Mercato immobiliare a Roma, compravendite in crescita e tempi record: una casa si vende in 4 mesi
Comprare casa a Roma costa sempre di più, ma non frena la domanda. Anzi. Nel 2025 il mercato immobiliare della Capitale ha vissuto uno degli anni più dinamici dell'ultimo periodo, spinto dal ritorno dei mutui convenienti, dall'interesse degli investitori stranieri e dall'effetto Giubileo che ha alimentato il settore turistico e alberghiero e il tempo medio in cui una casa resta sul mercato si è ridotto di 13 giorni in un anno: ora potete contare di vendere in circa quattro mesi.
Nel Lazio prezzi su dell'8 per cento
I numeri del report Real Estate Data Hub, a cura Centro Studi REMAX Italia e Ufficio Studi Ryze e con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX, raccontano una Capitale in pieno fermento che traina il mercato immobiliare di tutta la regione. Nel Lazio le compravendite sono aumentate del 20,9 per cento nell'ultimo trimestre del 2025 rispetto all'anno precedente e i prezzi delle abitazioni sono saliti dell'8 per cento, superando ormai stabilmente i 3.200 euro al metro quadrato. Un appartamento di 80 metri quadrati costa mediamente oltre 260mila euro, contro i circa 240mila di appena un anno prima.
A rendere il mercato particolarmente vivace è anche la velocità con cui gli immobili vengono assorbiti. Oggi servono mediamente poco più di quattro mesi per vendere una casa, mentre gli sconti richiesti dagli acquirenti sono sempre più ridotti. Nella Capitale il margine di trattativa sul prezzo è sceso al 4,3 per cento, il valore più basso degli ultimi tre anni. Tradotto: chi mette in vendita un appartamento vicino al prezzo di mercato ha molte più probabilità di trovare rapidamente un compratore, ma forse anche questi ultimi hanno meno tempo e potere al tavolo di trattativa.
I giovani vogliono comprare casa
A trainare il mercato sono soprattutto i giovani. Fra chi richiede un mutuo per acquistare casa, quasi quattro su dieci hanno tra i 25 e i 34 anni e oltre due terzi acquistano da soli, senza un partner. Un dato che riflette il ritorno dei mutui grazie alla discesa dei tassi d'interesse e alle formule agevolate per la prima casa.
Quanto alla tipologia di immobile, il trilocale resta il più richiesto nel Lazio con oltre il 40 per cento delle preferenze. È la soluzione ideale per chi lavora da remoto e cerca una stanza in più da adibire a studio, oppure per le giovani famiglie che vogliono evitare un futuro trasloco. Seguono, con poco più del 30 per cento delle preferenze, i bilocali, ancora molto ricercati sia per viverci sia come investimento da mettere a reddito. Inoltre, aggiunge l'agente Giacomo Menghini, "gli immobili ristrutturati o pronti all’uso sono stati preferiti, mentre quelli da ristrutturare hanno registrato tempi di vendita più lunghi, pur restando interessanti per operatori specializzati in trading, frazionamento e rivendita".
Centro storico per gli stranieri, Pigneto e Ostiense per chi investe
Roma continua però a viaggiare a velocità diverse. Le zone più centrali, dal Tridente a Prati fino ai Parioli, attirano sempre più compratori internazionali che vedono nella Capitale un investimento sicuro e relativamente conveniente rispetto ad altre grandi città europee.
Diverso il discorso per quartieri come Pigneto, Ostiense, San Lorenzo, Garbatella e Testaccio. Qui si concentra una parte importante degli investimenti perché "offrono il miglior equilibrio tra prezzo, domanda e potenziale di crescita, grazie a processi di rigenerazione urbana, cambiamento sociale e forte domanda locativa", aggiunge Menghini.
L'85% delle case è ancora poco efficiente
Dietro il boom delle compravendite resta però un problema strutturale. Circa l'85% delle abitazioni vendute a Roma appartiene alle classi energetiche meno efficienti come E, Fe e G, quelle che consumano di più per riscaldamento e raffrescamento. Il dato è legato all'età del patrimonio edilizio della città, ricco di edifici costruiti decenni fa e mai sottoposti a profonde riqualificazioni energetiche. Per questo le banche stanno iniziando a proporre sempre più spesso mutui "green" con condizioni migliori per chi acquista o ristruttura immobili ad alta efficienza energetica.
