Cosa cambia a Roma su parcheggi, demolizioni e affitti brevi. L’ex assessore Berdini: “Città lasciata al mercato”
Villini storici demoliti e ricostruiti, grandi impianti sportivi senza parcheggi, ma anche controllo degli affitti brevi. Questi e altri scenari, nel bene e nel male, potrebbero diventare reali con il voto dell'Assemblea Capitolina su un provvedimento il cui lungo dibattito è spesso proceduto sotto traccia, oscurato da temi politici di maggiore clamore o urgenza temporanea, ma il cui esito può segnare il futuro aspetto della città in maniera indelebile: la modifiche alle norme tecniche di attuazione (Nta) del piano regolatore. Le vecchie regole sono state riscritte, sono state raccolte osservazioni di enti e associazioni, ultime quelle della Regione Lazio a seguito del tavolo interistituzionale con il Campidoglio che si è tenuto martedì 21 luglio. Le modifiche apportate, però, secondo Paolo Berdini, ingegnere, urbanista e per un breve periodo assessore nel corso dell'amministrazione di Virginia Raggi, hanno "un vizio di fondo. Si continua a pensare che bisogna eliminare ogni vincolo agli investimenti privati", spiega a Fanpage.it. "Il risultato sarà che gli investimenti continueranno a concentrarsi nel centro storico e nei quartieri più pregiati, mentre nelle periferie resterà l'abbandono che vediamo ancora oggi".
Le Nta, ovvero come costruire a Roma
Se il piano regolatore indica cosa si può costruire e dove, le Nta indicano come lo si può fare. Cioè quali regole devono seguire costruttori pubblici e privati per edificare, rinnovare e trasformare il volto della città. Sono un vasto groviglio di articoli e commi in cui si può scorgere molto dell'atteggiamento di un'amministrazione riguardo al governo, o al non-governo, dello sviluppo urbanistico. Qui, secondo Berdini, si leggerebbe una certa ‘mano debole' della Giunta di Roberto Gualtieri: "Alla fine si lascia fare tutto al mercato. Non è più l'amministrazione a cercare di riequilibrare i valori economici della città, investendo di più nelle aree svantaggiate". E alla fine, come ricorda l'ingegnere, "il mercato fa il proprio mestiere": in piena libertà, gli investitori vanno dove possono trarre profitto, non dove la città ha più bisogno.
Berdini: "Si lascia fare tutto al mercato immobiliare"
Oggi gli investitori immobiliari sono soggetti molto diversi da quelli classici, gli storici ‘palazzinari'. "Parliamo di fondi pensione internazionali, fondi sovrani, soggetti che possono intervenire dove e come vogliono perché hanno una capacità di investimento impressionante, che non si era mai vista", continua Berdini. "Oggi tutti questi grandi fondi guardano a Roma. Milano, anche per effetto delle inchieste e delle polemiche, ha ormai dato quello che doveva dare e quindi si spostano qui dove c'è bellezza e un patrimonio straordinario su cui intervenire".
Le nuove norme sui parcheggi per gli impianti sportivi
Dagli ex Mercati Generali di via Ostiense al primo built-to-rent a Talenti, passando per il deposito Ama della Montagnola, sono tanti i progetti che rendono l'idea della crescente influenza di questi soggetti nel ridisegnare il volto e la mappa di Roma. Uno di questi in particolare, secondo Berdini, rende l'idea dell'atteggiamento dell'amministrazione nei confronti dei grandi investitori: il nuovo stadio della Roma a Pietralata. "Sui parcheggi, hanno fatto una norma praticamente su misura delle esigenze dei Friedkin", sottolinea. All'articolo 7, il comma 9 è stato modificato. Lo standard, per gli impianti dedicate ad "attività̀ sportive, ricreative, di spettacolo" è passato da un posto-auto ogni 2 unità di capienza degli impianti a un posto-auto ogni 3 unità. Seguendo questa norma, per uno stadio della capienza di circa 60mila spettatori come quello di Pietralata servirebbero 20mila parcheggi. Un numero adeguato, eppure molto maggiore rispetto a quelli indicati nel progetto presentato dalla società giallorossa.
"Sui parcheggi norma a misura dei Friedkin"
Interviene in soccorso l'articolo 87, che, al comma 2, dice: "Per gli impianti localizzati ad una distanza inferiore a mt 1.000, da fermate del trasporto pubblico su ferro, può essere reperita, ad esito di uno studio trasportistico, che specifichi l’effettiva richiesta di spazi per la sosta, in cui venga definita la modalità di accesso dei diversi utenti, una dotazione ridotta fino al 80%". Attraverso questa norma il numero di parcheggi richiesti scende di colpo a 4mila. "Si abbattono gli standard dei parcheggi pubblici sostenendo che ci sarà il trasporto su ferro. Ma non è vero, perché in quella zona c'è soltanto la linea B della metropolitana, con Monte Tiburtini e Quintiliani", commenta Berdini. "Eliminano gran parte dei parcheggi pubblici previsti per lo stadio, perché lì non c'era spazio sufficiente. Io lo dicevo già due anni fa: quell'area era troppo piccola e i parcheggi non ci sarebbero mai entrati".
