Natura del vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio

Il vincolo di destinazione degli spazi destinati a parcheggio ex art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 (modificato dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765)  si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia.

Derogabilità della normativa del vincolo di destinazione a parcheggio

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41- sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa.

Applicazione in concreto delle norme sugli spazi destinati a parcheggio: il ruolo della P.A.

La norma dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l'epoca dell'edificazione.

Risulta evidente che due sono i soggetti in gioco, la Pubblica amministrazione che deve imporre il vincolo e il costruttore che deve realizzare la prescrizione.

In questo contesto il ruolo della PA si ferma all'inizio del procedimento e non entra nella realizzazione concreta del parcheggio, infatti, ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio ex art. 41 sexies, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia e non successivamente durante la realizzazione della costruzione.

Non è consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

Applicazione in concreto delle norme sugli spazi destinati a parcheggio: il ruolo del privato

Più ampio e concreto è il ruolo del privato costruire, il quale ha l'obbligo di rendere reale (realizzare) il vincolo imposto dalla PA. Su questo punto l'appaltatore ha un notevole margine di manovra, infatti, gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, (cioè possono essere interi o esterni al condominio)  trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione.

Mancata identificazione concreta degli spazi destinati a parcheggio

Può capitare che il vincolo sia stato imposto e che sussistono anche gli spazi da adibire a parcheggio, ma in concreto, la zona da adibire a vincolo non sia identificata, in questa situazione, per ottenere la concreta attuazione, (in assenza di relativa previsione nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti), è consentito chiedere al giudice tale identificazione delle relative aree.

Mancata realizzazione degli spazi destinati a parcheggio

Diversa è la situazione nella quale, anche se è stato previsto nella concessione edilizia lo spazio sufficiente da adibire a parcheggio secondo le proporzioni di legge, tale spazio non è stato mai riservato in corso di costruzione o è stato impiegato, invece, per realizzarvi opere d'altra natura da destinare a diversa utilizzazione, in questa situazione non può dirsi costituito il rapporto di pertinenzialità ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicché non può ravvisarsi la nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quello spazio, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non riservato in corso d'edificazione, ammettendosi unicamente una tutela risarcitoria.

Trasferimento a terzi degli spazi destinati a parcheggio

Quando nel fabbricato condominiale di nuova costruzione o nelle relative aree di pertinenza, il godimento dello spazio per parcheggio – nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n. 765 del 1967 – non sia assicurato in favore del singolo condomino, ma esiste un titolo contrattuale che attribuisce ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione.

Alla nullità del contratto di compravendita di unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta (mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie destinata all'inderogabile funzione di parcheggio, se, da un lato, consegue l'integrazione della convenzione negoziale "ope legis", con l'attribuzione, in favore dell'acquirente dell'unità immobiliare, del diritto reale d'uso di tale area, dall'altro,  in favore dell'alienante, deve essere riconosciuto un corrispettivo ulteriore (da concordarsi tra le parti, o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando direttamente l'equilibrio del sinallagma contrattuale.

In sostanza, l'effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell'edificio nel provvedimento abilitativo all'edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato.

Di conseguenza, secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso all'attore, il quale deduca la nullità dell'atto di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che il bene oggetto di tale alienazione sia compreso nell'ambito ben delimitato da tale norma (ovvero nell'apposito spazio riservato per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del suo asserito diritto.

Cass., civ. sez. II, del 11 aprile 2016, n. 7065