Opinioni
14 Febbraio 2018
16:37

Calcolo delle distanze tra costruzioni in presenza di balconi o di elementi decorativi

La Cassazione del 5.1.2018 n. 166 ha stabilito che la finalità delle norme in tema di distanze tra costruzioni è quella di evitare la creazione di intercapedini dannose, e di riflesso di assicurare un ordinato e razionale sviluppo dell’attività edilizia al fine della salvaguardia della salubrità e dell’armonico sviluppo dell’attività edificatoria, l’escludere la rilevanza di un balcone ai fini del computo delle distanze tra costruzioni vanificherebbe lo scopo cui mira il legislatore; mentre sono irrilevanti gli elementi decorativi delle facciate ai fini delle distanze.
A cura di Paolo Giuliano

Distanze tra costruzioni

L'art. 873 cc regola le distanze legali tra costruzioni tale norma è integrata dalle regole previste dai piani regolatori comunali ecc.

La ratio delle regole relative alle distanze tra costruzioni è quella di evitare la creazione di intercapedini (tra edifici) tali da essere insalubri.

Rapporto tra norme del codice civile e norme della pubblica amministrazione sulle distanze

Una prima domanda che si pone in relazione alle diverse norme che regolano la materia sulle distanze tra costruzioni è quella relativa all'individuazione del rapporto esistente tra le diverse norme. La soluzione è quella per la quale l'art. 873 cc in materia di distanza è una norma che si applica se non sussistono diverse regole imposte dalla pubblica amministrazione in sede di regolamento edilizio ecc.

La derogabilità volontaria delle distanze tra costruzioni

Una delle domande che si pone in relazione alle diverse norme che regolano le distanze tra costruzioni è quella relativa alla derogabilità (in riduzione o in peggio delle distanze).

Sul punto è opportuno seguire la tesi secondo la quale nessuna norma è derogabile (dai privati) riducendo le distanze, in quanto essendo dettate a tutela dell’interesse pubblico a raggiungere un determinato modello urbanistico, oppure essendo dirette ad evitare conseguenze dannose per la salute e, quindi, essendo dirette a tutelare l’interesse pubblico alla salubrità, sicurezza, igiene dell’ambiente, non sono norme derogabili, con la conseguenza che non sono ammissibili negozi, che riducendo le distanze previste, creano intercapedini dannose.

Il rilascio del titolo edilizio e le distanze tra costruzioni

Una delle prime motivazioni che si usano per contestare la domanda diretta a ottenere il rispetto delle distanze è quella relativa alla regolarità urbanistica della costruzione. In altri termini, si afferma che avendo ottenuto il diritto di costruire (in seguito a regolare titolo edilizio rilasciato dalla pa) non sussiste una violazione delle distanze. Di conseguenza, non è possibile chiedere il rispetto delle distanze in presenza della legittimità urbanistica dell'opera.

In realtà la presenza di un titolo edilizio per la costruzione non significa che è stata autorizzata una costruzione a distanze minori, del resto, i titoli edilizi vengono rilasciati "salvo diritti dei terzi". Va ribadita la possibilità di contestare il mancato rispetto delle norme interprivatistiche, anche laddove l'attività edificatoria sia avvenuta conformemente alle prescrizioni pubblicistiche di cui al provvedimento abilitativo, la cui rilevanza non può mai pregiudicare i diritti dei terzi proprietari confinanti.

Inoltre, anche volendo ipotizzare un titolo edilizio illegittimo (nel senso che ha derogato le distanze), le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, poiché la legittimità (o meno) del titolo edilizio potrà essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo, salvo che la domanda risarcitoria non sia diretta anche nei confronti della P.A. (nella specie, il Comune) per far valere l'illegittimità dell'attività provvedimentale, sussistendo in questo caso la giurisdizione del giudice amministrativo.

Distanze ed edifici con quote (altezze) diverse

Fino a quando le costruzioni sono realizzate sul medesimo livello (o su un suolo pianeggiante) risulta abbastanza semplice comprendere il motivo per il quale sono imposte le distanze.

