Risoluzione del contratto per inadempimento

Quando una delle parti del contratto non adempie agli obblighi nascenti dal contratto stipulato, l'altra parte può chiedere la risoluzione del contratto, come previsto dall'art. 1453 cc.

L'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto deve essere grave, infatti, l'art. 1455 cc stabilisce che  la risoluzione del contratto non si può ottenere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.

Inadempimento grave o non grave

Resta da chiedersi quando un inadempimento è (o può) essere definito di scarsa importanza oppure non così grave da legittimare una risoluzione del contratto.

Per rendere più concreto il discorso si può considerare una vendita di un bene immobile destinato ad abitazione, senza l'abitabilità.

Sicuramente nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il certificato di abitabilità è un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, ma occorre valutare se la mancanza del certificato determina sempre un inadempimento grave che legittima la risoluzione del contratto.

In altra parole, la mancanza del certificato di abitabilità è sempre un motivo che legittima la risoluzione del contratto oppure la mera mancanza del certificato di abitabilità legittima la risoluzione del contratto solo se l'abitabilità non può essere mai ottenuta (mentre non legittima la risoluzione del contratto se la mancanza del certificato deriva da una mera mancata richiesta del medesimo certificato ?).

La mancata consegna del certificato di abitabilità

Se il certificato di abitabilità manca, ovviamente non può essere consegnato all'acquirente, ma la mancata consegna del certificato di abitabilità (e di conseguenza la mancanza del certificato di abitabilità) può dipendere dall'impossibilità di ottenere tale certificato (in quanto il bene non è idoeno ad essere abitabile) oppure la mesa omissione della richiesta dello stesso (e il bene è idoneo ad essere abitabile).

Ecco, quindi, che secondo una ricostruzione la mancanza del certificato potrebbe essere sempre una causa di inadempimento, mentre secondo una diversa ricostruzione occorre verificare , di volta in volta, il motivo per il quale il certificato non è stato consegnato.

Mancata consegna del certificato di abitabilità che può essere facilmente ottenuto

L'orientamento della giurisprudenza è nel senso che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente.

Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione dell'immobile

Pertanto il mancato rilascio del certificato di abitabilità può non dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto, come quando il giudice ritenga di scarsa importanza l'inadempimento, essendo provato che l'immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta.

Cass., civ. sez. III, del 17 ottobre 2019, n. 26335