La prelazione commerciale ex legge 27 luglio 1978 n. 392 art. 38
La prelazione commerciale (prevista per le locazioni commerciali), cioè il diritto attribuito all'inquilino di essere preferito nell'ipotesi in cui l'unita immobiliare locata potrebbe essere trasferita a terzi (a titolo oneroso) presenta sempre notevoli criticità:
- una riguarda le ipotesi di esclusione della prelazione; in particolare l'ambito oggettivo della prelazione, se la prelazione si applica sempre (in presenza di qualsiasi tipo di trasferimento);
- altra questione riguarda l'ambito sempre l'ambito oggettivo ed è relativa l'oggetto minore o maggiore dell'atto di trasferimento rispetto l'oggetto della locazione (e, quindi, della prelazione) c.d. vendita cumulativa o di blocco;
- in sede di riscatto la procura alle liti concessa per tutelare il diritto di riscatto violato, non legittima all'esercizio del riscatto;
- quando viene meno il diritto di riscatto in presenza dell'inadempimento del conduttore o della scadenza del termine della locazione;
Termine entro cui esercitare il riscatto e termine entro cui pagare il prezzo
Sempre nel contesto della prelazione in generale e della prelazione commerciale (in particolare) occorre distinguere tra il termine entro cui deve essere esercitato il riscatto e il termine entro cui deve essere pagato il corrispettivo.
Il legislatore distingue, infatti, tra termine entro cui esercitare la prelazione e/o il riscatto e termine entro cui versare il corrispettivo.
Termini in presenza della comunicazione dell'intenzione di vendere: il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione; il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione.
Termini in assenza della comunicazione dell'intenzione di vendere, il riscatto può essere esercitato entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita; il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
La differenza potrebbe sembrare di scarsa importanza, in realtà notevoli e diverse sono le conseguenza derivanti dal mancato rispetto di uno o dell'altro termine. Infatti, mentre è sicuro che il mancato rispetto del termine entro cui esercitare la prelazione e/o il riscatto comporta la perdita del diritto di prelazione, sono incerte le conseguenze che derivano dal mancato rispetto del termine entro cui effettuare il pagamento del prezzo del bene oggetto della prelazione.
Il mancato rispetto del termine entro cui effettuare il pagamento del prezzo del bene oggetto della prelazione ex legge 27 luglio 1978 n. 392 art. 39
Dispone l'art. 39 1. n. 392/1978, al 2 ° e al 3 ° "Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio". riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio".
Il legislatore non chiarisce se il rispetto del termine entro cui effettuare il pagamento del bene che si intende riscattare è una condizione di efficacia della prelazione e/o del riscatto, con la conseguenza che il mancato rispetto del termine determina la perdita del riscatto e della prelazione oppure se si tratta solo di un termine dilatorio dell'adempimento con la conseguenza che il mancato rispetto del termine non incide sull'efficacia del riscatto (e della prelazione), ma determina solo un inadempimento.
Il 2 ° e il 3 ° comma dell'art. 39 della legge 392/1978 non prevedono che il versamento del prezzo condizioni l'esercizio del riscatto; men che meno comminano una decadenza per il caso in cui quell'adempimento non abbia luogo.
Infatti, il mancato rispetto del termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo, in caso di riscatto, non comporta decadenza da un diritto già legittimamente esercitato, ne' condiziona gli effetti di esso in mancanza di una espressa previsione, sicché il termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo costituisce soltanto un termine dilatorio per l'adempimento, la cui mancata osservanza produce le conseguenze tipiche dell'inadempimento.
In altre parole, il mancato pagamento del prezzo nel previsto termine di tre mesi (che ha natura dilatoria) non comporta – in mancanza di una espressa previsione – decadenza dal diritto esercitato.
Cass. civ. sez. II del 12 gennaio 2017 n 655
