Opinioni
1 Maggio 2015
11:42

La competenza territoriale nelle cause tra condomini ex art. 23 cpc

La Cassazione del 12.1.2015 n. 180 ha stabilito che è competente il giudice del luogo dove si trova l’immobile ex art. 23 cpc sia la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall’appartamento sovrastante; sia la domanda (riconvenzionale) con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità.
A cura di Paolo Giuliano

Capita, ed anche molto spesso, che in un condominio (situato in Sardegna), il proprietario di un appartamento (residente in Emilia Romagna) lamenti dei danni (infiltrazioni) provenienti dall'appartamento sovrastante (il cui proprietario è residente nel Lazio) ed è anche usuale che il proprietario dell'appartamento sovrastante (residente nel Lazio) contesti l'imputabilità del danno scaricando la responsabilità sul condominio (in quanto le infiltrazioni sono state dovute alla rottura o occlusione della colonna fognaria condominiale).

E' anche usuale che le parti non riescono ad identificare un responsabile dei danni e a quantificare il risarcimento dei danni. In queste situazioni resta da identificare il tribunale competente per iniziare il giudizio (e, proprio per non farci mancare nulla, anche  valutare se bisogna passare per la mediazione obbligatoria, identificandone anche l'organismo territorialmente competente, oppure per la negoziazione assistita).

La norma di riferimento per risolvere la questione (almeno quella relativa alla competenza del giudice) è l'art. 23 cpc il quale prevede che "per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione".

Risulta abbastanza chiaro che occorre comprendere cosa si intende per cause tra condomini (o tra condomini e condominio). Le interpretazioni possono essere sostanzialmente due:

a) le cause a cui fa riferimento l'art. 23 cpc sono quelle relative ai beni comuni, quindi, proprietà, uso dei beni comuni ex art. 1117 c.c.,  (oppure quelle relative ai di diritti dei singoli partecipanti alla gestione condominiale o all'uso, più o meno intenso, della cosa comune o alla tutela delle parti comuni del fabbricato), ma non si riferisce a qualsiasi causa (es. risarcimento del danno) che coinvolge due condomini; infatti, per "cause tra condomini", ai sensi dell'art. 23 cpc, devono intendersi solo le controversie relative a casi di comunione dei beni e non già una qualunque causa la cui domanda abbia una qualsivoglia relazione con uno degli immobili facenti parte del fabbricato condominiale, come quando si discute di responsabilità extracontrattuale per danni subiti dai proprietari di uno degli appartamenti del complesso condominiale ed imputati alla proprietaria dell'appartamento sovrastante

b)  la sfera di applicazione dell'art. 23 cpc. non è limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso dei beni condominiali o al godimento degli stessi, con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione: una siffatta limitazione (ha precisato la Cass. sez. un. n. 20076 del 18 settembre 2006) urta contro il decisivo rilievo che, ove per "cause tra condomini", ex art. 23 cpc, dovessero intendersi solo quelle a carattere reale, non si comprenderebbe la necessità della norma in parola con riferimento al condominio, visto che già l'art. 21 cpc prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, quello del luogo dove è posto l'immobile.

Ecco, quindi, che seguendo quest'ultima interpretazione rientra nel campo di applicazione dell'art. 23 cpc

– sia la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall'appartamento sovrastante,

– sia la domanda (riconvenzionale) con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c., tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità.

Occorre rilevare che l'art. 23 cpc regola solo la competenza territoriale del giudice, ma non risolve la questione se una domanda relativa al risarcimento del danno da infiltrazioni deve essere preceduta dalla fase della negoziazione assistita o dalla fase della mediazione obbligatoria e, soprattutto, non risolve la questione dell'individuazione della competenza territoriale dell'organismo di mediazione.

Cass., civ. sez. VI, 12 gennaio 2015, n. 180 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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