità per la perdita dell'avviamento, esiste un rapporto di reciproca interdipendenza e  da ciò consegue, tra l'altro, che, chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cass., civ. sez. III, del 15 novembre 2017, n. 26950

Aggiornamento: Risarcimento del danno per mancato rilascio dell'immobile locato dovuto al mancato pagamento dell'indennità di avviamento Cass., civ. sez. VI, del 29 maggio 2018, n. 13492

L'orientamento sopra espresso è ripreso e confermato anche dalla  Cass., civ. sez. VI, del 29 maggio 2018, n. 13492, che ha affermato "nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuto versamento della indennità per l'avviamento commerciale, ex artt. 34, comma 3, e 69, comma 8, della I. n. 392 del 1978, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva della scadenza dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'art. 1591 c.c." (Cass. 19634/2016; conf. Cass. 24285/2017).  Cass., civ. sez. VI, del 29 maggio 2018, n. 13492.

Al principio sopra espresso è stato aggiunto un altro chiarimento: se l'immobile fino al pagamento dell'indennità di avviamento può non essere rilasciato al locatore è evidente che il conduttore non deve risarcire i danni per il mancato rilascio dell'immobile se derivante dal mancato pagamento dell'indennità di avviamento.