TORINO 2006-PAESI MONTANI

Apprendiamo ora, dal sito del Senato, che la Commissione Giustizia in sede deliberante nella seduta del 20 novembre 2012 ha approvato "definitivamente"  la riforma del condominio, ecco cosa riferisce il Senato

Disciplina del condominio: approvazione definitiva in 2a Commissione

20 novembre 2012

Martedì 20 novembre la Commissione Giustizia, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il ddl n. 71-355-399-1119-1283-B sulla disciplina del condominio.

Anche se nella seduta del 13 novembre 2012 in Commissione Giustizia del Senato erano state presentate una serie di modifiche e, di conseguenza, la seduta era stata rinviata al 20 novembre 2012, in questa ultima riunione non sono state apportate variazioni al testo di legge e la Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante ha approvato il testo. In mancanza di modifiche, il testo sulla riforma del condominio licenziato dalla Camera è legge dello Stato. Si attende, ovviamente, la pubblicazione del testo in Gazzetta Ufficiale.

Quindi, si può affermare che dopo circa 70 anni è stata approvata la riforma del condominio.

Questo non deve sollevare facili entusiasmi perchè saranno molte le problematiche che porterà la nuova normativa.

Qui il testo dell'annuncio stampa del Senato

Qui il testo in formato pdf della riforma del condominio

Qui il punto della situazione al 2 novembre 2012

Qui il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale:  Legge 11 dicembre 2012 n. 220

La legge è formata da 32 articoli che incidono sia sulle dispozioni primarie del codice civile (art. 1117 c.c. a 1139 c.c.), sia sulle disposizioni di attuazione del medesimo codice.

Art. 32

Ai sensi dell'art. 32 della riforma è stato previsto che le modifiche entreranno in vigore dopo 6 mesi dalla pubblicazione della legge sulla Gazzetta Ufficiale.

Articolo 1

L'art. 1 integra l'art. 1117 c.c. stabilendo che sono beni condominiali anche i pilastri e le travi portanti della costruzione e i sottotetti se destinati per caratteristiche e strtturali e funzionali all'uso comune. sono condominiale anche le facciate (interne ed esterne) dell'edifico

Articolo 2

L'art.2 introduce il nuovo art. 1117 bis c.c. il quale codifica la figura del c.d. supercondominio (considerando sia l'ipotesi di più edifici o sia le c.d. villette a schiera) ed estende a  tale figura   le norme del condominio. (per la gestione dell'assemblea del supercondominio di veda l'art. 67 disp att. c.c.)

L'art. 2  introduce anche il nuovo art. 1117 ter c.c. il quale regola le modifiche delle destinazioni d'uso dei beni comuni (individuando le maggioranze necessarie e le modalità formali e sostanziali per la convocazione dell'assemblea).

L'art. 2 introduce anche il nuovo art. 1117 quater c.c. il quale permette di tutelare la destinazione d'uso dei beni comuni contro le attività che incidono negativamente su tale destinazione.

Articolo 3

L'art. 3 inserisce nell'art. 1118 c.c. la disciplina in caso di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in tal caso il proprietario che si distacca dovrà pagare solo le spese di amministrazione straordinaria  (la norma sembra applicabile, per analogia, a qualsiasi impianto centralizzato come, ad esempio, ai condizionatori d'aria).

Articolo 4

L'art. 4 opera sull'art. 1119 c.c. e prevede che nelle ipotesi in cui è possibile la divisione dei beni comuni, questa è deliberata solo all'unanimità.

Articolo 5

L'art. 5 integra l'art. 1120 c.c. e prevede che con un particolare tipo di assemblea e con le maggioranze di cui al II comma dell'art. 1136 c.c. possono essere apportate delle innovazioni che riguardano l'eliminazione delle barriere architettoniche, la creazione dei parcheggi per l'edificio, o la creazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, impianti TV o per il flusso informativo.

Articolo 6

L'art. 6 sostituisce interamente l'art. 1122 c.c. secondo il nuovo testo il singolo proprietario che vuole eseguire opere nelle parti private o nelle parti comuni di uso esclusivo non pregiudicare il decoro,la sicurezza o  la stabilità dell'edificio. In ogni caso, il proprietario che vuole eseguire dette opere deve informare l'amministratore dell'attività che intende svolgere e deve anche descrivere le opere da eseguirsi e l'amministratore, a sua volta, deve informare l'assemblea, in mancnaza di informazioni, l'amministratore può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria.

