Opinioni
15 Dicembre 2014
12:42

Il lastrico solare e il risarcimento del danno

La Cassazione del 13.6.2014 n. 13526 ritiene che il risarcimento del danno (per le infiltrazioni) derivante dal lastrico solare in proprietà esclusiva non vada ripartito in base al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. , ma secondo il principio proporzionale generale ex art. 1123 c.c. (in quanto trattasi di responsabilità ex art. 2051 c.c.) ed ha rinviato la questione alle Sezioni Unite della Cassazione.
A cura di Paolo Giuliano

Nel condominio è principio generale che le spese (ma anche eventuali risarcimenti dei danni provocati a terzi (dai beni condominiali ex art. 1117 c.c.) vengano ripartite tra i singoli proprietari tramite le tabelle dei millesimi (anche in assenza delle tabelle dei millesimi è possibile procedere ad una ripartizione delle spese). I principi generali per la ripartizione delle spese (ai quali si rifanno le tabelle dei millesimi) sono indicati nell'art. 1123 c.c. La quantificazione della quota di ogni singoli proprietario delle spese è indicata nel documento denominato rendiconto condominiale.

Il codice prevede anche alcune norme specifiche per la ripartizione delle spese relative a beni o situazioni peculiari. Una di queste è l'art. 1126 c.c. il quale  individua i criteri per la ripartizione delle spese per la riparazione e manutenzione dei c.d. lastrici solari ad uso esclusivo "Quando l'uso dei lastrici solario di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Per comprendere meglio la fattispecie è opportuno chiarire che il lastrico solare è (in alcuni casi) il tetto dell'edificio (o di parte dell'edificio), il tetto può essere coperto da tegole (no calpestabile) oppure può essere una semplice superfice piana (calpestabile). In situazioni particolari la proprietà (o l'uso) del lastrico solare può essere provata (cioè il lastrico solare non è un bene condominiale ex art. 1117 c.c.).

La ripartizione delle spese in queste due situazioni è diversa, infatti, se il lastrico solare è condominiale ex art. 1117 c.c. la ripartizione della spesa per la riparazione è effettuata (di norma in tabella A) ed è a carico dell'intero condominio (se il lastrico solare copre l'intero edificio) oppure è a carico solo di alcuni dei proprietari (quelli coperti dal lastrico) in base al principio della "copertura effettiva".

Se, invece, il lastrico è di proprietà esclusiva (o è in uso esclusivo), di solito del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, la ripartizione delle spese avviene in base al disposto dell'art. 1126 c.c. e  del principio della copertura effettiva.

Il motivo del coinvolgimento nella ripartizione della spesa del lastrico dei proprietari coperti dal medesimo è spiegata proprio in base alla funzione di copertura del lastrico, che non può essere negata o eliminata.

Fino ad ora si è parlato della ripartizione delle spese relative alla manutenzione del lastrico solare (non è stata affrontata la questione relativa alla ripartizione delle spese relative ai danni derivanti da una cattiva manutenzione del lastrico) e, soprattutto, non è stata affrontata la questione relativa alla fase deliberativa, se, cioè, la delibera e alla partecipazione al voto di tutti i proprietari o solo dei proprietari  effettivamente coperti dal lastrico solare.

Sorvolando sulla fase deliberativa, è opportuno affrontare la questione relativa al risarcimento del danno per l'omessa o cattiva manutenzione del lastrico solare.

Il primo principio che è opportuno sottolineare è quello secondo il quale anche il soggetto danneggiato dalla cattiva manutenzione del lastrico solare (di solito uno dei soggetti coperti dal medesimo lastrico) partecipa alla ripartizione della spesa relativa al risarcimento del danno, in altri termini, il fatto che il medesimo soggetto è contemporaneamente proprietario del lastrico (ex art. 1171 c.c.) e soggetto danneggiato e, quindi, il fatto che nel medesimo soggetto risiede sia la qualifica di debitore che di creditore, non è un elemento sufficiente per escluderlo dalla ripartizione delle spese (Cass. sez. un. del 21 novembre 2011 n. 24406).

Chiarito questo aspetto preliminare occorre comprendere se la spesa relativa al risarcimento del danno relativo alla cattiva o omessa manutenzione del lastrico segue (o meno il criterio previsto dall'art. 1126 c.c.).

Una delle prime teorie che è stata elaborata ritiene che la ripartizione del risarcimento del danno derivante dal lastrico solare segue il medesimo principio previsto dall'art. 1126 c.c., quindi, spese per la manutenzione e spese per il risarcimento si suddividono per 1/3 a carico del soggetto che ha l'uso del lastrico, per restanti 2/3 a carico dei soggetti coperti dal lastrico (se, invece, il lastrico è interamente di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. allora la ripartizione non seguirà l'art. 1126 c..c, ma l'usale ripartizione in tabella A, salvo verificare se il lastrico copre  – o meno – l'intero edificio).

Una seconda ricostruzione osserva che l'art. 1126 c.c. fa riferimento solo (esclusivamente) alle spese di riparazione e manutenzione (e non alle spese di risarcimento del danno a favore di terzi o degli stessi proprietari danneggiati che si basano sull'art. 2051 c.c.), quindi, difficilmente possono essere regolate nell'identico modo. Inoltre addossare 1/3 del risarcimento del danno (sempre e comunque) all'utilizzatore del lastrico, anche quando quest'ultimo non ha poteri diretti di intervento, significa addossare al singolo proprietario anche i casi di inerzia del condominio (che sono la maggior parte). Senza considerare che il risarcimento del danno prescinde dal criterio dell'utilità alla base dell'art. 1126 c.c. Ecco, quindi, che la ripartizione delle spese per il risarcimento del danno dovrebbe essere effettuata in base ai criteri generali previsti dall'art. 1123 c.c. (quindi in tabella A) senza considerare il principio previsto dall'art. 1126 c.c.

L'intera questione è stata rinviata alle sezioni unite della cassazione.

Cass. civ. sez. II del 13 giugno 2014 n. 13526 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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