Quando, invece, le costruzioni non  realizzate su terreni perfettamente pianeggianti, ma sono realizzate su terreni di altezza diverse ci si potrebbe chiedere se anche in tali ipotesi occorre rispettare le distanze, soprattutto quanto la costruzione più bassa (realizzata su un terreno di quota bassa) non raggiunge il livello della costruzione più alta  (realizzata su un terreno con quota più alta).

In altri termini, occorre chiedersi "se" e "quanto" la  differenza di quota tra una proprietà e la copertura dell'immobile fronteggiante incida sul calcolo delle distanze. Sul punto si può dire che le norme sulle  distanze tra costruzioni, (l'art. 873 cod. civ.  e quindi anche le eventuali e più rigorose previsioni degli strumenti urbanistici locali) trovano applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell'area meno elevata non raggiunge il livello di quella superiore, in quanto la necessità del rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d'intercapedini dannose.

Calcolo delle distanze in presenza di balconi a gettanti o di altri elementi architettonici o decorativi che sporgono dalla facciata dell'edificio

La presenza di balconi aggettanti  o altri elementi architettonici rende difficile la misurazione delle distanze in quanto occorre scegliere se calcolare la distanza tra costruzioni partendo dalla facciata dell'edificio o dal balcone aggettante o di altro elemento architettonico (che emerge o sporgono dalla facciata dell'edificio).

Sul punto si può dire che ai fini dell' 873 c.c. nel calcolare le distanze tra i fabbricati fronteggiantisi si dove tenere conto anche delle terrazze o balconi che sporgono dall'edificio.

In realtà occorre distinguere tra elementi ornamentali di rifinitura o accessori delle facciate che non hanno rilevanza ai fini del calcolo delle distante (come ad esempio  le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili) e i balconi aggettanti che non appaiono riconducibili per dimensioni e caratteristiche costruttive a meri elementi ornamentali privi di rilevanza ai fini del calcolo delle distanze, ma, anzi estendendo in superficie il volume edificatorio, costituiscono corpo di fabbrica.

Inoltre se la finalità delle norme in tema di distanze tra costruzioni è quella di evitare la creazione di intercapedini dannose, e di riflesso di assicurare un ordinato e razionale sviluppo dell'attività edilizia al fine della salvaguardia della salubrità e dell'armonico sviluppo dell'attività edificatoria, l'escludere la rilevanza di un balcone ai fini del computo delle distanze vanificherebbe in maniera evidente lo scopo cui mira il legislatore.

Natura dell'azione diretta al ripristino delle distanze legali

L'azione diretta al rispetto delle distanze legali è modellata sullo schema dell’actio negatoria servitutis", essendo rivolta non già all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà, suscettibili di dar luogo a servitù; essa, pertanto, non esige la rigorosa dimostrazione della proprietà dell'immobile a cui favore l'azione viene esperita, essendo sufficiente che l'attore dimostri con qualsiasi mezzo, incluse le presunzioni, di possedere il fondo in base ad un valido titolo di acquisto. In tema di prova per presunzioni, il relativo procedimento è necessariamente articolato in due momenti valutativi: il primo, di tipo analitico, volto a selezionare gli elementi che presentino una positività parziale o almeno potenziale di efficacia probatoria, il secondo, di tipo sintetico, tendente ad una valutazione complessiva di tutte le emergenze precedentemente isolate, per accertare se esse siano concordanti e se la loro combinazione sia in grado di fornire una valida prova presuntiva (Cass., civ. sez. II, del 15 febbraio 2018, n. 3739)

Cass., civ. sez. II, del 5 gennaio 2018, n. 166

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
Si schiantano contro auto, Angelo e la compagna Sofia muoiono a poche ore di distanza
Si schiantano contro auto, Angelo e la compagna Sofia muoiono a poche ore di distanza
Cade dal balcone in vacanza e muore:
Cade dal balcone in vacanza e muore: "La fidanzata lo ha ucciso dopo aver scoperto il tradimento"
Incendio alla pineta di Castel Fusano: la nube di fumo si vede a distanza di chilometri
Incendio alla pineta di Castel Fusano: la nube di fumo si vede a distanza di chilometri
3.346 di Fanpage.it Roma
Più che un giornale
Il media che racconta il tempo in cui viviamo con occhi moderni