Scioglimento della comunione

E' risaputo che per i molti problemi che generano le comunioni l'ordinamento tende a favorire lo scioglimento delle comproprietà (questo fine può essere raggiunto con la classica divisione, bonaria o giudiziaria, divisione che tende ad essere completa e non una divisione parziaria o incompleta, e che comprende sia i beni principali, sia le pertinenze, oppure con la vendita del bene a terzi e la divisione del ricavato tra i contitolari ecc., l'acquisto di tutte le quote da parte di uno dei contitolari).

Corrispondenza del valore della quota strata al valore della quota concreta

Un principio generale in materia di divisione è quello per il quale il valore della quota astratta deve corrispondere al valore dei beni (in comune) attribuiti ad ogni condividente.

Durante la formazione delle porzioni dei beni comuni da attribuire ai singoli titolari, può capitare che i due valori (quello della quota astratta e quello dei beni compresi nella quota concreta) non corrispondono.

Infatti, il valore della quota concreta può essere più alto (o più basso) del valore della quota astratta. I motivi che possono portare a questa diseguaglianza possono essere i più vari (di solito si raggiunge tale effetto quando nei beni da dividere c'è un bene indivisibile che deve essere attribuito ad uno solo dei condividenti oppure quando sussistono le condizioni per richiedere l'attribuzione del bene da dividere).

Quando si verifica una situazione nella quale manca una perfetta coincidenza tra il valore della quota e il valore dei beni concreti attribuiti ad ogni singolo condividente, sorge a carico del condividente che ha avuto beni concreti di valore maggiore rispetto la propria quota l'obbligo di versare un conguaglio in denaro a favore dei condividenti che hanno avuto un valore di beni concreti inferiore alla valore della loro quota (di conseguenza coloro che nella divisione hanno ricevuto beni concreti di valore minore rispetto la propria quota hanno diritto ad avere un conguaglio).

Stima del valore dei beni da dividere

E' facile intuire che il valore della somma da versare a conguaglio dipende anche dal valore attribuito ai singoli beni. Ora, mentre per alcuni beni (ad esempio il denaro) il valore non varia o è facilmente determinabile, per altri beni (ad esempio i beni immobili) il valore (oltre che essere soggettivo) varia in base all'andamento del mercato.

In questa situazione occorre chiedersi se il valore del bene immobile (necessario anche ai fini della quantificazione del conguaglio) deve essere determinato con riferimento al momento della proposizione della domanda giudiziale di divisione, oppure deve essere determinato con riferimento al momento della pronuncia della sentenza di divisione (e/o d i assegnazione),  di conseguenza occorre valutare se bisogna considerare l'eventuale calo di valore del bene immobile da dividere per la crisi del settore immobiliare intervenuta durate questo arco temporale.

E' errato affermare che, ai fini della stima del valore degli immobili e della determinazione del conguaglio in seno alla divisione giudiziale, occorre aver riguardo al valore dei beni dividendi al momento della domanda di divisione.

Infatti, secondo la giurisprudenza della corte di cassazione  il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore e nasce solo con l'assegnazione del bene, al momento della pronunzia definitiva sulla divisione, momento al quale deve, pertanto, essere rapportato il valore di ciascuna porzione proporzionale ad ogni singola quota

Inoltre, la determinazione del conguaglio in denaro, ai sensi dell'art. 728 cod. civ., a carico di colui cui viene attribuita la porzione in natura di maggior valore ed a favore del condividente al quale è attribuita la porzione di minor valore, prescinde dalle singole domande delle parti, atteso che essa attiene alle concrete modalità di attuazione del progetto divisionale devolute alla competenza del giudice e la sentenza di scioglimento della comunione persegue il mero effetto di perequare il valore delle rispettive quote.

In definitiva, il debito da conguaglio è un debito di valore che va calcolato con riferimento al momento della pronuncia.

Cass. civ. sez. II del 17 febbraio 2017 n 4258