Opinioni
22 Dicembre 2019
12:48

Distanze tra costruzioni e definizione di strada pubblica ex art 879 cc

Cassazione 4.7.2019 n 18030 Per le norme sulle distanze tra costruzioni, la definizione di strada pubblica ex art 879 cc non dipende dalla natura, pubblica o privata, della proprietà dell’area, ma dalla sua destinazione ad uso pubblico, che ne giustifica la soggezione alle norme del codice della strada per evidenti ragioni di ordine pubblico e sicurezza collettiva.
A cura di Paolo Giuliano

Distanze tra costruzioni

Anche per far esercitare alla pubblica amministrazione il potere di pianificazione edilizia, il codice civile impone il rispetto di distanze minime tra le costruzioni.  Infatti l'art. 873 cc prevede che  le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

La presenza di questa norma si spiega in quanto è diretta ad evitare la creazione di spazi tra gli edifici tanto angusti da essere un pericolo per la salute e la sicurezza.

Distanze tra costruzioni in presenza di una strada 879 cc e 905 cc

Ogni principio generale presenta delle eccezioni, una eccezione alle distanze tra costruzioni è rappresentata dall'art. 879 cc il quale prevede che alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

Altra eccezione è prevista dall'art. 905 cc in materia di distanze per l'apertura di luci e vedute tra edifici in presenza di una strada.

Distanze tra costruzioni e la definizione di strada art. 879 cc

Resta da comprendere quale è la definizione di strada a cui fa riferimento l'art. 879 cc per le distanze tra costruzioni, infatti, possono esistere strade (di proprietà pubblica e aperte al pubblico) oppure strade private (di proprietà privata destinate ad un uso pubblico) oppure possono essere delle strade (private) chiuse (e cieche) il cui uso è destinato a limitai soggetti.

Diverse sono le conseguenze che possono derivare all'interpretazione dell'art. 879 cc se si segue una delle  diverse definizione di strade, infatti, ad esempio, si potrebbe pensare che l'art. 879 cc fa riferimento solo  alle strade in senso stretto, realmente destinate al pubblico transito o almeno gravate da una qualche servitù di uso pubblico, con esclusione di quelle strade (private) cieche e destinate solo al transito di alcuni soggetti e non ad uso generalizzato del pubblico.

Strada pubblica e strada privata ad uso pubblico ex art. 879 cc

La giurisprudenza ha esteso l'applicazione di questo principio anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione la norma citata, attiene non alla proprietà del bene quanto piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

In particolare, si è affermato che la definizione di "strada" non dipende dalla natura, pubblica o privata, della proprietà di una determinata area, bensì dalla sua destinazione ad uso pubblico, che ne giustifica la soggezione alle norme del codice della strada per evidenti ragioni di ordine pubblico e sicurezza collettiva.

La definizione di strada pubblica è stata applicata anche alla costruzione di luci e vedute tra edifici divisi da strade. La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, cod. civ., esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Il titolo dell'uso pubblico di una strada privata

Il titolo da cui risulta l'uso pubblico di una strada privata può essere contrattuale o derivante dall'usucapione. Infatti, si è estesa la possibilità di qualificare pubblica una strada agli effetti dell'art. 879, secondo comma, cod. civ., anche alle strade private gravate da servitù di uso pubblico, acquistata per usucapione o avente titolo in una convenzione tra il proprietario del suolo stradale e la pubblica amministrazione.

Strada privata non assoggetta all'uso pubblico

Quindi, se l'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'art. 879 comma secondo cod. civ. per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade (anche) di proprietà privata (ma) gravate da servitù pubbliche di passaggio, in altre parole il carattere pubblico della strada – rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata – deve essere riferito più che alla proprietà del bene all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Di conseguenza, sempre in tema di osservanza di prescrizioni edilizie, come quelle delle distanze fra gli edifici, si è detto che deve escludersi che costituisca strada in senso tecnico-giuridico, una zona di terreno privato assoggettato a servitù di passaggio a favore di un (singolo) fondo contiguo oppure di in assenza di un uso pubblico o di una servitù pubblica.

Cass., civ. sez. II, del 4 luglio 2019, n. 18030

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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