Il codice civile quando individua i beni (ex art. 812  c.c. "Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni") si limita a suddividere le res in beni mobili e beni immobili, ma non fornisce una definizione di costruzione anche prevedendo l'esistenza di edifici, i quali, di fatto, sono delle costruzioni.

Quando si affronta il discorso relativo all'individuazione di una definizione giuridica di costruzione occorre valutare se è possibile accogliere un'unica definizione di costruzione (valida per ogni branca del diritto) oppure è necessario procedere ad avere definizioni di costruzioni diverse in base ai vari rami del diritto, (si anticipa che è possibile riuscire a recuperare una nozione unica di costruzione).

Altra precisazione che occorre fare è quella che riguarda la necessità di distinguere il tipo di costruzione (anche l'elevazione di un muro è un'opera che potrebbe rientrare nell'ambito della nozione di costruzione, ma è opportuno riferirsi a quelle costruzioni o opere che possono essere comprese o considerate come unità immobiliari.

Fatti questi chiarimenti passando ad analizzare la normativa esistente è possibile partire dal Testo unico sull'edilizia DPR 6.6.2001 n. 380 in particolare l'art. 3 prevede che

" e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5)  l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale",

Volendo applicare quanto sopra previsto anche la trasformazione di un balcone in veranda (aumentando la cubatura dell'appartamento) e modificando la sagoma dell'edificio è una nuova costruzione, questo significa che la nuova costruzione non deve essere completamente nuova, ma può consistere anche in un ampliamento di una costruzione già esistente.

Il materiale con il quale si realizza la costruzione non è un elemento che permette di escludere un'opera dalla nozione di costruzione, infatti, anche il posizionamento di un camper può essere considerato "costruzione" se adibito ad uso non temporaneo.  

Di fatto, rientra nella nozione di (nuova) costruzione tutto quello che trasforma il suolo incolto o inedificato (anche solo con opere urbanistiche propedeutiche alla trasformazione edilizia del suolo).

Quindi, volendo applicare in concreto  tale definizione ci si potrebbe chiedere se è possibile qualificare come costruzione l'inserimento in un suolo di  travi in cemento. La costante giurisprudenza della Cassazione (tra cui Cass. n. 15972/2011) ritiene che la nozione di costruzione rilevante ai fini dell'art. 873 codice civile, si estende anche ai manufatti non completamente interrati avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente (conf. Cass. n. 27399/2014; Cass. n. 4277/2011),

Se si segue questa ricostruzione, allora, rientra nella nozione di costruzione il posizionamento di travi in materiale cementizio dell'altezza di due metri e della lunghezza di 80 metri, suscettibili di rimozione solo tramite il ricorso ad un'autogru, che vengono a costituire la struttura di un  vero e proprio muro. (Cass., civ. sez. II, del 3 maggio 2018, n. 10511).

Possono considerarsi nuova costruzione anche solo alcune single parti del futuro edificio, che abbiano valore di pertinenza. In altri termini, la nozione di costruzione comprende non solo le parti principali, ma anche le parti secondarie come le pertinenze generiche o i parcheggi pertinenziali.

Risulta, inoltre, irrilevante se la costruzione si trova interamente  sopra il suolo o sotto il suolo oppure se la costruzione fuoriesce solo in parte dal suolo.

Altro problema (diverso da quello relativo alla definizione di costruzione) riguarda l'identificazione del momento in cui una costruzione può dirsi esistente (in senso giuridico), premesso, ovviamente, che occorre distinguere tra costruzione e costruzione, volendo fare riferimento solo a quelle costruzioni che rientrano nell'ambito degli edifici, si potrebbe usare l'art. 2645 bis c.c. secondo il quale "si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura".

Cass. civ. sez. II del 10 luglio 2014 n. 15838 in pdf