Piano casa, come funziona il bonus volumetria per l’edilizia convenzionata e a chi è rivolto
Con l'entrata in vigore del decreto-legge 66/2026, il governo introduce una misura specifica all'interno del nuovo Piano casa per regolare la componente edilizia privata. L'articolo 9 del provvedimento istituisce il cosiddetto "bonus volumetria", uno strumento normativo volto a incentivare i programmi di edilizia convenzionata a canone calmierato attraverso il coinvolgimento diretto delle imprese costruttrici. In sostanza, la nuova regola punta a far nascere case ad affitto accessibile grazie ai privati, offrendo in cambio permessi per costruire edifici più grandi e garantire il giusto guadagno alle imprese.
Qual è l'obiettivo del bonus volumetria nel Piano casa
La misura si concentra su una specifica fetta di popolazione che si trova in una posizione intermedia all'interno del mercato immobiliare attuale. La "fascia grigia" è composta da nuclei familiari, giovani professionisti, lavoratori dipendenti e studenti fuori sede che presentano un problema preciso: il loro reddito è troppo alto per consentire l'accesso alle graduatorie delle case popolari (l'edilizia residenziale pubblica), ma allo stesso tempo risulta insufficiente per coprire i costi dei canoni d'affitto del libero mercato, cresciuti sensibilmente soprattutto nelle grandi aree urbane.
Dal punto di vista economico, questo segmento non rientra nella povertà assoluta, ma sperimenta una forte vulnerabilità abitativa. L'obiettivo dell'intervento, attraverso la creazione di alloggi a prezzi protetti e concordati, è quindi quello di offrire sostanzialmente un'alternativa sostenibile a questa categoria, alleggerendo di conseguenza la pressione e la domanda che attualmente gravano sul mercato degli affitti tradizionali.
Quali sono gli interventi edilizi ammessi e come funziona l'aumento dei volumi
Il meccanismo principale della norma si basa su un incentivo: chi decide di partecipare ai progetti del Piano casa può ingrandire un edificio esistente fino al 35% in più rispetto alle dimensioni originali. Questo "regalo" in termini di spazio ha però una condizione molto rigida: tutti i nuovi appartamenti realizzati grazie a questo ampliamento non potranno infatti essere venduti o affittati a prezzi di mercato, ma dovranno essere destinati esclusivamente ad affitti a canone calmierato (cioè a prezzi più bassi e protetti). Le nuove regole non prevedono poi la costruzione di nuovi quartieri dal nulla, ma danno la precedenza assoluta alla ristrutturazione, all'efficienza energetica e al recupero di palazzi vecchi, abbandonati o degradati, così da evitare di cementificare altro terreno.
Quali requisiti e vincoli finanziari devono rispettare i privati
Per accedere alle agevolazioni urbanistiche, gli operatori privati devono rispettare parametri di investimento ben definiti. Il testo stabilisce infatti che almeno il 70% delle risorse e delle superfici complessive dell'intervento sia vincolato a soluzioni abitative con prezzi o affitti calmierati. Al costruttore viene concessa la possibilità di immettere il restante 30% dell'immobile sul mercato libero. Questo modello misto è strutturato affinché i ricavi generati dalla quota commerciale possano bilanciare i margini ridotti della componente sociale, garantendo la sostenibilità finanziaria dell'operazione.
Le semplificazioni burocratiche previste per i cantieri
Sul piano burocratico, il decreto introduce una serie di semplificazioni per accelerare l'avvio dei cantieri. I progetti che rispettano i requisiti previsti possono essere intrapresi tramite la segnalazione certificata di inizio attività (Scia), evitando le tempistiche ordinarie del permesso di costruire. Sono inoltre contemplate conferenze di servizi rapide, deroghe agli strumenti urbanistici locali, agevolazioni nei cambi di destinazione d'uso e la possibilità di rimodulare alcuni requisiti geometrici minimi relativi alle altezze e alle superfici interne degli edifici.
I dubbi applicativi e i problemi emersi nel percorso parlamentare
Nonostante l'obiettivo di rendere tutto più semplice, l'applicazione pratica di queste regole preoccupa non poco i tecnici e gli addetti ai lavori. Il problema principale è il rischio di un "corto circuito" burocratico: bisogna capire come far convivere i permessi speciali e le deroghe del Piano casa con le regole e i piani regolatori decisi dai singoli Comuni. Il testo si trova ora alla Camera dei Deputati per essere discusso e trasformato in legge definitiva. Che la materia sia complessa e delicata lo dimostra il record di richieste arrivate alla commissione Ambiente: ben 133 soggetti (tra associazioni, costruttori ed esperti) hanno chiesto di essere ascoltati, anche se il Parlamento cercherà di ridurre gli incontri a circa cinquanta. Questo passaggio sarà fondamentale per chiarire una volta per tutte chi ha diritto ai bonus e come funzioneranno le regole sul campo.
La ricerca delle coperture: il ruolo dei fondi e degli investitori istituzionali
Per far funzionare la parte privata del Piano casa servono poi molti capitali, quindi il successo dell'intera operazione dipenderà anche da quanti investitori decideranno di metterci i propri soldi. Per questo motivo, si stanno cercando finanziamenti sia in Italia sia all'estero. Fuori dai confini nazionali, ci sono già contatti avviati con i grandi fondi sovrani del Golfo Persico, come quelli di Abu Dhabi e del Kuwait. In Italia, invece, il decreto punta soprattutto sui grandi attori istituzionali: si guarda a Cassa Depositi e Prestiti, alle assicurazioni come Poste Vita e Generali, e alle casse di previdenza dei professionisti. Questi soggetti dovranno valutare se investire nel progetto, calcolando i guadagni e la tenuta economica di queste costruzioni nel lungo periodo.
