Opinioni
5 Novembre 2014
10:41

La mancanza dell’agibilità o abitabilità nella locazione ad uso commerciale

La Cassazione del 16.06.2014 n. 13651 ha stabilito che in presenza di una locazione ad uso commerciale, solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene dipende da caratteristiche proprie del bene locato, che impediscono il rilascio degli atti amministrativi relativi all’abitabilità o agibilità (e questa mancanza non consente l’esercizio dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito), può configurarsi l’inadempimento del locatore.
A cura di Paolo Giuliano

Stipulato il contratto di locazione potrebbe accadere che all'inquilino venga negata la possibilità di svolgere una data attività in quel determinato locale, in quanto l'unità immobiliare non è idonea ad un determinato uso (si potrebbe fare l'esempio di un locale da adibirsi a cinema senza uscite di sicurezza oppure di un locale da adibirsi a fabbrica senza aver ottenuto l'agibilità).

Per spiegare meglio il problema occorre analizzare due aspetti, la questione amministrativa (relativa al tipo di certificazione necessaria per l'idoneità dei locali) e alla questione civile (relativa all'onere di recuperare ed ottenere un tale tipo di certificazione e alle conseguenze sul contratto di locazione commerciale della mancanza di tali certificati).

Il primo problema che si potrebbe porre è se il locale deve essere in regola con la normativa edilizia (titoli abilitativi edilizi, concessione edilizia, condono, permesso di costruire, Dia, Scia ecc.) anche se è vero che il testo unico sull'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380), nel quale è stato trasfusa la legge 47/85, richiedono, a pena di nullità dell'atto le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile solo in caso di trasferimento della proprietà dello stesso, non si può omettere che anche in caso di locazione l'immobile oggetto della locazione non deve essere (in senso lato) "abusivo", (e con la locuzione "abuso edilizio" non si intende solo la costruzione ex novo senza titoli edilizi, ma anche il cambio di destinazione d'uso del bene)

L'unica differenza tra le due ipotesi potrebbe essere data data dal fatto che, in un caso (trasferimento della proprietà) la nullità è testuale ed è rilevabile d'ufficio, nell'altro caso (locazione) la locazione avente ad oggetto un immobile abusivo (se non incide sull'illiceità dell'oggetto del contratto, in quanto immobile abusivo e, quindi, fuori commercio)  incide (quanto meno) sul corretto adempimento del contratto e porta alla risoluzione dello stesso.

Rimanendo sempre sull'aspetto amministrativo è possibile fare riferimento al testo unico dell'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380 art. 24 e 25) i quali hanno riscritto l'intero sistema dei certificati relativi all'abitabilità prevedendo un unico certificato denominato agibilità, che viene rilasciato al momento della costruzione (ex novo) dell'immobile oppure quando sono effettuate opere (ristrutturazioni, sopraelevazioni) che  modificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, (valutate secondo quanto dispone la normativa vigente).

Come risulta dagli art. 24 e 25 del testo unico sull'edilizia (DPR 6.6.2001 n. 380) il certificato di abitabilità è stato riassorbito nel certificato di agibilità e l'abitabilità dell'immobile rimane solo come una "categoria" civile (fuori dall'ambito amministrativo), che identifica una particolare tipologia di vizio dell'immobile, per la precisione, con la locuzione mancanza di abitabilità verrebbe identificata l'impossibilità di far uso del locale per una inidoneità del locale, non all'uso a cui è destinato dal contratto dal contratto (es. officina meccanica), ma l'inidoneità del locale a essere usato da persone (in questo senso abitabile).

Passando, ora, all'aspetto civile della questione, la domanda da porsi è la seguente: su quale soggetto (proprietario ed inquilino) incombe l'onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale ha tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ?

Le ricostruzioni che si sono fronteggiante sono state sostanzialmente due.

Secondo una prima ricostruzione è il proprietario che deve fornire tutti i certificati amministrativi relativi all'immobile e al conduttore non è imputabile nessun tipo di obbligo al riguardo (questa ricostruzione vige sostanzialmente nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo, il motivo è facilmente spiegato, se si considera che nell'ambito abitativo l'unico elemento essenziale è dato dal fatto che il locale sia abitabile, e, che, quindi, sia salubre, sia conforme all'altezza indicata nei regolamenti edilizi per le costruzioni ecc.).

Una diversa ricostruzione, invece, sostiene  che in presenza di locazione ad uso commerciale è l'inquilino che deve verificare l'esistenza di tutti certificati amministrativi necessari (anche perchè il proprietario potrebbe non sapere che tipo di documentazione amministrativa è richiesta per quel particolare uso specifico).

Oggi, interviene una terza ricostruzione per la locazione ad uso commerciale che distingue tra certificati (generali)  relativi all'immobile (es. documentazione abilitativa edilizia e certificato di agibilità)  e certificati (speciali) necessari per la particolare e specifica attività a cui l'inquilino vorrebbe destinare il locale (es. cinema in un locale senza doppia uscita di sicurezza). Quanto ai certificati "generali" (documentazione generale richiesta per ogni tipo di immobile) è obbligo e responsabilità del proprietario verificare che sussiste, mentre, per quanto riguarda i certificati "speciali" (documentazione speciale per il particolare uso che l'inquilino intende fare dell'immobile locato es. usare un locale senza uscite di sicurezza come cinema) è compito e responsabilità dell'inquilino verificare che l'immobile possa ottenere la documentazione idonea e se l'immobile non può essere destinato all'uso specifico, perché non possibile ottenere un particolare certificato amministrativo, tale inidoneità (ad uno specifico uso) non è imputabile al proprietario.

Quanto detto, vale, ovviamente, in assenza di assenza di ogni previsione contrattuale sul punto, mentre in presenza di clausole contrattuali che regolano questo aspetto, se la clausola prevede che il proprietario deve ottenere oltre che la documentazione amministrativa generale, anche la documentazione amministrativa speciale (per il particolare uso che intende fare l'inquilino del locale) è evidente che la responsabilità per la mancanza della documentazione darà addebitabile al proprietario.

Cass. civ. sez.  III, 16 giugno 2014 n. 13651 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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