La divisione del condominio

Il condominio è una ipotesi (seciale) di comunione, infatti, il condominio rientra nell'ambito delle contitolarità di diritti reali (alias comunione), posto che esistono dei beni (indicati nell'art. 1117 cc) che sono in comunione indivisa tra i proprietari degli appartamenti compresi nell'edificio.

In altre parole i beni condominiali hanno due caratteristiche: a) sono in comune (una comunione indivisa) tra i proprietari delle unità immobiliari, b) i beni condominiali ex art. 1117 cc sono accessori o pertinenziali (sono al servizio) degli appartamenti esclusivi.

Come ogni comunione anche il condominio può essere diviso, bisogna solo comprendere quali sono i  presupposti necessari per una eventuale divisione e i limiti della divisione.

I presupposti e i limiti della divisione (assoluta) del condominio ex art. 1119 cc

La prima norma che occorre analizzare per identificare i presupposti e i limiti di una divisione che ha ad oggetto un condominio è l'art. 1119 cc.

L'art. 1119 cc prevede che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Quindi per poter procedere alla divisione sono necessari due requisiti (in assenza del quali la divisione è vietata): 1) è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio, 2) la divisione non deve rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

I presupposti e i limiti della divisione (relativa) nel condominio e l'art. 61 e 62 disp att cc

Per comprendere il fenomeno della divisione del condominio occorre anche analizzare altri due articoli, precisamente, l'art. 61 e 62 disp att cc.

L'art. 61 disp att comma 1 cc prevede che qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Tale norma regola la divisione (relativa) cioè all'esito della divisione sussisteranno ancora beni ex art. 1117 cc, ma i beni ex art. 1117 cc (dopo la divisione) non saranno più comuni a tutti gli appartamenti, ma saranno comuni ex art. 1117 cc solo ai singoli edifici autonomi.

In questa situazione lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice (500 millesimi)  o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

L'art. 62 disp. att. cc ammette la divisione anche se all'esito della divisione permangono beni comuni ex art. 1117 cc a tutti gli originari partecipanti.

Ed aggiunge (sempre l'art. 62 disp att cc) che se per la divisione occorre modificare lo stato delle cose oppure servono opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso (2/3 del valore dell'edificio).

Divisione del condominio e definizione di edifici autonomi ex art. 61 e 62 disp att cc

Gli articoli 61 e 62 disp att cc ammetto la divisione del condominio se all'esito della stessa è possibile ottenere edifici autonomi.

A norma degli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio  in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

Quindi per gli  articoli 61 e 62 disp att cc presupposto indefettibile è che all'esito della divisione sussistono degli edifici autonomi, per cui la divisione è ammessa se all'esito della stessa è possibile ottenere edifici autonomi.

Resta da chiedersi cosa si intende per edificio autonomo (da aversi all'esito della divisione). Infatti, edificio autonomo può essere sia un edificio strutturalmente autonomo, oppure edificio che ha una sua autonomia gestionale (e contabile).

L'espressione "edifici autonomi" ex art. 61 e 62 disp att cc esclude che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine ‘edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

La sola eccezione a tale principio è quella prevista dall'art 62 quando l'istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune di alcune delle cose indicate dall'art 1117.

Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare può attuarsi solo mediante interferenze più gravi è da escludere che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa.

In termini  l'espressione "edifici autonomi", non può ammettere che il risultato della divisione si possa concretizzare in una autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

Resta quindi preclusa la possibilità di attuare la separazione in caso di interferenze gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, in quanto ciò porta ad escludere che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa.

Cass., civ. sez. II, del 3 settembre 2019, n. 22041