Con il passare del tempo gli standard edilizi sono stati modificati adeguandosi alla nuove sensibilità ed esigenze sociali, manche alle nuove conoscenze non solo tecniche, ma anche sanitarie. Basta pensare che alla diversa altezza dei vani o ai servizi igienici (uno per piano ante 1942 e, poi, uno per apprtamento).
La conformità dell'opera alle esigenze igienico sanitarie e/o alla salubrità degli ambienti viene "accertata" dal c.d. certificato di agibilità (e/o abitabilità). Infatti, lo stesso art. 24 comma I del DPR 6 giugno 2001 n. 380 (testo unico edilizia) dispone che "Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente".
Il legislatore prevede che il certificato deve essere richiesto nel caso in cui vengono eseguiti alcuni specifici interventi edilizi (indicati nel II comma dell'art. 24 del DPR 06.06.2001 n. 380) come ad esempio la realizzazione di nuove costruzioni; o la ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; oppure in presenza di interventi (non specifici) sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell'art. 24 del menzionato testo unico dell'edilizia.
Quello che non viene messo in rilievo è il rapporto esistente tra certificato di agibilità e titoli abilitativi edilizi (permesso di costruire e/o concessione edilizia ecc.), ovviamente, non è possibile avere (e richiedere) il certificato di agibilità per un immobile abusivo, ma, il rilascio del certificato, presume la conformità edilizia dell'opera, in quanto il rilascio di detto certificato è subordinato alla duplice condizione del rispetto della normativa edilizia e igienico – sanitaria. Quanto detto si deduce dall'art. 25 comma 1 lettera b del DPR del 6 giugno 2001 n. 380 il quale dispone che colui che richiede il rilascio del certificato deve allegare alla domanda di agibilità una dichiarazione di conformità dell'opera rispetto al progetto edilizio approvato.
Cassazione civ. sez. II del 12 ottobre 2012 n. 17498
In ogni caso è opportuno rilevare che:
– sia il primo giudice che il giudice di appello hanno ritenuto che il permesso di abitabilità era stato concesso e che la certificazione di conformità della costruzione al progetto era implicitamente contenuta nel permesso di abitabilità (il giudice di appello richiama a pag. 6 la motivazione del primo giudice secondo la quale nel permesso di abitabilità si dava atto di una ispezione dell’ufficio Tecnico Comunale che aveva accertato la conformità dell’opera alla concessione in sanatoria);
— ii giudice di appello ha rilevato che era stato provato il verificarsi delle condizioni per esigere il saldo prezzo essendo stato rilasciato il certificato di abitabilità che implicitamente contiene la certificazione di conformità al progetto — la censura avente ad oggetto quest’ultima motivazione è infondata perché con motivazione di merito, logica e immune da vizi, la Corte territoriale ha rilevato che nel permesso di abitabilità si dava atto dell’ispezione che aveva accertato la conformità al progetto e che pertanto il permesso assolveva entrambe le funzioni e che comunque la conformità era implicita nel rilascio dei permesso di abitabilità; la conclusione é coerente con la norma – ora contenuta nell’art. 25 del D.P.R. 6.6.2001, n. 380 — che condiziona il rilascio dei certificato di abitabilità non solo all’aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato (anche la giurisprudenza amministrativa secondo cui l'art. 25 del Testo Unico dell’Edilizia “condiziona il rilascio dei certificato di abitabilità non solo al'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi” : TAR Lazio, sez. II bis Roma, sent. n. 4129 del 24 marzo 2005 e, in precedenza, Cons. di Stato, Sez. VI, 15.7.1993, n. 535; T.A.R. Veneto, Sez. II, 11.12.2000, n. 2612; T.A.R. Lombardia – Brescia 30.7.2002, n. 1092).
3.1 Sul punto va osservato (come in precedenza già accennato) che nel regime degli art. 221 t.u.l.s e d.p.r. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4 — vedi ora artt. 24 e 25, d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 — il rilascio del certificato di abitabilità era subordinato alla richiesta del certificato di collaudo, alla certificazione dell’iscrizione dell’immobile al catasto e ad una dichiarazione dei direttore dei lavori che doveva certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato (originario o in sanatoria), l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti e che gli atti amministrativi godono di una presunzione iuris tantum di legittimità.
Di conseguenza con il rilascio del certificato di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, le suddette condizioni senza necessità della produzione di un certificato ulteriore tanto più che, come rilevato dal giudice di primo grado con motivazione condivisa dal giudice di appello, dal permesso di abitabilità risultava che era stata effettuata dall’ufficio Tecnico del comune che aveva certificato la Conformità dell'opera alla concessione edilizia