Magazzini e consegne: Roma supera Milano
La sorpresa arriva dal settore logistico, in cui la Capitale sta diventando un vero nodo strategico nazionale. Per la prima volta i canoni degli immobili logistici di fascia alta a Roma hanno superato quelli di Milano: il prezzo medio è salito in un anno da 66 a 77 euro al metro quadro, contro i 76 del capoluogo lombardo. Il motivo sarebbe nella scarsa offerta di strutture moderne e di una domanda che continua a crescere.
A pesare è soprattutto l'esplosione delle consegne rapide. Con le varie Ztl e le limitazioni al traffico, trovare spazi vicini al centro per stoccare merci e organizzare le consegne dell'ultimo miglio è diventato sempre più difficile e costoso per i corrieri come Amazon, BRT o anche Poste Italiane. In questo segmento i prezzi toccano anche i 110 euro al mq. Un fenomeno che sta spingendo nuovi investimenti, come il polo logistico in costruzione a Castelnuovo di Porto.
L'Eur domina il mercato degli uffici
Anche il comparto direzionale mostra segnali di buona salute. L'Eur si conferma il principale polo degli uffici romani, assorbendo circa due terzi degli spazi locati nel 2025. Le aziende continuano a cercare edifici moderni, efficienti e ben collegati, mentre gli immobili più vecchi fanno sempre più fatica a trovare inquilini. Non a caso molti ex uffici del centro storico stanno cambiando destinazione e vengono trasformati in alberghi o strutture ricettive, seguendo la forte domanda legata al turismo.
Nonostante questa tendenza, gli uffici moderni e di qualità a Roma stanno diventando una merce rara. Solo l'1,6 per cento di quelli di fascia alta risulta libero, una percentuale persino più bassa rispetto a Milano. La conseguenza è che gli affitti continuano a crescere: nelle zone più prestigiose si superano i 600 euro al metro quadrato all'anno, con prezzi ancora più elevati per gli immobili più esclusivi.
Crescono i prezzi per i negozi
Anche il commercio conferma il buon momento del mercato immobiliare romano. Nelle principali vie dello shopping della Capitale gli affitti dei negozi continuano a crescere e hanno raggiunto nel 2025 una media di 1.348 euro al metro quadrato all'anno, con valori che nelle posizioni più prestigiose possono arrivare alle cifre record di 16mila euro. A sostenere la domanda sono soprattutto i grandi brand internazionali e del lusso, che negli ultimi mesi hanno aperto nuovi punti vendita o ampliato quelli esistenti.
Tra le operazioni più significative figurano gli arrivi o le espansioni di marchi come Uniqlo, Herno, Recarlo e Max&Co. Non tutti i negozi, però, beneficiano dello stesso interesse: gli immobili situati nelle strade meno centrali o meno attrattive impiegano ancora molto tempo per trovare nuovi conduttori, segno di un mercato sempre più selettivo. Sul fronte degli outlet, infine, spicca il progetto da circa 100 milioni di euro che trasformerà l'ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village, una struttura da 32mila metri quadrati destinata a ospitare fino a 150 negozi e a diventare uno dei principali poli commerciali dell'area romana.
Giubileo e turismo spingono gli hotel
È il settore alberghiero a rappresentare uno dei motori principali del mercato capitolino. Nel 2025 Roma ha attirato circa un quarto di tutti gli investimenti alberghieri realizzati in Italia. Il Giubileo ha garantito tassi di occupazione molto elevati e tariffe in crescita, rendendo la città una delle destinazioni più appetibili per i grandi gruppi internazionali.
Tra riaperture, restauri e nuove aperture di lusso, il volto dell'ospitalità romana continua a cambiare. E secondo gli operatori il trend potrebbe proseguire anche nei prossimi anni, sostenuto dall'arrivo di nuovi turisti e dalla crescente attrattività internazionale della Capitale. "Il suo punto di forza – spiega Vittorio Savoia, agente esperto nell'ambito dell'immobiliare di lusso – è il rapporto tra valore e potenziale: prezzi più accessibili, patrimonio immobiliare unico e margini di rivalutazione legati a riqualificazioni e investimenti infrastrutturali".
In sintesi, il mercato immobiliare romano nel 2025 mostra una città che cresce su più fronti: le case si vendono più velocemente e a prezzi più alti, gli investitori guardano con interesse ai quartieri in trasformazione, la logistica conquista un ruolo strategico e il turismo continua a ridisegnare intere porzioni del tessuto urbano.