Articolo 7

L'art. 7 inserisce l'art. 1122 bis c.c. L'art. 1122 bis regola la creazione sugli spazi e superfici condominiali di impianti non centralizzati (privati) che permettono la ricezione della TV (e dei flussi informativi) e degli impianti per la produzione di energia rinnovabile.

L'art. 7 inserisce l'art. 1122 ter c.c. il quale consente la realizzazione di impianti di video sorveglianza con le maggioranze previste dal II comma dell'art. 1136 c.c.

Articolo 8

L'art. 8 modifica l'art. 1124 c.c. prevedendo che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai condomini che se ne servono, inoltre la tabella di ripartizione sarà determinata in modo tale che metà della spesa sarà imputata esclusivamente in base all'altezza e l'altra metà per il valore delle unità immobiliari che si servono delle scale e dell'ascensore.

Articolo 9

L'art. 9 modifica l'art. 1129 c.c. prevedendo che l'amministratore è obbligatorio solo quando ci sono più di 8 comproprietari, la nomina, se non effettuata dall'assemblea, viene effettuata dall'Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più proprietari o dell'amministratore dimissionario. L'incarico ha durata di un anno. Contestualmente alla nomina il nuovo amministratore deve dichiarare i propri dati anagrafici e professionali, il prorpio codice fiscale, (se viene nominata una società come amministratore deve essere indicata la sede legale della società e la denominazione), occore indicare anche il luogo dove si trovano i registri inidicati nell'art. 1130 c.c. n. 6 e 7 e i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione gratuitamente o  chiedere copia a proprie spese. Assicurazione:  L'assemblea può chiedere all'amministratore (subordinado la nomina) alla presentazione di una polizza assicurativa per responsabilità civile per gli atti compiuti nell'espletamento del mandato. Se vengono eseguiti lavori straordinari i  massimali della polizza devono essere adeguati all'importo dei lavori deliberati, l'adeguamento deve essere effttuato contestualmente all'inizio dei lavori. Onorario ammnistratore: Il compenso va determinato al momento della nomina o della conferma.  Cessazione dell'incarico: l'amministratore uscente deve consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione, senza diritto ad altri compensi. Conto corrente: l'amministratore deve aprire un conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio e deve far transitare dal conto tutte le somme ricevute dai proprietari o da terzi o erogate a qualsiasi titolo dal condominio. Ogni proprietario può prendere visione della rendicotazione periodica. Recupero morosità: L'amministratore deve recuperare le somme dovute al condominio entro sei mesi dall'approvazione del rendiconto nel quale il credito esigibile è compreso.  Revoca giudiziaria: Quando non rende il conto della gestione, per l'omessa convocazione dell'assemblea per la nomia dell'ammisitratore,  in caso di gravi irregolarità,  per la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, per la mancata apertura e uso del conto corrente condominiale e in caso di confusione tra patrimonio personale dell'amministratore e del condominio; per la mancanza dei registri contabili e ed econimici del condominio; per l'inerzia nei casi indicati nell'art. 1122 bis c.c.

Articolo 10

L'art. 10 integra l'art. 1130 c.c. ed introduce i registri condominiali che devono essere redatti dall'amministratore. Il condominio dovrà dotarsi dei seguenti registri: a) registro di anagrafe condominiale contenente le generalita`dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore, l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; b) il registro dei verbali delle assemblee, nel registro dei verbali delle assemblee sono altresı` annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonche le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta, allo stesso registro e` allegato il regolamento di condominio, ove adottato; c) il registro di nomina e revoca dell’amministratore, nel quale sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche´ gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale; d) il registro di contabilita, nel quale sono annotati sono annotati in ordine cronologico, entro trenta  giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Attestazioni rese dall'amministratore, l'amministratore dovrà fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Redazione e presentazione del rendiconto:  l'asssemblea per l'approvazione del rendiconto dovrà essere convocata entro 180 dalla fine dell'anno.

