Cortile vanvitelliano della Reggia di Caserta
in foto: Cortile vanvitelliano della Reggia di Caserta

Cortili e lastrici solari

I cortili e i lastrici solari sono beni condominiali indicati nell'art. 1117 cc. Tali beni hanno funzione diversa, i lastrici (come il tetto) servono a dare copertura all'edificio, i cortili servono a dare aria e luce (oltre che permettere un passaggio) all'interno dell'edificio.

Danni da infiltrazioni derivanti  dai cortili e dai lastrici solari

La differenza di funzione tra lastrico solare e cortile non esclude che al di sotto del cortile siano presenti locali privati.

Di conseguenza, i danni da infiltrazioni possono derivare dal deterioramento del lastrico solare, come dal deterioramento del cortile (quando sotto il cortile sono allocati box, cantinole o altri locali privati).

Il problema, semmai è comprende come ripartire le spese per i danni da infiltrazioni.

Ripartizione delle spese da infiltrazioni del lastrico solare

Nell'ipotesi specifica di "lastrici solari" si applica il criterio indicato dall'art. 1126 c.c. anche ai fini della ripartizione dei danni, in quanto  il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all‘obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini e il proprietario del terrazzo o il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 cod. civ., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Ripartizione dei danni da infiltrazioni provenienti dal cortile

Quando al di sotto del cortile sono presenti dei locali privati e dal cortile provengono delle infiltrazioni che danneggiano i locali sottostanti al medesimo cortile si potrebbe pensare che anche in tale ipotesi di può applicare il criterio di ripartizione delle spesa previsto dall'art. 1126 cc., del resto anche in questa ipotesi, di fatto, il cortile finge da copertura per i locali sottostanti.

In realtà è preclusa l'operatività del criterio di ripartizione ex art. 1126 cod. civ. (in luogo dell'operatività del criterio di cui al combinato disposto degli artt. 1125 e 1123, 2° co., cod. civ.) delle somme dovute per il risarcimento dei danni prodottisi ai locali sottostanti il cortile.

In quanto, in primo luogo applicare l'art. 1126 (al posto del 1125 cc e 1123 comma 2 cc) postulerebbe l'assimilazione tout court del cortile al "lastrico solare", assimilazione che in verità risulta del tutto ingiustificata: il "lastrico solare" assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, il cortile non ha una tale funzione, ma assolve alla funzione di passaggio (per il piano di calpestio e di volta per il piano inferiore).

Proprio la diversa funzione spinge per l'operatività del criterio ex artt. 1125 e 1123, 2° co., cod. civ. ai  fini della ripartizione dell'onere del risarcimento del danno a carico dei condomini, infatti,  qualora si debba procedere alla riparazione delle spese per infiltrazioni derivanti dal cortile condominiale o del viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere all'art. 1126 cod. civ., ma si deve procedere all'applicazione dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa del cortile (e, in particolare del pavimento dello stesso)  a chi con l'uso esclusivo della stessa struttura e di conseguenza ha l'obbligo della manutenzione.

Quindi si potrebbe pensare che il danno da infiltrazioni debba essere ripartito ex 1125 cc al 50% tra proprietario sottostante e 50% proprietario del piano di calpestio (collettività dei proprietari).

In realtà, questa conclusione sarebbe oltremodo pesante per il proprietario sottostante che si vedrebbe addossare una spesa derivante da un danno prodotto dalla collettività dei proprietari.

Ecco, quindi, che si giunge ad una soluzione più equa osservando che è vero che quando il cortile funge da solaio per i locali sottostanti si verifica una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 cod. civ., ma è anche vero che sul cortile (l'usura del cortile) passa l'intero condominio. Ecco, quindi, che si verifica un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, 2° co., cod. civ.,  perché l'usura della pavimentazione del cortile viene determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa ad opera dalla collettività dei condomini, per cui dove trovare applicazione il principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio".

Quindi, l'uso (e la manutenzione) è completamente a carico del condominio e non a carico del proprietario dei locali sottostanti al cortile.

Cass., civ. sez. II, del 28 maggio 2019, n. 14511