Il danno per l'occupazione dell'immobile senza titolo

Il risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo dell'immobile comprende almeno due fattispecie:

Il danno che dovrebbe essere risarcito è il mancato godimento dell'immobile e la mancata percezione dei frutti (in quanto un bene immobile si considera bene fruttifero).

Si tratta di un danno che rientra nella responsabilità extracontrattuale

La quantificazione del danno per l'occupazione dell'immobile senza titolo

In proposito, è sufficiente ricordare che nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile, sicché tale danno costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato.

Quindi, il danno può essere quantificato in proporzione all'eventuale canone di locazione, ma non basta perché, se l'immobile è sito in un condominio il danno non è solo il mancato guadagno apri al canone di locazione perso, ma anche per aver dovuto pagare le quote condominiali relative ad un immobile occupato e non goduto.

Il danneggiante o l'occupante abusivo obbligato al risarcimento

Descritta la struttura della fattispecie resta da individuare il soggetto obbligato al risarcimento. In teoria si potrebbe dire che responsabile è colui che materialmente  occupa un bene immobile senza permesso oppure non restituisce l'immobile quando scade il periodo di detenzione titolata.

In pratica occorre valutare se l'occupazione abusiva può essere compiuta da più persone, la risposta è sicuramente positiva nel momento in cui si immagina  uno o più soggetti che hanno occupato un immobile precedentemente libero. La risposta diventa più complessa se si considera l'ipotesi di mancata consegna di un immobile alla scadenza di un contratto e ci si chiede se possono rispondere del risarcimento coloro che sono conviventi o familiari del soggetto formalmente obbligato alla riconsegna in quanto unico sottoscrittore del contratto di locazione o comodato scaduto.

La responsabilità per l'occupazione abusiva a carico dei conviventi o familiari dell'obbligato formale alla restituzione

Per comprendere meglio la situazione occorre distinguere il soggetto formalmente tenuto alla restituzione del bene (in quanto ha firmato, ad esempio, il contratto di locazione scaduto) e i familiari conviventi e/o i conviventi che materialmente occupano l'immobile, ma non sono obbligati alla restituzione dello stesso.

La tesi che nega l'obbligo del risarcimento si basa essenzialmente su questi elementi:

  • la responsabilità per fatto illecito ex art. 2043 cc è personale e i conviventi o i familiari dell'obbligato formale alla restituzione, essendo legati alla debitrice da un solo rapporto di solo fatto, irrilevante ai fini in esame non hanno responsabilità per la mancata restituzione (e, quindi, non sarebbero legittimati passivamente).
  • addossare anche ai conviventi o ai familiari il risarcimento del danno per la mancata restituzione dell'immobile a carico di un altro soggetto significa creare una sorta di responsabilità oggettiva per i danni derivanti dalla ritardata consegna dell'immobile espropriato in forza del mero fatto della asserita coabitazione e/o del rapporto di famiglia intercorrente con l'obbligato alla restituzione.

La tesi positiva che ammette l'obbligo del risarcimento sostiene che

  • l'occupazione senza titolo può essere compiuta da più persone, di conseguenza, più persone possono essere responsabili per il danno derivante dall'occupazione senza titolo
  • di conseguenza, l'occupazione senza titolo di un immobile altrui è ravvisabile nei confronti di tutti coloro che effettivamente abitano l'immobile o occupano l'immobile (debitrice esecutata e familiari conviventi), questo comportamento può essere qualificato come fatto illecito imputabile a più persone a norma degli artt. 2043 e 2055 c.c. risultando irrilevante la qualifica di familiari o conviventi del soggetto formalmente tenuto all'obbligo di restituzione
  • occorre, ovviamente, provare che anche  i familiari e i conviventi detenevano, materialmente ed effettivamente, l'immobile nei  confronti del quale viene promossa la procedura esecutiva di rilascio; di conseguenza, rientra nella responsabilità extracontrattuale la condotta antigiuridica posta in essere da chiunque compiuta (indipendentemente dal titolo di conviventi o familiari) e che consiste nell'aver continuato a detenere e ad occupare illegittimamente un immobile altrui.

Cass., civ. sez. III, del 31 gennaio 2018, n. 2342