Il posto auto condominiale
Il posto auto condominiale è la croce e la delizia di ogni condominio, soprattutto quando non ci sono posti sufficienti per tutti.
La soluzione per tutti problemi che sorgono in relazione al parcheggio non è data dal legislatore (almeno in massima parte) e al fine di integrare il quadro normativo (ed avere un canovaccio utile) è possibile richiamare i principi indicati dalle diverse sentenze che si sono succedono nel tempo.
E' opportuno sottolineare che i posti auto possono derivare dalla legge (imposti ex lege) ed essere quelli obbligatoriamente esistenti al momento della realizzazione della costruzione, (vedi legge n. 1150 del 1942 art. 41 sexies, legge n. 765 del 1967, art. 18) oppure possono essere dei posti auto derivanti dall'uso diverso di un altro bene condominiale (come ad esempio un cortile).
Accertamento del diritto al posto auto
La differenza tra le due ipotesi si nota e si percepisce nel momento in cui occorre individuare come accertare e costituire o tutelare il diritto al parcheggio dell'auto.
Quando il diritto al parcheggio deriva dalla legge, e lo spazio adibito a parcheggio esiste, ma non è stato a tale scopo destinato, il proprietario defraudato potrà agire contro il costruttore o il proprietario dell'area destinata a parcheggio per vedersi riconosciuto il diritto di avere il posto auto.
Con la precisazione che l'effettiva esistenza di spazi destinabili a parcheggio è l'unica condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato.
L'azione giudiziale diretta al riconoscimento del diritto al parcheggio può avere come oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti ablativi all'edificazione, senza la possibilità di ubicazioni alternative o diverse.
La possibilità di vedere riconosciuto il diritto al parcheggio può essere esercitata anche quando il venditore si sia riservato la proprietà dell'area, in tale ipotesi, verrà costituito un diritto legale d'uso sull'area.
Nelle altre ipotesi il destinatario dell'azione è il condominio.
Proprietà del posto auto condominiale
La riforma del condominio è dovuta intervenire sulla questione e il nuovo art. 1117 cc ha stabilito che gli spazi adibiti a parcheggio si presumo condominiali.
Rapporto tra posto auto e unità immobiliare
Il posto auto condominiale è considerato una pertinenza (anche se pro quota) dell'appartamento o dell'unità immobiliare compresa nel condominio e come tale si trasferisce con l'appartamento, come ogni altro bene condominiale ex art. 1117 cc.
Uso del posto auto e carenza dei parcheggi per tutti
Quando i posti auto sono sufficienti per tutti i proprietari grossi problemi relativamente all'uso del parcheggio non sussistono, quando, invece, i posti auto non sono sufficienti per evitare continue e costanti liti per poter parcheggiare è necessario stabilire un criterio di turnazione criterio di turnazione (questo è l'unico modo legale onde non escludere qualcuno dei proprietari dall'uso del parcheggio) la scelta del criterio di turnazione (6 mesi, 9 mesi ecc.) non richiede la redazione di un formale regolamento dell'uso dei posti auto.
Molto spesso l'uso del posto auto viene subordinato al pagamento di una data somma di denaro, questa operazione, qualsiasi sia la destinazione delle somme introitate dal condominio, rientra nella locazione (e, di conseguenza, è subordinata ai relativi oneri di forma e di adempimenti fiscali a carico del condominio e a carico dei singoli proprietari che percepiscono un reddito dalla locazione).
Effettiva destinazione degli spazi a parcheggio
Resta da chiedersi se per i posti auto imposti ex lege l'effettiva destinazione dello spazio a parcheggio è un requisito essenziale per riconoscere il diritto al parcheggio.
Sul punto si può dire che quando sono stati realizzati gli spazi destinabili a parcheggio, rimane ininfluente la circostanza che per adibire effettivamente quegli spazi a parcheggio saranno necessari ulteriori interventi edilizi come è ininfluente sul diritto al parcheggio la loro attuale destinazione.
L'esercizio dell'azione giudiziale di accertamento del diritto al parcheggio attuata solo da uno dei comproprietari
In presenza di un parcheggio imposto ex lege può capitare che uno dei proprietari inizi un0'azione giudiziaria per vedersi riconosciuto il diritto di parcheggio su un area privata e/o che l'area destinata a parcheggio è condominiale e ha una specifica destinazione d'uso (il parcheggio).
In queste situazioni la sentenza accerterà avrà la proprietà dell'area e il vincolo di destinazione, ma la presenza di un unico attore avente diritto al parcheggio (rispetto un intero condominio) spinge a chiedersi quale potrebbe essere la posizione dei non partecipanti (del resto, la sentenza anche se emessa a favore di uno dei soggetti, non può negare il diritto al parcheggio di chi agisce, soprattutto se l'area vincolata a parcheggio è condominiale, ma non può negare il diritto al parcheggio di altri aventi diritto).
Una possibile soluzione potrebbe essere quella di non riconoscere il diritto al parcheggio sull'intera area, ma di riconoscere il diritto al parcheggio solo su una parte dell'area. Risulta evidente che in questo modo, da un lato l'accertamento del vincolo a parcheggio sarebbe limitato solo ad una parte di un bene, limitazione che non trova giustificazioni, dall'altro, viene surrettiziamente imposto una regolamentazione del parcheggio che non trova giustificazioni immediate.
In queste situazioni, è stato chiarito che quando per l'accertamento del diritto al parcheggio ex lege agisce un solo proprietario, mentre l'accertamento del diritto di uso del bene a parcheggio (cioè l'accertamento dell'esistenza del vincolo di destinazione del bene a parcheggio) deve intendersi esteso all'intera area destinata a parcheggio, al contrario il diritto concreto al parcheggio deve essere (comunque) contenuto nei limiti di quanto spettante agli altri proprietari aventi diritto al parcheggio.
Cass., civ. sez. II, del 12 giugno 2017, n. 14581
