Le spese di manutenzione del lastrico solare

La ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo di copertura sono regolate dall'art. 1126 cc (1/3 a carico di colui che ha il calpestio e 2/3 coloro che sono coperti dal lastrico in base alla verticale effettiva).

La ripartizione del danno derivante dalla mancata manutenzione del lastrico solare

Naturalmente dalla mancata manutenzione del lastrico solare ad uso esclusivo possono derivare anche dei danni, (danni materiali derivanti dal ripristino per le infiltrazioni e/o per il mancato uso dell'appartamento). Identico discorso sorge se il lastrico è completamente condominiale.

In tutte queste ipotesi sorge la necessità di ripatire anche la spesa per il risarcimento del danno.

Se il lastrico solare è privato la giurisprudenza ritiene che, sussistendo la responsabilità concorrente tra propreitario del lastrico e condominio per il risarcimento dei danni, la ripartizione può seguire  (come primo elemento) il medesimo criterio di 1/3 e 2/3.

Questa percentuale (legale) di ripartizione della responsabilità può variare (in aumento o in riduzione) in base al comportamento tenuto dal proprietario del lastrico o dal condominio, infatti, il rifiuto del proprietario del lastrico di far accedere al lastrico per l'esecuzione dei lavori oppure il rifiuto del condominio di eseguire i lavori può incidere sulla quota di responsabilità.

Se il lastrico è completamente condominiale il risarcimento è a carico dell'intero condominio.

Il danno per il mancato uso (totale o parziale dell'immobile)

Il danno da infiltrazioni può riguardare il mero ripristino dell'appartamento sottostante, ma può anche riguardare l'impossibilità di godimento dell'immobile (con il connesso diritto al risarcimento del "danno da mancato godimento del cespite").

Ovviamente il mancato godimento dell'immobile può riguardare l'intero immobile o solo una parte dello stesso. In particolare l'inutilizzabilità dell'immobile può essere completa e assoluta oppure può essere relativa e ridotta fino a giungere senza renderle inutilizzabili e quindi senza pregiudicare l'abitabilità del ben più ampio dell'intero appartamento o di una singola stanza.

Quantificazione del danno da infiltrazioni

La compressione o la limitazione del diritto di proprietà che siano causate dall'altrui fatto dannoso (come ad esempio l'infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell'edificio condominiale) sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (cosiddetto danno emergente) o di perdite dei frutti della cosa (lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.

In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario o dell'usufruttuario il relativo onere probatorio, che può essere assolto altresì mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del cosiddetto danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell'immobile del cui godimento il proprietario è stato privato.

L'onere della prova del danno da mancato godimento dell'immobile

Come si è visto il danno da infiltrazioni può riguardare la completa inutilizzabilità di tutto o di parte dell'immobile come può riguardare solo una limitazione al godimento dello stesso.

In entrambe le ipotesi è onere dell'attore l'allegazione del fatto produttivo del danno-evento alla cosa di proprietà, che possa essere posto alla base dell'accertamento processuale. In altri termini, se si afferma solo il ridotto godimento (e non la totale inutilizzabilità) dell'immobile è evidente che non può essere risarcito il danno derivante dalla non abitabilità dell'immobile.

Quindi, l'attore limita gli elementi di fatto e le ragioni di diritto poste a fondamento della sua pretesa risarcitoria alla mera "riduzione della possibilità d'uso dell'immobile derivante dal disagio patito per le infiltrazioni", deve essere negato il risarcimento per  il mancato godimento dell'immobile stante l'assenza di prova proprio del fatto (concreta ed effettiva indisponibilità del bene).

La liquidazione del danno, ai sensi degli artt. 2056 e 1226 c.c., richiede comunque che dagli atti risultino elementi oggettivi di carattere lesivo, la cui proiezione futura nella sfera patrimoniale del soggetto sia certa, e che si traducano in un pregiudizio economicamente valutabile ed apprezzabile, che non sia meramente potenziale o possibile, ma che appaia invece connesso all'illecito in termini di certezza o, almeno, con un grado di elevata probabilità.

Cass., civ. sez. II, del 17 dicembre 2019, n. 33439