Pignoramento immobiliare

Il creditore per recuperare quanto dovuto dal debitore può pignorare anche un bene immobile del debitore. Il pignoramento non elimina il diritto di proprietà del debitore sul bene pignorato, anche dopo il pignoramento il debitore resta proprietario del bene pignorato. Il pignoramento rende inopponibili al creditore gli atti di disposizione compiuti dal debitore.

Pignoramento immobiliare e locazione

Resta da considerare il rapporto di locazione e il pignoramento. Da un lato occorre valutare se dopo il pignoramento il bene pignorato può essere concesso in locazione, ma sul punto l'art. 560 cpc vieta al debitore (di sua esclusiva iniziativa) di dare in locazione l'immobile pignorato (nulla esclude che il bene pignorato possa essere dato in locazione previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione). Dall'altro occorre valutare la sorte del pignoramento e/o della locazione nell'ipotesi in cui viene pignorato un bene già locato.

Pignoramento solo di alcune quote di un bene e locazione

Se il bene pignorato è in comune tra più persone e sono pignorate solo alcune  quote di alcuni dei comproprietari, occorre valutare come coordinare il divieto ex art. 560 cpc (e l'eventuale autorizzazione del giudice dell'esecuzione) con la possibilità che i comproprietari in contrasto tra loro sulla locazione possano ricorrere al giudice ex art. 1105 cc per far adottare i provvedimenti opportuni.

La mancanza dell'autorizzazione alla locazione del giudice dell'esecuzione difficilmente potrà essere superata mediante il ricorso all'art, 1105 cc, se, invece, c'è l'autorizzazione alla locazione del giudice dell'esecuzione allora sussistendo contrasti tra i comproprietari (ad esempio mancando il consenso del proprietario in bonis non pignorato per cui non soggetto al giudice dell'esecuzione) è possibile ricorrere al giudice ex art. 1105 cc.

Quindi, in presenza di contrasti tra i comunisti e in presenza di un pignoramento è possibile adire il giudice della comunione ex art. 1105 cc  previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c.,  allo scopo di provocare un'eventuale (ma solo possibile) decisione diversa per i comproprietari contrari alla locazione e non pignorati.

Pignoramento di un bene già locato

Un immobile locato non impedisce il pignoramento, occorre solo valutare cosa accade alla locazione dopo il pignoramento e/o come gestire un immobile locato. Relativamente alla gestione del bene locato sottoposto a pignoramento occorre valutare  se per il rinnovo alla prima scadenza occorre l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione e/o per la disdetta alla seconda scadenza occorre l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione oppure se il divieto previsto dall'art. 560 cpc rende inutile qualsiasi disdetta alla seconda scadenza.

Pignoramento immobiliare e rinnovo alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo del bene pignorato

Secondo la giurisprudenza in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ.

Pignoramento immobiliare e rinnovo alla seconda scadenza della locazione ad uso non abitativo del bene pignorato

Di conseguenza si è ritenuto (sempre in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo) che la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell'art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ.

Estinzione della procedura esecutiva e locazione

Come si è detto la locazione si estingue se alla seconda scadenza manca l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per l'eventuale rinnovo della locazione, resta da comprendere cosa accede se in seguito anche l'esecuzione si estingue.

Si deve valutare se con l'estinzione della procedura esecutiva, l'eventuale estinzione del contratto di locazione diventa inefficace ex art.  632 c.p.c. (che sancisce l'inefficacia degli atti compiuti durante l'esecuzione quando l'estinzione del processo esecutivo si verifichi prima dell'aggiudicazione o dell'assegnazione dei beni staggiti). Identico discorso dovrebbe essere fatto nell'ipotesi in cui durante l'esecuzione con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione viene stipulato o rinnovato un contratto di locazione.

Diciamo che l'estinzione del procedimento esecutivo non può comportare l'inefficacia degli atti ritualmente posti in essere nel corso del processo esecutivo, là dove dal relativo compimento sia eventualmente derivata la legittima attribuzione di diritti in favore di terzi.

Cass., civ. sez. III, del 19 luglio 2019, n. 19522