Opinioni
14 Settembre 2016
15:27

Locazione commerciale: restituzione dell’immobile e fideiussione

La Cassazione del 29.7.2016 n. 15781 ha stabilito che nelle locazioni commerciali (ex art. 27 e 34 legge n. 392 del 1978) il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore paghi l’indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del danno ex art. 1591 cc, restando obbligato al pagamento del corrispettivo della locazione, salvo che offra al locatore, con offerta reale formale ex art. 1216 comma 2 cc e 1209 cc., la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell’indennità di avviamento. Se era prevista una fideiussione a garanzia del pagamento del canone questa copre anche i canoni di locazione dovuti dal conduttore, per la mancata restituzione dell’immobile (ex art. 1591 cc) dopo la scadenza del contratto (non si applica l’art. 1598 cc)
A cura di Paolo Giuliano

Restituzione dell'immobile locato

Al termine della locazione (per scadenza del termine o per disdetta effettuata da parte del proprietario dell'immobile) sorge a carico del conduttore l'obbligo di restituire l'immobile locato (all'obbligo di restituzione corrisponde l'obbligo del locatore di consegnare l'immobile all'inizio della locazione).

Se l'immobile non è restituito (bonariamente o coattivamente dopo l'intervento del giudice) alla scadenza, scatta, a carico del conduttore l'obbligo di continuare pagare il canone di locazione (una sorta di un'indennità di occupazione commisurata al canone mensile) fino all'effettiva restituzione dell'immobile; come si intuisce da quanto detto si sta analizzando l'ipotesi in cui il conduttore non restituisce l'immobile alla scadenza e, quindi, deve (sostanzialmente) proseguire nei pagamenti dei canoni di locazione fino alla restituzione (bonaria o coattiva) dello stesso.

Può accadere, però, che il conduttore vorrebbe restituire l'immobile, ma è il locatore che (in buona o in mala fede) non accetta la restituzione, in questa ipotesi, occorre chiedersi come il conduttore può essere esonerato dall'obbligo di pagare l'indennità di locazione.

Offerta di restituzione non formale, ma seria e concreta,  di riconsegna dell'immobile locato

Il conduttore è liberato dall'obbligo di continuare a pagare il canone (inteso come indennità di occupazione) nel momento in cui effettua un'offerta seria e tempestiva (anche se non formale) di restituzione dell'immobile.

E' costante il principio per il quale il conduttore che offra la riconsegna dell'immobile locato mediante le modalità non formali (art. 1220 cc) è esonerato dall'obbligo di pagare al locatore il canone pattuito sino all'effettivo rilascio, ex art 1591 cc, in presenza del rifiuto del locatore di accettare la restituzione (Cass civ sez un. n. 1177 del 15 novembre 2000).

L'offerta che libera il conduttore dall'obbligo del pagamento dei canoni deve essere "seria" anche se "non formale". Per serietà dell'offerta si  intendere una offerta di restituzione concreta, anche se attuata senza l'intervento dell'ufficiale giudiziario (in questo senso non formale), potrebbe essere sufficiente una raccomandata con la quale si dichiara che l'immobile è libero e che le chiavi sono depositate presso il Sig. Tizio legale del conduttore e il proprietario può andarle a ritirare quando vuole dalle ore X alle ore Y nei giorni pari di ogni mese).

Non è equiparabile ad una offerta seria una dichiarazione con la quale si promette una futura liberazione dell'immobile (libererà l'immobile entro il 15 del prossimo mese), in realtà manca proprio l'offerta di restituzione.

Oltre la presenza di una offerta seria deve esserci il rifiuto (senza giustificato motivo) del proprietario alla riconsegna del locale. Quindi, si è in presenza di una fattispecie formata da due elementi offerta di restituzione e rifiuto dell'offerta.

Offerta di restituzione non formale condizionata, ma seria e concreta

Come si è visto l'offerta di restituzione dell'immobile non deve essere subordinata ad altre condizioni (volontarie) o eventi (es. restituirò l'immobile se avrò il lavoro a Roma), poichè, in questa ipotesi, manca proprio una reale (immediata) volontà di restituzione.

Resta, però, da chiedersi se la situazione varia nel caso in cui la restituzione è subordinata ad eventi che derivano dal contratto o da adempimenti dovuti per legge, come, ad esempio, il pagamento dell'indennità di avviamento da parte del locatore (restituirò l'immobile a condizione di avere il pagamento dell'indennità di avviamento).

Sul punto si è ritenuto che nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione.

Offerta di restituzione formale, ma condizionata al pagamento dell'indennità di avviamento

Il conduttore è esonerato dal pagamento dei canoni di locazioni (intesi come indennità di occupazione) solo se offre al locatore, con le modalità dell'offerta reale formale ex artt. 1216 comma 2 cc e 1209 cc, la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento, atteso il forte legame strumentale che lega le due prestazioni.

Clausole a garanzia del pagamento del canone di locazione

In periodi di crisi economica, aumentano, in modo esponenziale, le clausole contrattuali che garantiscono il pagamento del corrispettivo. Risulta evidente che tali clausole, nell'ambito di contratti obbligatori, come quello della locazione, sono di due tipi: a) fideiussioni a garanzia del pagamento, b) depositi cauzionali di parte del canone di locazione.

La fideiussione e la restituzione dell'immobile locato

Una volta garantito il pagamento del canone con una fideiussione resta da comprendere come si atteggia la fideiussione per il periodo successivo alla fine del contratto, occorre stabilire se la fideiussione prestata per il pagamento del canone durante la durata normale del contratto copre anche il canoni dovuto e non pagati tra la fine del contratto e la restituzione del bene al proprietario.

La fideiussione a garanzia del pagamento del canone copre anche il pagamento del canone ex art. 1591 cc (c.d. indennità di occupazione)

La questione riguarda sostanzialmente l'interpretazione dell'art. 1598 cc (secondo il quale le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto).

Il pagamento del canone dovuto dopo la fine della locazione (per la mancata restituzione dell'immobile) è una fattispecie diversa dalle ipotesi di proroga del contratto previste dall'art. 1598 cc, infatti, per proroga si intende sostanzialmente sia rinnovo del contratto (rinnovo tacito dopo la scadenza ex lege), sia la proroga della durata dello stesso.

L'intento del legislatore è quello di tutelare il garante, al fine di evitare che il garante rimanga legato alla propria obbligazione, mentre il locatore e il conduttore decidono di allungare il contratto oltre i termini originari del rapporto, senza interpellare il fideiussore.

Risulta evidente che il concetto di proroga non riguarda una fattispecie come quella che deriva dalla mancata restituzione dell'immobile al termine del contratto di locazione. Infatti, il pagamento attinente ad un periodo periodo durante il quale il conduttore, dopo la scadenza del contratto, è rimasto in mora nel restituire la cosa locata ed è pertanto tenuto a pagare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, in forza della mera detenzione della cosa e non già del suo godimento.

Come già visto, una tale obbligazione vive in stretto collegamento con il contratto di locazione originario e dipende solo dal ritardo nella consegna della cosa locata alla cessazione del contratto e non da proroghe del contratto di locazione.

Ecco, quindi, che la fideiussione copre anche il pagamento dei canoni ex art. 1591 cc dovuto per la mancata restituzione dell'immobile locato.

Cass., civ. sez. III, del 29 luglio 2016, n. 15781 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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