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Opinioni
4 Gennaio 2016
18:33

La fideiussione per il pagamento dei canoni di locazione

La Cassazione del 13.8.2015 n. 16798 ha stabilito che in materia di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, una fideiussione, il recesso del fideiussore, intervenuto prima della scadenza del contratto di locazione, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto di una clausola di tacito rinnovo. La fonte del rapporto contrattuale continua, è vero, ad essere costituita dall’originario contratto di locazione, ma la facoltà di recesso dalla fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori. L’inerzia ad agire verso il conduttore moroso potrebbe portare alla decadenza della fideiussione ex art. 1956 e 1957 cc.
A cura di Paolo Giuliano
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Ogni debito può essere garantito, le garanzie tipiche regolate dal codice civile sono l'ipoteca (garanzia reale) e la fideiussione (garanzia personale). Garantito può essere anche il debito derivante dal mancato pagamento dei canoni di locazione, per rendere più chiara la vicenda si potrebbe pensare all'ipotesi in cui il contratto di locazione tra tizio e caio è sottoscritto anche da sempronio quale "garante in solido del conduttore".

In questo modo i vantaggi per i locatore sono evidenti: in caso di inadempimento del conduttore può chiedere la risoluzione del contratto, ma è anche scuro (relativamente) sicuro che il garante pagherà i canoni non corrisposti dal conduttore.

Però, questo non significa che il fideiussore resta completamente in balia del locatore, infatti, occorre chiedersi per quanto tempo la fideiussione resta valida, occorre, cioè, valutare se la fideiussione valere solo per il periodo di locazione indicato nel contratto oppure si estende anche alle proroghe dello stesso (in teoria il fideiussione sarebbe vincolato in eterno), inoltre occorre valutare cosa accade in presenza di un inadempimento del conduttore, quando il locatore non si attiva per la risoluzione del contratto, occorre, cioè stabilire, se il fideiussore resta obbligato al pagamento dei canoni non corrisposti anche quando il locatore decide di non chiedere la risoluzione del contratto.

Quanto all'identificazione della  durata della fideiussione in caso di proroghe del contratto di locazione garantito (se, cioè la fideiussione si applica anche alle proroghe del contratto) è possibile dire che, in generale,   la fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si protrae, salva diversa volontà negoziale, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita.

Ne deriva che nell' ipotesi di locazione in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso.

Siamo sì in presenza di un rapporto di durata (locazione), ma ciò non impedisce che la fideiussione debba coprire la prestazione dovuta fino alla data di scadenza prevista nel contratto di fideiussione. Soltanto le scadenze dovute a proroghe eventualmente intervenute successivamente alla conclusione di tale contratto possono essere oggetto di recesso. E ciò perché soltanto per queste vi è un termine di scadenza fissato dopo che la fideiussione era stata conclusa.

In questo senso è il principio per il quale, in materia di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest'ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l'operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell'applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo. La fonte del rapporto contrattuale continua, è vero, ad essere costituita dall'originario contratto di locazione, ma la facoltà di recesso dalla fideiussione è conforme al principio generale dell'ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori. Non senza un riferimento anche alla buona fede che, ai sensi dell'art. 1375 c.c., deve ispirare il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto.

Quanto al secondo aspetto relativo alle tutele previste a favore del fideiussore nell'ipotesi in cui il locatore non agisca per la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento dei canoni, aggravando la posizione del debitore.

Sul punto si potrebbe dire che è applicabile l'art. 1956 c.c. (e il 1957 cc) al mancato pagamento del canone di locazione, maturato dopo la conclusione del contratto, garantito con fideiussione.

Quindi, il locatore ha l'obbligo di riferire al garante della morosità del conduttore, in modo da farsi autorizzare ad attendere il pagamento e così sostanzialmente a fare credito al conduttore con la garanzia del fideiussore. Però, in caso di rifiuto, il locatore dovrà agire per la risoluzione ed il rilascio, così limitando l'esposizione del fideiussore fino al momento in cui il locatore non riesca ad affittare ad altri.

Se non viene intrapresa l'azione contro il locatore, si potrebbe verificare la decadenza della fideiussione. In tema di decadenza del creditore dall'obbligazione fideiussoria per effetto della mancata tempestiva proposizione delle azioni contro il debitore principale, qualora il debito sia ripartito in scadenze periodiche, ciascuna delle quali dotata di un grado di autonomia tale da potersi considerare esigibili anche prima ed indipendentemente dalla prestazione complessiva, il dies a quo, agli effetti dell'art. 1957 c.c., va individuato in quello di scadenza delle singole prestazioni e non invece dell'intero rapporto.

E ciò perché lo scopo del termine di decadenza è quello di evitare che il fideiussore si trovi esposto all'aumento indiscriminato degli oneri relativi alla garanzia prestata, per non essersi il creditore tempestivamente attivato al primo manifestarsi dell'inadempimento, magari proprio contando sulla responsabilità solidale del fideiussore.

Cass., civ. sez. III, del 13 agosto 2015, n. 16798 in pdf

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Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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