Opinioni
3 Aprile 2015
12:01

La definizione di bene immobile e la rendita catastale

La Cassazione del 18.2.2015 n. 3166 ha stabilito che per la combinazione della normativa fiscale e di quella codicistica (812 c.c.), tutte le componenti (es. impianti), che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unità immobiliare (bene immobile complesso), una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale.
A cura di Paolo Giuliano

Il catasto ha, come funzione principale, quella di tributaria – fiscale, infatti ad ogni bene immobile (terreno, edificio) inserito nelle mappe del catasto viene attribuita una rendita catastale.

Quanto detto potrebbe sembrare forviante se solo si considera che i dati catastali vengono inseriti nel contratti di vendita (o nei contratti di trasferimento di diritti reali immobiliari), questo rilievo, però, non esclude l'altro, infatti i dati catastali hanno la funzione di identificare (meglio, concorrono ad identificare) l'immobile oggetto del contratto (cioè non sono l'unico elemento che identifica l'immobile).

Inoltre, l'uso dei dati catastali ai fini dell'identificazione dell'immobile non significa che le risultanze dei registri catastali servono ad identificare il proprietario dell'immobile (almeno ai fini civili), infatti, il proprietario dell'immobile è sempre identificato dal contratto di acquisto e dalla nota di trascrizione del medesimo contratto. Questo è un principio generale, che vale in ogni campo del diritto civile basta pensare che:

a) la mera intestazione catastale ad un soggetto catastale di un bene non significa che tale soggetto sia il reale detentore o possessore del bene, in altri termini, non prova il rapporto tra intestatario e bene ai fini del possesso per l'usucapione;

b) la mera intestazione catastale di un bene ad un determinato soggetto non è sufficiente per escludere quel determinato bene dai beni comuni ex art. 1117 c.c. (infatti, occorre sempre verificare i titoli di acquisto e valutare se questi superano la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c.);

c) il frazionamento (catastale) dell'immobile non è un elemento che può impedire la divisione.

Chiarito questo aspetto è possibile analizzare e valutare come si procede alla materiale attribuzione di una rendita catastale, cioè occorre valutare quale è l'oggetto della rendita catastale e quali sono gli elementi che si prendono in considerazione per attribuire una rendita catastale.

In modo molto generico si può affermare che la rendita catastale ha ad oggetto (valuta) l'immobile (non è possibile l'attribuzione di una rendita catastale ad un bene non considerato immobile per la normativa civile o fiscale) ed il contesto in cui è situato o le qualità dell'immobile.

Risulta evidente che occorre comprendere cosa si intende per immobile (e, soprattutto, occorre coordinare la normativa civile con la normativa speciale prevista in materia catastale), la specificazione potrebbe sembrare eccessiva o inutile, ma occorre sottolineare che spostandosi tra i diversi rami del diritto (o tra le diverse normative) possono anche variale le nozioni comuni, infatti, la nozione catastale di bene immobile (inteso come costruzione) e rilevante ai fini della rendita catastale potrebbe non coincidere (in tutto o in parte) con la nozione edilizia di bene immobile inteso come costruzione (rilevante ai fini della necessità dei titoli edilizi o rilevante ai fini dell'abusivismo edilizio).

Il codice civile (art. 812 c.c.) considera "Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni". In sostanza il legame con il suolo (legame che può essere anche solo temporaneo) è l'elemento che distingue i beni mobili dai beni immobili.

A prima vista la situazione potrebbe essere di semplice soluzione, ma non sempre è così, infatti, sono numerose le problematiche che in concreto si possono verificare, basta pensare agli impianti fotovoltaici, i quali possono essere considerati autonomi beni immobili ai fini catastali, che richiedono l'attribuzione di una propria rendita oppure dei semplici impianti che vanno ad incidere sulla rendita dell'immobile al quale sono legati.

Proprio il riferimento agli impianti fotovoltaici permette di ampliare l'analisi scoprendo un ulteriore punto di criticità ed un ulteriore problema, infatti, occorre valutare se ai fini dell'attribuzione della rendita catastale occorre valutare solo l'immobile in quanto tale (inteso in questo senso come struttura edilizia) o anche altri elementi (ad esempio  impianti o i macchinari) compresi nell'immobile o, quanto meno, al servizio dell'immobile (come potrebbero essere gli ascensori o in caso di centrali elettriche anche i forni ecc.).

La peculiarità di queste elementi è data dal fatto che, molto spesso, si tratta di impianti che possono essere facilmente rimossi, in altri termini, si tratta di beni che non rientrano propriamente nella nozione di bene immobile ex art. 812 c.c., ma che ai fini civilistici sono comunque collegati al bene immobile, conservando una propria autonomia, cioè non confondendosi con il bene immobile.  Ecco, che per risolvere queste problematiche, ai fini catastali è stato stabilito che per attribuire la rendita catastale non occorre solo valutare il bene immobile in quanto tale (cioè usare una nozione ristretta di bene immobile prevista dal codice vile ex art. 812 c.c.), ma occorre valutare anche gli impianti e i beni posti al servizio dell'immobile.

Questo comporta che la nozione di bene immobile ai fini catastali (e, quindi, anche l'attribuzione della rendita catastale), va riferita e calcolata in base ad un complesso di elementi, ritenuti funzionalmente collegati tra loro e  costituiti da strutture murarie e impianti, comprendenti, quest'ultimi, anche macchine, (come, ad esempio, generatori di corrente e relativi motori), che ne siano una componente essenziale. In modo più specifico, ai fini della determinazione del valore di un immobile ai fini della rendita catastale (es. un opificio) deve essere considerato anche l'impianto fisso costituito da una gru a ponte, in quanto la base imponibile per la determinazione del reddito fondiario, non è solo l'immobile in sé, ovverosia l'opera muraria, ma anche tutti quei beni -fra cui anche gli impianti fissi – conformati, quanto ad utilità e capacità reddituale, dal reciproco collegamento.

In definitiva, la combinazione della normativa fiscale e di quella codicistica comporta che tutte le componenti, che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare, ad una unità immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale.

La struttura oggettiva del bene (opere murarie) e gli eventuali impianti a questa destinati o legati, non sono gli unici elementi che vengono presi in considerazione per attribuire la rendita catastale, infatti, occorre considerare il cotesto (inteso come luogo / zona) in cui è situato l'immobile. Proprio perché l'immobile è inserito in un contesto, al può variare di questi elementi  (può essere aggiornata) la rendita catastale, (variazione che deve essere supportata da un idoneo provvedimento) si tratta, ovviamente di mutazioni oggettive  e non di qualifiche amministrative come la rilevanza culturale del bene.

Cass., civ. sez. VI, del 18 febbraio 2015, n. 3166 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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