San Lorenzo, Ostiense e Pigneto: ecco dove Roma Capitale potrebbe limitare gli affitti brevi
In dieci anni gli immobili residenziali destinati alla locazione turistica a Roma sono passati da 4mila a 45mila, un aumento del 1125 per cento. Di questi, la grande maggioranza, 27mila, sono alloggi senza servizi di somministrazione: quelli che sono anche chiamati ‘affitti brevi' o, generalizzando il nome di una piattaforma di prenotazione, airbnb. Quasi un anno fa è stato annunciata la redazione di un regolamento comunale per limitare e gestire questo fenomeno in continua espansione.
È stato approvato, invece, quello del comune di Firenze, che a breve estenderà le limitazioni anche oltre le mura del dentro storico. Lo farà partendo dal supporto accademico del team di ricerca guidato dal professore ordinario di geografia economica dell'università La Sapienza Filippo Celata. "Dopo le prime restrizioni, in vigore da un paio d'anni, il fenomeno si è espanso anche fuori dal centro storico, anche come effetto delle stesse restrizioni", commenta a Fanpage.it il docente.
"È qualcosa che abbiamo osservato anche in altre città", aggiunge. Fra queste c'è anche Roma. Il team di Celata ha collaborato anche con il Campidoglio fornendo dati e supporto accademico per quello che dovrebbe essere il nuovo regolamento sugli affitti brevi. Guardando al risultato di Firenze, quindi, possiamo provare a capire come si strutturerà quello di Roma. "Ci sono alcune direttrici lungo cui il fenomeno si sta espandendo con particolare forza: verso nord, nell’asse Flaminio; verso ovest, lungo l’Aurelio e intorno al Vaticano; verso est, da San Lorenzo al Pigneto e lungo l'Appia; e verso sud, lungo via Ostiense. In queste zone osserviamo tassi di crescita molto elevati degli affitti brevi, spesso superiori a quelli del centro storico", aggiunge Celata. Aree dove potrebbe essere necessario una regolamentazione.
Professore, volevo partire da queste modifiche per contrastare le locazioni turistiche in alcune zone di Firenze. Qual è, in sintesi, il filo conduttore di questo nuovo piano?
Firenze è l’unica città italiana in cui sono già in vigore restrizioni sugli affitti brevi, introdotte dall’ex sindaco Nardella nel 2023. All’epoca, però, queste limitazioni riguardavano soltanto il centro storico, cioè l’area UNESCO. Poi quella misura è stata oggetto di ricorsi e vicende abbastanza complesse, ma alla fine è entrata effettivamente in vigore ed è operativa da un paio d’anni. Nel frattempo, però, il fenomeno si è espanso anche fuori dal centro storico, anche come effetto delle stesse restrizioni. È qualcosa che abbiamo osservato anche in altre città. Così nasce il nuovo regolamento di Firenze, che raccoglie anche altri aspetti già previsti da norme esistenti: superfici minime degli immobili, standard qualitativi, rapporto tra posti letto e ampiezza delle camere, presenza della cucina e così via. Quello che mancava era la parte di analisi territoriale per motivare sia le restrizioni già presenti nel centro storico sia l’eventuale estensione ad altre zone della città. Per questo il Comune ha incaricato il mio gruppo di ricerca.
Per Roma, invece, il sindaco Roberto Gualtieri ha detto che servirebbe la riforma costituzionale di Roma Capitale per poter intervenire davvero. È così?
No, non serve una riforma costituzionale. E in realtà lo stesso sindaco lo sa bene. Il caso toscano dimostra che si può intervenire già oggi con strumenti urbanistici. A Firenze, ad esempio, il TAR si è espresso chiaramente il 14 maggio, stabilendo che il Comune poteva introdurre limitazioni sugli affitti brevi. Nel frattempo la legge regionale toscana è stata anche impugnata dal governo, ma la Corte costituzionale ha dato ragione alla Regione Toscana. Il punto fondamentale è che i Comuni possono intervenire usando gli strumenti urbanistici. È esattamente ciò che è stato fatto anche a Roma durante la revisione delle nuove Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore a cui ho preso parte insieme al Grorab, Gruppo romano regolamentazione affitti brevi.
Cosa prevedono le nuove norme?
