Contratto preliminare e contratto definitivo
Con il contratto preliminare due parti si obbligano a stipulare un successivo contratto con il quale sarà trasferito un bene (la proprietà su un bene o altro diritto reale).
Si è alla presenza di due contratto il primo (preliminare) ad effetti obbligatori con il quale si assume l'impegno di stipulare (in futuro) un diverso contratto (definitivo) che avrà l'effetto reale (trasferirà il bene).
Le conseguenze all'inadempimento del preliminare
Nulla, ovviamente, esclude che una delle parti che ha stipulato il contratto preliminare si rifiuti di stipulare il contratto definitivo, oppure, nulla esclude che sorgono delle complicazioni che impediscono la stipula del definitivo.
In queste situazioni il legislatore offre alla parte non inadempiente due alternative: a) chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno; b) chiedere che venga emessa una sentenza sostitutiva del contratto (che si sarebbe dovuto stipulare e non stipulato) ex art. 2932 cc.
La sentenza ex art. 2932 cc e i titoli abilitativi urbanistici del bene immobile
Occorre osservare che il contratto preliminare (proprio perché avente solo effetti obbligatori) è escluso dall'applicazione della normativa edilizia, mentre la sentenza ex art. 2932 cc che sostituisce il contratto definitivo avente efficacia reale, ricade nell'ambito della normativa edilizia.
Infatti, è stato ripetutamente confermato che i preliminari non sono soggetti all'obbligo formale di dichiarare i titoli abilitativi edilizi (o regolarità edilizia), quindi, i preliminari sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi.
Questo, però, non vuol dire che è possibile trasferire con la sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile abusivo. Anzi, la regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l'emanazione della sentenza ex art. 2932 cod. civ. avendo, questa, funzione sostitutiva dell'atto negoziale programmato dalle parti,
Rifiuto di una delle parti di provare la regolarità urbanistica dell'immobile trasferito ex art. 2932 cc e poteri dell'altra parte
Quando si chiede la sentenza ex art. 2932 cc è naturale che una delle parti ha interesse ad avere la sentenza e l'altra tenta di evitare la sentenza ex art. 2932 cc, in questa situazione quando occorre verificare anche al regolarità urbanistica è evidente che una pate resterà inerte, mentre ci sarà l'interesse dell'altra a procedere alla verifica della regolarità urbanista.
In presenza di una attività omissiva (molto spesso del venditore) occorre comprendere quali margini di manovra ha l'altra parte (acquirente) quando, per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. di un preliminare di vendita di un immobile, è necessario procedere alla verifica della regolarità urbanistica del bene oggetto del preliminare (in mancanza non si potrà ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.) se il venditore non collabora è permesso all'acquirente provare la regolarità urbanistica dell'immobile.
Quali elementi sono necessari per ottenere la regolarità urbanistica
Come si è detto durante il processo la parte che intende ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell'immobile o mediante il deposito dei relativi documenti (concessione edilizia, eventuale sanatoria), oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, prevista dalla legge che attesti che le relative opere fossero state eseguite prima del 1 settembre 1967, nonché in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 legge n. 47 del 1985 ora sostituito dall'art. 46 del DPR n. 380 del 2001.
Sentenza ex art. 2932 cc e rilevabilità d'ufficio della carenza della regolarità urbanistica
Alla luce dell'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono); della rigidità della norma imperativa dell'art. 40, secondo co., della L. 47/85 (che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l'impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi) la questione relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita e di cui si chiede l'esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. è rilevabile d'ufficio
Se la regolarità urbanistica dell'immobile ex 2932 cc è rilevabile d'ufficio, al relativa eccezione può essere formulata dalla parte interessata anche per la prima volta in sede di appello.
Ne consegue che la carenze del relativo documento è rilevabile anche di ufficio in ogni stato e grado del giudizio con l'ulteriore conseguenza che sia l'allegazione che la documentazione della sua esistenza si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono, quindi avvenire nel corso del giudizio di appello purché prima della relativa udienza.
Nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 della legge n. 47 del 1985, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ.
Cass., civ. sez. II, del 19 settembre 2019, n. 23338