Articolo 11

Art. 11 introduce il nuovo art. 1130 bis c.c. sul rendiconto del condominio.  Il rendiconto contiene le voci di entrate e di uscita (quindi si presuppone le entrate effettivamente riscosse e le uscite effettivamente realizzate) e di ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, come i fondi e le riserve che devono essere espressi in modo tale da consentire l'immediata verifica. Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintentica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle question i pendenti.   L'assemblea può nominare un revisore (con le maggioranze previste per la nomina dell'amministratore)  l'onorario  è ripartito in millesmi tra i condomini. I proprietari o i titolari di diritti reali o di godimento possono  chiedere di visionare i documenti contabili e di avere copia dei documenti contabili a proprie spese. I documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni.

Articolo  12

Art. 12 modifica l'art. 1131 c.c. prevedendo che nell'esecuzione deio provvedimenti ex art. 1117 ter c.c. (modifica destinazione beni comuni) i limiti di rappresentanza imposti all'amministratore non si considerano non presenti. Inoltre, è stato previsto che se non si prendono i provvedimenti opportuni sulle parti comuni ogni proprietario previa diffica all'amministratore o in sua mancanza a tutti i condomini può ricorrere all'Autorità Giudiziaria.

Articolo 13

Art. 13 lascia immodificato l'art. 1134 c.c. secondo il quale il singolo proprietario può intervenire sulle cose comuni, in sostituzione dell'amministratore, solo in caso di autorizzazione dell'amministratore o di urgenza.

Art. 13 modifica l'art. 1135 c.c. prevedendo che in caso di lavori straordinari l'assemblea deve costituire un fondo pari all'importo dei lavori. Inoltre, l'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare ad iniziative delle istituzioni locali  o di soggetti privati qualificati che comportino opere sulle parti comuni (anche di demolizione e ricostruzione e messa in sicurezza statica) al fine di pervenire al recupero del patrimonio edilizio esistente, al miglioramento della viabilità urbana e alla sostenibilità ambientale.

Articolo 14

Art. 14 modifica l'art. 1136 c.c. le maggioranze dell'assemblea sono le seguenti, in prima convocazione per la costituzione è necessaria la partecipazione di tanti proprietari che rappresentano i 2/3 del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.   In prima convocazione le delibere sono assunte con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione l'assemblea si costituisce con la partecipazione di 1/3 dei partecipanti al condominio e un 1/3 del valore dell'edificio. In seconda convocazione l'assemblea delibera con la maggioranza degli intervenuti se rappresentano 1/3 del valore dell'edificio. Le delibere che riguardano la nomina e la revoca dell'amministratore (la durata dell'incarico è sempre di un anno senza rinnovi automatici) le liti attive e passive, ricostruzione dell'edificio, la riparazione di notevoli entità, le delibere ex art. 1117 quater c.c., 1120 comma II, 1122 ter, 1135 comma III, richiedono la maggioranza degli intervenuti e la meta del valore dell'edificio. Le delibere relative a 1120 comma I, 1122 bis comma III,  devono essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti 2/3 del valore dell'edificio. In ogni caso, l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i proprietari siano stati convocati.

Articolo 15

Art. 15 modifica l'art. 1137 c.c. anche se continua a prevedere che le delibere prese dall'assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, ha previsto che le delibere possono essere contestate presso l'Autorità Giudiziaria (non indica più l'atto necessario per impugnare la delibera) entro 30 giorni dalla delibera per gli astenuti e dissenzienti o entro 30 giorni dalla ricezione per gli assenti. L'impugnazione della delinera (annullabile) non sospende la delibera salvo che la sospesione non è ordinata dall'autorità giudiziaria. L'eventuale ricorso ex art. 669 bis cpc (introdotto prima della causa di merito) per ottenere la sospensione della delibera non sospende il termine per impugnare la delibera.

Articolo 16

Art. 16 integra il terzo comma dell'art. 1138 c.c.  prevedendo che il regolamento di condominio si approva con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. e può essere impugnato a norma dell'art. 1107 c.c.

Articolo 17

Art. 17 integra l'art. 2659 c.c. stabilinedo che la nota di trascrizione avente ad oggetto atti in cui è parte un condominio deve indicare il codice fiscale del condominio, l'ubicazione e l'eventuale denominazione.

