Opinioni
13 Settembre 2018
12:47

Preliminare di acquisto di un immobile e la comunione legale dei coniugi

Cassazione del 30.5.2018 n. 13570 ha stabilito che il momento determinativo dell’acquisto dell’immobile, onde stabilire se il bene cada (o meno) nella comunione legale tra coniugi, è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale, poiché solo con la conclusione di tale negozio si acquista la proprietà dell’alloggio, mentre la prenotazione (preliminare) dell’alloggio è riconducibile a un diritto di credito inidoneo a formare oggetto della “communio incidens” familiare.
A cura di Paolo Giuliano

Regime patrimoniale della famiglia

Il regime patrimoniale della famiglia (le norme che regolano i rapporti patrimoniali tra i coniugi) si basa su una riforma del 1975 che definire ostica è un eufemismo, per chiarire questo aspetto si potrebbe pensare alle modalità di acquisto dei beni in comunione legale (e alle relative eccezioni), per non parlare della gestione dei beni caduti in comunione (ordinaria e straordinaria amministrazione), si potrebbe chiudere con le modalità con le quali i coniugi devono definire i loro rapporti quando si scioglie la comunione legale dei coniugi.

Preliminare e comunione legale dei coniugi

Quando si accosta la figura del contratto preliminare alla comunione legale, i temi analizzati sono essenzialmente due: a) il preliminare a vendere o ad acquistare richiede  il consenso di entrambi i coniugi (si tratta di atto di ordinaria o straordinaria amministrazione); b) la stipula del preliminare è idonea a far cadere in comunione il bene oggetto del preliminare.

Preliminare a vendere un bene immobile oggetto di comunione legale dei coniugi

Se il bene immobile è in comunione legale dei coniugi il contratto preliminare richiede il consenso di entrambi i coniugi (altrimenti avrebbe ad oggetto un bene parzialmente altrui), consenso che può essere concesso fino al momento della stipula del contratto definitivo.

Preliminare per acquistare un bene immobile

Il preliminare avente ad oggetto l'acquisto di un bene immobile può essere stipulato anche solo da uno dei coniugi, poiché l'acquisto del bene in comunione ad entrambi i coniugi è un effetto automatico ex lege.

In questa situazione sorgono due problemi, come regolare i rapporti di debito e credito tra i coniugi (ad esempio il pagamento del prezzo di acquisto è effettuato solo da uno dei coniugi anche stipulando un mutuo), la definizione dei rapporti de debito e credito reciproci avverrà al momento dello scioglimento della comunione legale dei coniugi.

L'altro riguarda l'identificazione del momento preciso in cui il bene immobile si considera caduto in comunione legale (al momento della stipula del preliminare o al momento della stipula del contratto definitivo), quest'ultima potrebbe sembrare una questione di scarso rilievo, ma in realtà potrebbe accadere che tra la stipula del preliminare  e la stipula del definitivo la comunione legale dei coniugi si scioglie (ad esempio per separazione degli stessi).

Preliminare ad acquistare un bene immobile e identificazione del momento della caduta del bene in comunione legale dei coniugi

Per poter identificare il  momento in cui il bene oggetto di un preliminare di acquisto cade in comunione occorre considerare due aspetti: a) il contratto preliminare attribuisce un diritto (di credito) per la stipula di un altro contratto (definito) il contratto preliminare non ha efficacia reale; la comunione legale dei beni ha ad oggetto beni non crediti, le norme in tema di comunione legale si riferiscono a beni materiali e non a diritti di credito.

Il preliminare di vendita, cioè di accordo obbligatorio con cui le parti si impegnano ad una successiva manifestazione di volontà traslativa della proprietà, )che prevede prima la stipula di un preliminare, poi di un definitivo) non è qualificabile o assimilabile ad un contratto di vendita, poiché il contratto di vendita  regola l'ipotesi diversa  nella quale il trasferimento della proprietà non abbisogna di un ulteriore atto negoziale, ma, l'effetto è compreso già nell'ambito di una vendita già perfezionatisi, e sempre in base all'originario consenso,

La comunione legale fra i coniugi, di cui all'art. 177 cod. civ., riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della "res" o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi le semplici situazioni obbligatorie, (diritto di credito ad ottenere la stipula di un altro contratto) per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali all'acquisizione di una "res".

Da cui consegue che il momento determinativo dell'acquisto della titolarità dell'immobile da parte del singolo socio (di una cooperativa) , onde stabilire se il bene ricada, o meno, nella comunione legale tra coniugi, è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell'alloggio (assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell'ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata "prenotazione", in tale veste, dell'alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa, inidonei, come tali, a formare oggetto della "communio incidens" familiare (Sez. 2, n. 16305, 26/7/2011).

Cass., civ. sez. II, del 30 maggio 2018, n. 13570

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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