In quel contesto è stata introdotta una sottocategoria urbanistica che distingue le abitazioni residenziali dagli immobili ad uso ricettivo. Una volta creata questa categoria urbanistica, il Comune può disciplinarne l’utilizzo. Inoltre nelle stesse NTA, che dovrebbero andare in definitiva approvazione fra poco, è stato inserito un articolo che rimanda esplicitamente a un regolamento sugli affitti brevi che Roma si è impegnata a redigere. E c’è già anche una legge regionale, la numero 8 del 2022, che dice chiaramente che Roma Capitale può introdurre limiti alle locazioni turistiche.
E concretamente, come potrebbe essere applicato questo modello a Roma?
Il Comune di Roma ha affidato al mio dipartimento uno studio molto simile a quello realizzato per Firenze. Lo studio è stato consegnato a novembre 2025 e fornisce una serie di evidenze territoriali utili a costruire il regolamento. Ovviamente il regolamento è una scelta politica. Noi forniamo dati e indicazioni tecniche. Però è molto probabile che le restrizioni riguarderanno non soltanto il centro storico, ma anche aree esterne.
Ad esempio?
Le NTA prevedono che si possa intervenire sia nella ‘città storica' sia nella ‘città consolidata'. E attenzione: dal punto di vista urbanistico la città storica non coincide con il solo centro dentro le mura aureliane. Comprende quartieri come San Lorenzo, Nomentano, Trieste, Parioli, Prati, Testaccio, Ostiense, Garbatella, Monteverde Vecchio e altri ancora. Poi ci sono alcune direttrici lungo cui il fenomeno degli affitti brevi si sta espandendo con particolare forza: verso nord, nell’asse Flaminio; verso ovest, lungo l’Aurelio e l’area Vaticana; verso est, da San Lorenzo al Pigneto e all’Appio; e verso sud, lungo l’Ostiense. Zone esterne alle mura aureliana, in alcuni casi anche non vicinissime al centro, che però sono o ben collegate o comunque vicino al Vaticano, alla stazione Termini ecc. In queste zone osserviamo tassi di crescita molto elevati degli affitti brevi, spesso superiori a quelli del centro storico.
Con quali conseguenze?
Nel centro storico il problema principale è ormai lo spopolamento: i rioni hanno perso oltre un terzo dei residenti negli ultimi dieci anni. Nei quartieri più esterni parliamo, invece, di una forte vulnerabilità abitativa. A San Lorenzo , Ostiense, Centocelle e gli altri la massiccia comparsa di affitti brevi danneggi l’accesso alla casa e provoca l'aumento degli affitti.
Che tipo di strumenti potrebbe adottare Roma? Solo blocchi alle nuove registrazioni?
Non necessariamente. Una possibilità è quella di fare qualcosa di simile a Firenze. Un’altra è cercare di ricondurre il fenomeno alla sua natura originaria, cioè non imprenditoriale. Ad esempio si potrebbe stabilire un numero massimo di giorni all’anno in cui un appartamento può essere affittato ai turisti. È una misura molto comune in altre città europee. Il problema è che qui si entra in un terreno più delicato, perché l’urbanistica può disciplinare il ‘dove', mentre le modalità contrattuali rientrano più nelle competenze nazionali. Inoltre su questo versante la legge c'è già ed è quella sulla ricettività turistica. Stabilisce che gli alloggi ad uso turistico debbano essere attività occasionali, non organizzate e non imprenditoriali. Il problema è che questa norma non è mai stata realmente applicata. A Roma gran parte degli Airbnb sono di fatto attività organizzate e imprenditoriali, cioè esattamente il contrario di quanto prevede la legge.
Oltre agli affitti brevi ci sono anche quelli a medio termine, che sono in crescita. Cosa sta succedendo?
Il mercato degli affitti a medio termine si sta espandendo moltissimo. È un fenomeno diverso ma produce effetti molto simili agli affitti brevi, perché sottrae abitazioni ai residenti. Molti operatori stanno semplicemente diversificando: fanno sia breve sia medio termine. Nel frattempo sono nate piattaforme specifiche dedicate al medio termine, come HousingAnywhere, Spotahome, Uniplaces ed Erasmus Play. Il problema è che questo nuovo mercato si rivolge spesso a utenti con elevata capacità di spesa — studenti internazionali, digital nomads, lavoratori stranieri — e sta espellendo dal mercato studenti e lavoratori tradizionali. Oggi a Roma il prezzo medio di un appartamento sulle piattaforme di medio termine supera i 2mila euro al mese. È il doppio rispetto ai normali contratti transitori. E la cosa paradossale è che questi contratti sono già regolamentati. Dovrebbero essere a canone concordato, con limiti ben precisi. Ma evidentemente i controlli non funzionano.