Articolo 18

Art. 18 modifica l'art. 63 disp. att. c.c. pur confermando il potere dell'amministratore di chiedere il decreto ingiuntivo contro i morosi senza autorizzazione dell'assemblea è previsto un nuovo rapporto tra creditori condominio:  l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, però, i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei condomini morosi.  Nuove regole sono previste anche per venditore e acquirente: chi subentra nei diritti di un condomino e` obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unita` immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e` trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Articolo 19

Art. 19 modifica l'art. 64 disp. att. c.c. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente . Contro il provvedimento del tribunale puo` essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Articolo 20

Art. 20 integra l'art. 66 disp. att. c.c. relativamente alla convocazione dell'assemblea. E' stato previsto che l'assemblea si può anche convocare con email certificata, fax o consegna  amno o raccomandata, (ovviamente deve essere provato da parte dell'ammionistratore la ricezione dell'avviso di convocazione),   tra il giorno della comunicazione dell'avviso e il giono della prima copnvocazione dell'assemblea devono esserci almeno 5 giorni. L'avviso di convocazione del contenere oltre all'ordine del giono, l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e` annullabile ex art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perche´ non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non puo` tenersi nel medesimo giorno solare della prima. Previsione del rinvio dell'assemblea o assemblee in più giorni l’amministratore ha facolta` di fissare piu` riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Articolo 21

Art. 21 modifica l'art. 67 disp. att. c.c. sulla rappresentanza in assemblea. Ogni condomino puo` intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu` di venti, il delegato non puo` rappresentare piu` di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unita` immobiliare appartenga in proprieta` indivisa a piu` persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che e` designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di supercondominio (1117-bis c.c.), quando i partecipanti sono complessivamente piu` di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu` condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo` chiedere che l’autorita` giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorita` giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo deirappresentantigia` nominati,previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorita` giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Articolo 22

Art. 22 modifica l'art. 68 disp. att. c.c.  Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita` immobiliare e` espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita` immobiliare»

Articolo 23

Art. 23 integra l'art. 69 disp. att. c.c. relativo alla modifica delle tabelle dei millesimi. I millesimi possono essere rettificati o modificati`solo all'unanimintà.  In alcuni casi è possibile rettificare o modificare a maggioranza i millesimi (con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma c.c.) quando:  1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita` immobiliari, e` alterato per piu` di un quinto il valore proporzionale dell’unita` immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e` sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, puo` essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi e` tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo puo` essere revocato ed e` tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Articolo 24

Art. 24 modifica l'art. 70 disp. att. c.c. relativo alle sanzioni pecuniarie per le infrazioni al regolamento di condominio, portando l'importo da euro 200 fino a euro 800 per le recidive-  La somma e` devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Articolo 25

Art. 25 introduce i nuovi art. 70 bis, 70 ter, 70 quater, disp. att. c.c. L'art. 70 bis disp att. c.c. individua i requisiti necessari per essere nominati amministratori di condominio. Possono essere nominati amministratori coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita` di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche societa` di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societa` presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo` convocare senza formalita` l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Periodo intermedio  A quanti hanno svolto attivita` di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e` consentito lo svolgimento dell’attivita` di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica. Art. 71 ter disp att. c.c. regola il sito internet del condominio. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore e` tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Art. 71-quater disp att. c.c.  regola le mediazioni aventi come parte il condominio.  Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilita`, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e` situato. Al procedimento e` legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessita` per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Articolo 26

Art. 26 introduce l'art. 155 bis disp. att. c.c. prevedendo che l’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, gia` esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, sono deliberate con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».

Articolo 27

Art. 27 modifica l’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13 sull'eliminazione delle barriere architettoniche prevedendo che le decisioni sono assunte con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.

Articolo 28

Art. 28 modifica  l’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10 relativa alle norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia prevedendo che negli edifici le delibere sono assunte con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. E modifica anche all’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, della medesima legge, prevedendo che «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».

Articolo 29

Art. 29 modifica l'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, relativo agli impianti radiotelevisivi prevedendo che  le delibere sono assunte ai sensi dell'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice.

Articolo 30

Art. 30 modifica la legge fallimentare prevedendo che i  contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche´ per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63 primo comma disp. att. c.c. come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

Articolo 31

Art. 31 modifica l'art.23 comma 1  del cpc prevedendo che dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio».