Esclusione della prelazione agraria
Anche la prelazione agraria (a favore del confinante o del coltivatore diretto) ha delle ipotesi di esclusione. I problemi sorgono quando si cerca di ampliare (in frode alla legge) le ipotesi di esclusione della prelazione.
Il frazionamento del fondo oggetto della prelazione e la vendita separata
Uno dei modi per cercare di escludere la prelazione agraria (ad esempio del confinante è quello di procedere al frazionamento del fondo (onde far venir meno il requisito del confine) e procedere a tante vendite separate (aumentando anche il prezzo complessivo del bene in origine unico, in modo da scoraggiare l'esercizio della prelazione agraria).
Definizione di fondo
Al fine della prelazione e del riscatto agrario, ai sensi delle leggi 26 maggio 1956 n. 590 e 14 agosto 1971 n. 817, per "fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva. Ne consegue che nel relativo concetto rientra tanto un'unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), quanto un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività).
Ammissibilità del frazionamento del fondo ai fini della vendita anche in presenza della prelazione agraria
Il primo problema da affrontare è se il proprietario può frazionare il fondo oggetto di prelazione agraria, giungendo, così, di fatto, all'esclusione parziale della prelazione agraria.
Il proprietario di un di terreno può provvedere a disporne la vendita frazionata del medesimo terreno, anche se ciò comporti che il proprietario coltivatore diretto di fondo confinante titolare della prelazione agraria possa esercitare il diritto di prelazione sulla sola porzione di fondo che dopo il frazionamento conservi ancora il carattere della contiguità materiale.
Il limite dell'unità culturale e la prelazione agraria
Il frazionamento del fondo, oggetto della prelazione agraria, può non escludere la prelazione quando il fondo originario (poi frazionato) rappresenta un'unica unità culturale, in quanto il frazionamento verrebbe a distruggere la minima unità culturale.
La vendita frazionata non è consentita qualora il fondo costituisca una unica unità colturale che si verrebbe a distruggere con il frazionamento, in questo caso il prelazionario ha diritto ad esercitare la prelazione sull'intero fondo confinante.
Il limite dell'utilizzabilità economica del fondo dopo il frazionamento
Tutto questo, però, non esclude che in assenza dell'unità minima culturale, il frazionamento sia posto in essere solo al fine di eliminare la prelazione, ad esempio, riducendo la prelazione solo ad una irrilevante ed inutile striscia di terreno.
Infatti, quand'anche si versi nell'ipotesi di legittimità della vendita frazionata, essa diviene ugualmente illegittima qualora le modalità del frazionamento siano tali da privare di autonoma utilizzabilità economica la striscia di confine residua, in quanto in tal caso essa avrebbe lo scopo o verrebbe comunque di fatto a vanificare il diritto di prelazione sopprimendo l'utilità economica dell'appezzamento sul quale si concentra il requisito della confinanza.
Come questa corte ha già in precedenza affermato, in materia di contratti agrari, il diritto di prelazione in favore del proprietario confinante con quello venduto, di cui all'art. 7, secondo comma, legge n. 817 del 1971, sussiste anche nell'ipotesi in cui, in occasione dell'alienazione, siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, onde precludere l'esercizio del diritto di prelazione.
Allo scopo, peraltro, non è sufficiente che una porzione di fondo sia stata riservata alla parte alienante esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione o che lo sfruttamento dei fondi, risultanti dalla divisione, sia meno razionale che non la conduzione dell'intero, originario, complesso, ma è indispensabile che la porzione costituente la fascia confinaria, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia, comunque, inidonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo, sì che possa concludersi che la porzione non ceduta è priva di qualsiasi utilità per l'alienante
Cass., civ. sez. III, del 29 maggio 2018, n. 13368
