Il pagamento delle spese condominiali

Quando si affronta il problema della locazione e del pagamento delle spese condominiali (e, quindi, della presenza di immobili locati all'interno del condominio) occorre distinguere alcuni aspetti: 1) il rapporto tra condominio e conduttore; 2) l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali a carico del conduttore o del locatore; 3) l'eventuale recupero delle somme versate come oneri condominiali dal locatore nei confronti del conduttore; 4) la tutela del locatore per l'eventuale mancato pagamento delle spese condominiali a carico del conduttore.

Il rapporto tra condominio e conduttore di un immobile locato

L'amministratore di condominio ha rapporti solo con i proprietari delle unità immobiliari, quindi,  non ha rapporti con il conduttore dell'immobile, poichè rapporto conduttore – locatore è un rapporto interno alla singola unità immobiliare ed esula (è estraneo) all'incarico conferito all'amministratore di condominio di gestire i beni condominiali ex art. 1117 cc (e non le singole unità immobiliari).

Questo comporta che nel rapporto tra condominio e singolo proprietario (di un immobile locato) l'eventuale morosità nel pagamento degli oneri condominiali (anche se a carico del conduttore per contratto o per legge) è sempre imputabile al singolo proprietario.

L'obbligo di pagare le spese condominiali tra conduttore  ed inquilino

Questo non significa che il conduttore non deve pagare le spese condominiali, ma significa solo che il proprietario (locatore) se richiesto dovrà versare le spese condominiali al condominio e poi potrà recuperare il versamento dal conduttore.

Ovviamente, nulla esclude che il conduttore versi direttamente al condominio le spese condominiali a proprio carico, ma in assenza di pagamenti diretti sarà il proprietario dell'unità immobiliare locata a dover saldare il debito verso il condominio e, poi, a recuperare il dovuto (in tutto o in parte) dal conduttore.

Che una parte degli oneri condominiali sono a carico del conduttore risulta anche dall'art. 9 della legge del 27.7.1978 n. 392, il contratto di locazione può stabilire una suddivisione delle spese condominiali diversa da quella indicata dall'art. 9 della legge del 1978/392 (ad esempio prevedendo che tutte le spese ordinarie sono a carico del conduttore e che tutte le spese straordinarie sono a carico del locatore come individuate dal rendiconto predisposto dall'amministratore).

Adempimenti necessari per recuperare gli oneri condominiali non pagati dal conduttore

Come si è detto l'obbligazione (generale) di pagamento degli oneri condominiali trova disciplina nella legge sull'equo canone (art. 9 legge 392/1978), però nulla è detto relativamente alle scadenze, al calcolo degli importi, al numero delle rate, per poter valutare questi elementi (ed effettuare le relative quantificazioni ed individuare le relative scadenze di pagamento) in assenza di una specifica regolamentazione nel contratto di locazione, si farà riferimento al rendiconto (preventivo o consuntivo) del condominio e al piano di riparto ex art. 1123 c.c. (oppure a quanto indicato nel regolamento di condominio).

Occorre, però, osservare che la legge sull'equo canone all'art. 9 stabilisce che le spese condominiali devono essere pagare entro due mesi dalla richiesta (di conseguenza, il conduttore è in mora se non paga entro i due mesi dalla richiesta).

A questo punto si pone il problema se il termine previsto dall'art. 9 della legge sull'equo canone si aggiunge all'eventuale termine previsto per il pagamento delle quote condominiali (di fatto allungando i termini di pagamento) oppure se il termine previsto dall'art. 9 della legge sull'equo canone è sostituito dagli eventuali termini per il pagamento delle quote condominiali.

In realtà, il problema non è solo quello relativo alla quantificazione del termine entro cui pagare, ma è anche relativo alla prova dell'esistenza del credito per quote condominiali e alle formalità necessarie per riscuotere tale credito.

Prova dell'esistenza del credito relativo alle spese condominiali e prova della scadenza del relativo termine di pagamento

Un inadempimento colpevole del conduttore per omesso pagamento degli oneri accessori in tanto può configurarsi in quanto risulti insoluto un credito liquido ed esigibile, occorrendo pertanto avere riguardo alla disciplina pattizia e, in difetto di questa al regolamento di condominio ed alle delibere di approvazione del bilancio preventivo, onde accertare quali siano le modalità di esecuzione della prestazione, potendo prevedere tali atti una unica scadenza del termine per il pagamento, ovvero la ripartizione in un numero di rate di pari importo corrispondenti a scadenza periodiche (mensili, bimestrali, annuali ecc.), oppure potendo condizionare il pagamento al previo invio della richiesta da parte dell'amministratore con il conteggio del dovuto -variabile in relazione alla diversa entità dei consumi delle utenze condominiali- e del bollettino di pagamento.

Quindi, il locatore che intende recuperare le spese condominiali dal conduttore deve provare che esiste una spesa condominiale da pagare e che è scaduto il relativo termine di pagamento (di solito la richiesta giunta dall'amministratore di condominio di saldare la morosità è sufficiente).

In altri termini, occorre provare l'esistenza del credito ed occorre individuare le modalità con le quali si devono pagare le spese condominiali, perchè solo dopo aver provato l'esistenza del credito e solo dopo aver individuato le modalità (termini ecc.) con le quali devono essere pagati gli oneri condominiali è possibile stabilire se è stato adempiuto (o meno) l'obbligo di pagamento.

Richiesta di pagamento dal conduttore ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392

Questo, però, non risolve il problema dell'interpretazione dell'art. 9 della legge sull'equo canone (si ricorda che, in tema di oneri condominiali, l'art. 9, comma 3, legge n. 392/1978  – richiamato anche per locazioni ad "uso diverso" dall'art. 41, comma 1, della stessa legge 392/1978 –  prevede che "il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta)

Il problema posto dalla norma riguarda due aspetti: 1) il primo relativo al termine: se il termine di 2 mesi si aggiunge ai termini di pagamento previste dalla normativa condominiale; 2) il secondo relativo all'imposizione di un ulteriore onero formale a carico del locatore: una specifica richiesta di pagamento da inviare al conduttore (che si dovrebbe aggiungere alla richiesta  di pagamento inviata dall'amministratore di condominio al proprietario).

Per risolvere la questione, occorre valutare se il conduttore ha ricevuto (o meno) una espressa richiesta di pagamento delle spese condominiali, infatti, ai fini dell'inadempimento del conduttore è essenziale  provare l'invio (e la ricezione)  di una richiesta di pagamento al conduttore (da questo momento partono i due mesi previsti dall'art. 9 legge equo canone).

Ne segue che la prova della effettiva trasmissione e ricezione della "richiesta"  di pagamento al conduttore integra un fatto costitutivo della fattispecie-inadempimento colpevole ex art. 1218 c.c., venendosi a configurare la comunicazione della richiesta come atto necessario alla costituzione in mora ex art. 1219, comma 1, c.c., in difetto del quale il conduttore non può considerarsi inadempiente, non potendosi considerare liquido ed esigibile il credito pecuniario.

Se dunque la richiesta di liquidazione viene considerata necessaria per qualificare inadempiente il conduttore, ne segue che l'onere della prova della effettiva ricezione della richiesta grava sul locatore.

In assenza di tale prova,  il mero "oggettivo" ritardo nel pagamento degli oneri condominiali (rispetto i termine indicati dall'assemblea di condominio e/o dal piano di riparto)  non è idoneo a costituire inadempiente il conduttore, non essendo imputabile il ritardo a colpa del debitore, in difetto di ricezione della richiesta di pagamento formulata dal locatore.

Cass. civ. sez. III del 27 aprile 2017 n 10376