L'usufrutto e il condominio

Le unità immobiliari presenti nel condominio possono essere attribuiti in proprietà (piena proprietà) oppure in usufrutto (scindendo la nuda proprietà dall'usufrutto).

La possibilità di avere unità immobiliari in cui è presente la nuda proprietà separata dall'usufrutto determina che occorre 1) individuare quale soggetto far convocare alle assemblea (e di conseguenza quale soggetto ha il diritto di voto in assemblea), 2) quale soggetto tra nudo proprietario e usufruttuario risponde delle spese condominiali.

Inoltre, occorre anche valutare se le due diverse tematiche hanno subito modifiche in seguito alla riforma del condominio.

La convocazione e la partecipazione alle assemblee di condominio dell'usufrutto e della nuda proprietà

Sia prima della riforma del condominio sia dopo la riforma del condominio è rimasto immutato il principio che regola la convocazione e la partecipazione all'assemblea di condominio del nudo proprietario o dell'usufrutto.

Alle assemblee aventi ad oggetto l'ordinaria amministrazione deve essere convocato l'usufruttuario e vota l'usufruttuario, alle assemblee che hanno ad oggetto la straordinaria amministrazione deve essere convocato e vota il nudo proprietario.

Le spese condominiali e le unità immobiliari in cui c'è l'usufrutto e la nuda proprietà

Nell'ambito del condominio la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario segue il medesimo criterio del diritto alla partecipazione all'assemblea, l'usufruttuario paga le spese ordinarie il nudo proprietario paga le spese straordinarie.

Questo criterio (applicabile prima della riforma) è rimasto immutato anche dopo la riforma del condominio.

Il recupero delle spese condominiali tramite decreto ingiuntivo prima della riforma del condominio

La riforma del condominio ha facilitato il recupero coattivo delle spese condominiali, agevolando il compito del condominio.

Prima della ridorma del condominio, l'eventuale decreto ingiuntivo rivolto all'usufruttuario doveva contenere solo spese relative all'ordinaria amministrazione. Di conseguenza, poteva essere contestato un decreto ingiuntivo con il quale si chiedevano all'usufruttuario sia le spese ordinarie sia le spese straordinarie, eccependo la mancanza di legittimazione passiva e/o di titolarità passiva del rapporto sottostante.

In presenza di un sistema processuale che basato su un sistema di preclusioni e decadenze sorge l'esigenza di valutare la tempestività della contestazione relativa alla mancanza di legittimazione passiva o della mancanza della titolarità passiva del rapporto.

Secondo una ricostruzione la legitimatio ad causam, nel duplice aspetto di legittimazione ad agire e a contraddire, è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento, l'eccezione con la quale si sostiene che erroneamente sono state addebitate all'usufruttuaria spese non imputabili attiene alla titolarità passiva del rapporto e deve essere proposta evitando le decadenze e preclusioni (quindi l'eccezione di carenza dell'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, dove essere dedotta nel primo atto difensivo, e cioè con l'atto di citazione di opposizione a decreto ingiuntivo) e non successivamente.

Secondo una diversa ricostruzione  le contestazioni da parte del convenuto in ordine all'effettiva titolarità del rapporto controverso dedotto dall'attore (afferenti, nel caso di specie, l'effettiva titolarità, in capo all'opponente, dell'intero debito fatto valere dal Condominio, in relazione alla circostanza che la stessa,  non è la proprietaria delle unità immobiliari ivi esistenti ma solo l'usufruttuaria delle medesime e, come tale, tenuta, a norma degli artt. 1004 e 1005 c.c., solo al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, laddove, al contrario, sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie) hanno natura di mere difese, proponibili in ogni fase del giudizio.

Il recupero delle spese condominiali tramite decreto ingiuntivo dopo la riforma del condominio

La riforma del condominio ha introdotto una nuova versione dell'art. 67 disp att cc secondo il quale Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Risulta evidente che il condominio – dopo la riforma – in base al nuovo vincolo solidale può anche presentare un unico decreto ingiuntivo solo contro l'usufruttuario con il quale si chiedono sia le spese ordinarie sia le spese straordinarie.

Solo nei rapporti interni tra usufruttuario e nudo proprietario si applicherà la suddivisione tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Cass., civ. sez. II, del 13 dicembre 2019, n. 32993