Lastrico solare di copertura in un condominio
Il lastrico solare è la parte di superfice che funge da copertura all'edificio. In particolare il lastrico, quale superficie terminale dell'edificio, svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, questo, però, non esclude che il medesimo lastrico solare non possa essere usato per altri scopi o usi accessori e, in particolare, come terrazzo.
Il lastrico solare, pur conservando la funzione di copertura dell'edificio, può essere:
- completamente condominiale (infatti, l'art. 1117 cc indica il lastrico solare come bene condominiale)
- può essere in parte condominiale e in parte in proprietà esclusiva.
- possono essere presenti anche situazioni più ambigue, in cui il lastrico solare è condominiale, ma è in uso esclusivo ad una sola unità immobiliare privata.
L'individuazione del proprietario (esclusivo o parziale) del lastrico solare diventa rilevante nel momento in cui occorre procedere alla manutenzione del lastrico solare
La proprietà del lastrico solare ex art. 1117 cc
Risulta evidente che è importate individuare i criteri o i principi utili ad individuare la proprietà del bene qualificato come lastrico solare. Un primo aiuto lo fornisce l'art. 1117 cc secondo il quale il lastrico solare si presume condominiale se dal tiolo (il primo atto di vendita dell'unica proprietà oppure da un regolamento di condominio predisposto dal primo ed unico proprietario) non risulta diversamente.
In altri termini, il lastrico solare è sempre condominiale salvo quando da un titolo non risulta in modo espresso, chiaro e univoco.
Proprietà del lastrico solare con accesso esclusivo o unico attraverso un singolo appartamento o i uso esclusivo ad un unico appartmento
Occorre, inoltre, valutare se il titolo non è necessario quando il lastrico solare (pur svolgendo una funzione di copertura dell'edificio) è in uso esclusivo solo ad un appartamento oppure se al lastrico solare si può accedere solo tramite un appartamento di un singolo proprietario.
Il principio previsto dall'art. 1117 cc (che qualifica il lastrico solare come condominiale) non è modificato dalle modalità di accesso al lastrico solare, in particolare, ai fini dell'individuazione del proprietario del lastrico solare non ha rilevanza la circostanza che il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all'uso esclusivo di un singolo condomino.
Del resto, un bene condominiale resta condominiale anche se in uso esclusivo ad un privato. Infatti, il diritto di "uso esclusivo" su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex arti. 1102 e 1117 c.c. Cass. civ. sez. VI del 3 settembre 2019 n. 22059
Il diritto di uso esclusivo non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c., ma neanche ad una comproprietà pura e semplice tant'è che è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede. ( Cass., 16 ottobre 2017 n. 24301). Del resto, se l'art. 1117 cc ammette la possibilità che beni condominiali siano completamente privati a fortiori è possibile la creazione di un diritto d'uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini. (Cass., n. 24301 del 2017 cit.) Cass. civ. sez. VI del 3 settembre 2019 n. 22059
Proprietà del lastrico solare e il catasto
Resta da valutare se la proprietà del lastrico solare ad un privato può essere attribuita in base alle risultante del catasto.
Il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi.
Proprietà del lastrico solare e negozio di accertamento
Occorre anche chiedersi se la proprietà esclusiva del lastrico ad un singolo proprietario può essere attribuita in base ad un negozio di accertamento.
L'acquisto derivativo della proprietà di un bene immobile postula un contratto, a contenuto traslativo, intervenuto con il precedente titolare del diritto e soggetto alla forma scritta "ad substantiam", mentre, in difetto di questo, l'attribuzione della proprietà non può discendere da un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non già sostituirne il titolo costitutivo dell'acquisto della proprietà.
Cass., civ. sez. II, del 6 settembre 2019, n. 22339
