Le limitazioni alla proprietà inserite nel regolamento di condominio
Come tutti sanno il regolamento di condominio (oppure qualche delibera assunta con le maggioranze prescritte) può prevedere delle limitazioni alla proprietà privata (singole unità immobiliari), basta pensare al divieto di adibire l'unità immobiliare privata ad albergo oppure alla proprietà condominiale (beni condominiali ex art. 1117 cc) basta pensare al divieto di adibire il giardino a parcheggio.
Il problema, semmai, è valutare se le limitazioni alla proprietà presenti nel regolamento possono essere considerate illecite in base ad altre norme.
L'art. 1102 cc e il regolamento di condominio
L'art. 1102 cc (applicabile al condominio in base al richiamo operato dall'art. 1139 cc) permette ad ogni proprietario di usare il bene condominiale anche in modo esclusivo, se non si altera la destinazione d'uso del bene se si lascia la possibilità agli altri comproprietari di usare il bene (oppure, quanto meno, non escludendo – completamente – gli altri comproprietari dall'uso del bene).
L'art 1102 cc non è una norma inderogabile, nel senso che la facoltà d'uso del bene condominiale può essere limitata (aumentando i limiti posti dall'art. 1102 cc) dal regolamento condominiale (o con una delibera dell'assemblea adottata con i "quorum" prescritti dalla legge).
Di conseguenza, è perfettamente valida una norma del regolamento che subordini un qualsiasi tipo di modifica o alterazione dei beni condominiali alla preventiva autorizzazione dell'assemblea del condominio.
L'eliminazione delle barriere architettoniche e le limitazioni alla proprietà presenti nel regolamento di condominio
La riforma del condominio è intervenuta anche sull'aspetto relativo all'eliminazione delle barriere architettoniche, infatti, l'art. 1120 cc ha previsto che con delibera con quorum pari a 500 millesimi (1136 comma II cc) è possibile deliberare opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche.
Naturalmente, questa facoltà prevista in generale dal legislatore, per essere compresa deve essere coordinata con la normativa speciale n materia.
Definizione del concetto di disabilità
Ci si chiede se per poter usufruire dei vantaggi previsti dalla normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche occorre provare la malattia (e, quindi, la disabilità) oppure è possibile applicare tale normativa anche in situazioni di semplice disaggio.
Il concetto di disabilità va interpretato in senso ampio, anche alla luce della nuova dimensione che ha assunto il diritto alla salute, il concetto di salute va inteso non più come semplice assenza di malattia, ma come stato di completo benessere fisico e psichico, per cui si deve ritenere che la normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui all'art. 2 1.13/1989 deve applicarsi anche alle persone che, in condizione dell'età avanzata, pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà motorie.
Diritto all'accesso e diritto alla fruizione dell'unità immobiliare
L'ampliamento del concetto di disabilità (oggi legato al mero disaggio fisico) ha portato anche a rivedere (ed ampliare) il principio di eliminazione delle barriere architettoniche, infatti, le barriere architettoniche non devono esistere ab origine (dovendo in sede di progettazione o di ristrutturazione degli edifici considerare questo aspetto) indipendentemente dall'esistenza nell'edificio di persone con disaggi, poiché la presenza di meccanismi (come gli ascensori) che agevolano l'accesso e la fruizione dei singoli beni può ritenersi funzionale ad assicurare la vivibilità dell'appartamento.
Diritto alla conservazione dei meccanismi utili ad agevolare l'accesso e la fruizione dell'unità immobiliare
L'ampliamento della normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche (non più legata alla disabilità, ma diretta a rendere agevole l'accesso e la fruizione dell'appartamento anche a situazioni non legate alla disabilità) comporta che l'istallazione dei meccanismi utili ad agevolare l'accesso e la fruizione dell'appartamento non è più legata solo alla presenza della persona disabile.
La normativa per l’eliminazione delle barriere architettoniche (ex art. 2 legge n. 13 del 9.1.1989) persegue, attraverso la tutela dell’interesse particolare dell’invalido, un interesse generale alla accessibilità agli edifici. Questo impedisce di configurare il diritto al mantenimento e all’uso dei dispositivi, ove già installati, come diritto personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte dello stesso (Cassazione del 26.2.2016 n.3858).
Poteri dei singoli condomini e diritto all'eliminazione delle barriere architettoniche
Anche fuori dell'art. 1120 cc (cioè di una iniziativa dell'assemblea diretta all'eliminazione delle barriere architettoniche) il singolo proprietario può operare in quanto l'istallazione di meccanismi idonei ad eliminare le barrire (come ad esempio un ascensore) deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento e rientra, pertanto, nei poteri dei singoli condomini, ai sensi dell'art. 1102 c.c., esigendo il rispetto dei soli limiti dettati da detta norma, comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune o impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Questo diritto, però, potrebbe scontrarsi con il regolamento di condominio, in altri termini, occorre chiedersi cosa accade se un regolamento di condominio pone dei limiti molto stretti alla modifica dei beni condominiali (sostanzialmente limitando anche il diritto all'eliminazione delle barrire architettoniche).
I divieti del regolamento condominiale (ulteriori rispetto ai generali limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c.) e che limitano anche il diritto all'eliminazione delle barrire (inteso, in senso ampio, come diritto all'accesso e alla fruizione dell'unità immobiliare privata) appaiono recessivi rispetto all'ipotesi di realizzazione di opere (come l'ampliamento delle scale ed adeguamento dell'ascensore) che devono ritenersi indispensabili ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei condomini, o di chi utilizza il condominio, ed il rispetto del benessere abitativo e di piena utilizzazione della propria abitazione, dovendo ritenersi che le disposizioni in materia di eliminazione di barriere architettoniche costituiscono norme imperative ed inderogabili, direttamente attuative degli artt. 32 e 42 Cost.
Quindi, in materia di eliminazione di barriere architettoniche la Legge 13/1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire l'accessibilità agli edifici, (sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed l'ampliamento della scala padronale), non possono essere esclusi unicamente solo per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione di qualunque opera all'autorizzazione del condominio.
Tale disposizione del regolamento condominiale risulta infatti recessiva rispetto all'esecuzione di opere indispensabili ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, dovendo in tale caso verificarsi che dette opere, se effettuate a spese del condomino interessato, rispettino i limiti previsti dall'art. 1102 c.c.
Cass. civ. sez. II del 28 marzo 2017 n 7938
