Opinioni
29 Febbraio 2020
14:21

Locazione commerciale e presupposti indennità perdita avviamento

Cassazione 19.7.2019 n 23344 la perdità all’indennità dell’avviamento commerciale da parte del conduttore ex art 34 legge 27.7.1978 n 392 non deriva da un qualsiasi inadempimento del conduttore, ma deriva da un inadempimento che deve essere qualificato grave o di non scarsa importanza ex art 1455 cc e l’inadempimento deve anche essere provato tramite un accertamento giudiziale, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
A cura di Paolo Giuliano

Indennità di avviamento  e locazione commerciale

L'art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 ha previsto la cd Indennità per la perdita dell'avviamento.

In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale  che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore  il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 (industriali, commerciali e artigianali; di interesse turistico). ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

L'art. 35 della legge 27 luglio 1978 n. 392 prevede dei limiti ulteriori per il pagamento dell'indennità di avviamento, infatti, l'indennità non è dovuta in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori

Dalla lettura degli articoli 34 e 35 risulta evidente che l'indennità di avviamento è subordinata ad alcuni presupposti:

I presupposti dell'indennità sono diversi dalla scelta volontaria di rinunziare alla medesima indennità

L'indennità per la perdita dell'avviamento e il lucro dell'impresa conduttrice

Oltre ai presupposti espressamente indicati negli articoli 34 e 35 della legge del 1978 n 392 si potrebbe anche pensare che sussiste un ulteriore presupposto per ottenere l'indennità per la perdita dell'avviamento: l'esercizio di una attività di impresa commerciale (con il relativo lucro economico) posto che l'attività deve essere industriale, commerciale e artigianale aperta la pubblico.

Se questo elemento fosse vero (esercizio dell'attività imprenditoriale con scopo di lucro) l'indennità di avviamento non dovrebbe essere riconosciuta al conduttore (ad esempio un associazione) che pur esercitando una attività scolastica nel bene locato non ha uno scopo di lucro o uno scopo imprenditoriale. In altre parole,  la finalità lucrativa (accanto alla natura imprenditoriale dell'attività esercitata all'interno dell'immobile locato) sarebbe un requisito indispensabile ai fini del conseguimento della ridetta indennità di avviamento.

Attività si insegnamento in forma di impresa e indennità avviamento

In primo luogo occorre valutare se l'attività di insegnamento (attività intellettuale) può rientrare tra le attività (industriali, commerciali ecc. richiamate dall'art. 34 legge 12978/392) posto che l'attività intellettuale è incompatible con l'attività imprenditoriale.

Secondo la giurisprudenza  la circostanza per cui l'attività di insegnamento ha natura eminentemente intellettuale non è un elemento che esclude la possibilità l'organizzazione diretta all'inseganemnto sia strutturata in forma d'impresa, poichè la natura intellettuale inerisce strettamente la prestazione lavorativa dei docenti, ma non giunge a caratterizzare l'organizzazione aziendale nel suo complesso.

Per cui ove l'attività di insegnamento o di istruzione, si presenti come il risultato di un'organizzazione aziendale, ossia di un complesso strumentale di fattori, secondario del servizio di istruzione offerto al pubblico, ma gestito secondo criteri di economicità, deve convenirsi che essa, in quanto non occasionale, va considerata come esercitata in forma di impresa, e dunque avente titolo per la percezione dell'indennità di avviamento.

Una volta provato l'esercizio dell'attività di insegnamento  all'interno dell'immobile locato compresa in  una stabile organizzazione aziendale (impreditoriale)  deve anche esssitere requisito richiesto dalla 1978 / 392 del  contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori per la suddetta attività comportava, soprattutto quando  l'immobile locato fungeva da luogo aperto alla frequentazione diretta e strumentalmente della generalità degli utenti del servizio.

Lucro dell'attività come requisito per l'indennità di avviamento ex legge 1978/392

Per avere il riconoscimento della struttura imprenditoriale di una qualunque attività (e del conseguente diritto, in presenza degli altri presupposti, alla percezione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, di cui all'art. 34 della legge n. 392/78) non è necessario il riscontro dell'ulteriore requisito dello scopo di lucro dell'attività aziendale, poiché lo scopo di lucro è un requisito  indispensabile ai fini della determinazione della struttura causale del contratto di società, ma non è un elemento indefettibile ai fini del contrassegno della natura imprenditoriale dell'attività.

La natura imprenditoriale dell'attività richiede accanto al carattere abituale (o non occasionale), l'elementare criterio dell'economicità della gestione, ossia della rigorosa uniformazione della produzione al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio, in conformità al disposto di cui all'art. 2082 c.c., cui gli artt. 27 e 34 della legge n. 392/78 indubitabilmente rimandano

Inadempimento del conduttore e indennità di avviamento

Come si è detto l'indennità di avviamento non è dovuta se la fine del contratto di locazione dipende dall'inadempimento del conduttore.

Secondo l'art. 34 della legge n 392/78, l'ostacolo al conseguimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da parte del conduttore non è costituito da un eventuale (qualsiasi) inadempimento di quest'ultimo, ma  dalla «cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267», per cui la perdita del diritto all'indennità deriva da un inadempimento del conduttore che deve essere qualificato come  gravità (o di non scarsa importanza secondo l'art. 1455 c.c.) e l'inadempimento deve anche essere accertato tramite un accertamento giudiziale, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.

Cass., civ. sez. III, del 19 luglio 2019, n. 23344

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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