Opinioni
12 Marzo 2013
07:05

La nullità della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare

La Cassazione del 04.12.2012 n. 21758 si occupa della nullità della nota di trascrizione del pignoramento e stabilisce ex art. 2665 c.c. che è causa di nullità della nota di trascrizione non ogni generica omissione od inesattezza della nota stessa, ma soltanto l’erronea indicazione che induce incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui la nota di trascrizione si riferisce.
A cura di Paolo Giuliano
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Il creditore dopo aver ottenuto il titolo esecutivo, se vuole recuperare quanto dovuto dal debitore deve notificare al debitore medesimo il titolo esecutivo e il precetto.

Eseguita questa fase il creditore se vuole recuperato il dovuto deve iniziare il pignoramento. Il pignoramento può riguardare bene mobili, crediti o anche beni immobili. La differenza tra i beni oggetto del pignoramento dipende dalla maggiore attitudine degli stessi a realizzare il credito (cioè ad essere venduti per ottenere somme sufficienti a realizzare il credito e soddisfare il creditore).

In caso di pignoramento immobiliare il creditore deve anche far trascrivere il pignoramento, poichè solo con la trascrizione del pignoramento questo produce l'effetto suo proprio, cioè l'inopponibilità al creditore procedente degli atti di disposizione del bene (effettuati dal  debitore). In particolare tutti gli atti di disposizione dei beni pignorati effettuati dopo la trascrizione del pignoramento non sono opponibili al creditore pignorante.

Materialmente la trascrizione si effettua redigendo e consegnando al conservatore dei registri immobiliari la c.d. nota di trascrizione in base all'art. 2659 c.c. rubricato con il titolo di "nota di trascrizione" prevede che "Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

  • 1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale;
  • 2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
  • 3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
  • 4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione.

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto."

La trascrizione si effettua – a pena di nullità – presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove si trova l'immobile.

Eseguita materialmente la trascrizione può capitare che ci siano delle incongruenze tra il bene reale pignorato e il bene indicato in nota. In queste ipotesi occorre comprendere "se" e "come" la nota resta valida oppure occorre comprendere quando la trascrizione è inutile (inefficace o nulla), come se non fosse mai stata effettuata. Il punto è regolato dall'art.  2665 c.c. il quale rubricato con il titolo di "Omissioni o inesattezze nelle note" prevede che "L'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda".

Naturalmente si tratta di un articolo che lascia ampi margini di discrezionalità all'interprete, ma si può affermare che il mero errore relativo all'indicazione del codice fiscale del debitore (o dell'attore) o della sede della società non incide sulla validità della nota di trascrizione.

Cassazione civ. sez. VI del 4 dicembre 2012 n. 21758 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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