Eppure, anche con questo abbassamento massiccio degli standard, i parcheggi da realizzare nella zona del nuovo stadio non basterebbero: i posti auto si fermano a 2280. Come fare quindi? Nel conteggio presentato dall'As Roma ecco, quindi, che i parcheggi di scambio delle stazioni della metro B Santa Maria del Soccorso, Ponte Mammolo e Rebibbia, e quelli della FL2 a La Rustica e Serenissima diventano posti per chi raggiunge lo stadio con la propria automobile. Ed ecco superato il minimo di 4mila. Ma anche la Lazio, nel caso ottenga la concessione dello stadio Flaminio, sarebbe stata favorita. Il comma 9bis, di nuova introduzione, dell'articolo 7 recita: "Nel caso di attrezzature sportive esistenti pubbliche ai fini del reperimento dei parcheggi pubblici è possibile utilizzare parcheggi già esistenti entro il raggio di 1.000 mt di percorso pedonale più breve tra gli accessi all’impianto e i parcheggi stessi". Praticamente tutti i parcheggi del quartiere diventerbbero potenziali posti auto per chi va a vedere i biancocelesti. Ed ecco che quelle che il consigliere capitolino e presidente della commissione Pnrr, Giovanni Caudo, aveva definito "una serie di soluzioni sulla mobilità che sembrano essere uno scherzo" diventano possibili.
Berdini: "Villini di Monteverde e Trieste a rischio demolizione"
Fanno discutere anche le nuove norme sulla ristrutturazione edilizia. Secondo Paolo Berdini, infatti, "nel centro storico si favorisce la demolizione e ricostruzione anche all'interno del tessuto storico. Attenzione, perché questo significa che potremmo vedere demoliti edifici dell'Ottocento, della fase umbertina, della prima Roma capitale". La demolizione e la ricostruzione, in alcuni settori del piano regolatore anche con un aumento di volumetria, è infatti equiparata alla ristrutturazione edilizia. Una norma che riprende la legge regionale sulla rigenerazione urbana 12/2025. "Una legge nata durante la giunta Zingaretti e poi, se possibile, ulteriormente peggiorata", commenta Berdini.
A rischiare, secondo l'ex assessore, sarebbero in particolare aree storiche fuori dal perimetro delle mura aureliane, con un alto valore immobiliare. "Aree come Corso Trieste o Monteverde, fra le più belle di Roma, con i loro villini, giardini e parchi. Chi compra un immobile in quelle zone può già fare il suo investimento ristrutturandolo, migliorandolo dal punto di vista tecnologico ed energetico. Perché bisogna aiutarlo ancora consentendo anche demolizione e ricostruzione?", si chiede, aggiungendo che su questo tema "c'è stato un lungo confronto, ma non hanno voluto ascoltare". Questi quartieri, fatte di classici villini romani nati fra gli ultimi anni dell'Ottocento e i primi del secolo successivo, non sono sottoposti a un vincolo della Soprintendenza ministeriale, che "avrebbe difficoltà a intervenire su aree così vaste, perché al loro interno esistono anche edifici costruiti negli anni Sessanta", commenta Berdini, il quale, però, aggiunge: "Si potrebbe introdurre un vincolo urbanistico".
"Bene le norme su affitti brevi"
Ma quindi non c'è niente di buono in queste modifiche alle norme tecniche d'attuazione? Secondo Paolo Berdini qualcosa che si salva c'è: "Sul fenomeno degli affitti brevi qualcosa è stato fatto. C'è un tentativo di affrontare il problema, un po' come aveva provato a fare Barcellona, ad esempio". Nell'articolo 6 viene introdotta la categoria urbanistica delle abitazioni a uso ricettivo, in cui rientrano bed and breakfast, guest house, affittacamere e le case e gli appartamenti per locazioni turistiche a breve termine (quelli anche chiamati airbnb). Tutte queste attività possono avvenire in spazi residenziali, e quindi non richiedono un cambio di destinazione d'uso formale per essere avviati, ma la loro individuazione come categoria autonoma permette all'amministrazione di applicare regole e limitazioni mirate zona per zona. Una prospettiva anticipata a Fanpage.it dal professore ordinario di geografia economica dell'università La Sapienza Filippo Celata, che ha contribuito alla modifica delle nta insieme al Grorab, Gruppo romano regolamentazione affitti brevi.
Inoltre, il comma 17 dell'articolo 25 prevede la possibilità d'introdurre "appositi regolamenti" per "limitare, per motivi di salvaguardia dei caratteri socio-economici, culturali e ambientali di particolari zone della Città storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o l’insediamento di specifiche attività" fra cui negozi, attività di artigianato e proprio abitazioni a uso ricettivo. "Il problema è che, sull'altro piatto della bilancia, c'è una norma che va nella direzione opposta – commenta Berdini -: liberalizzano gli interventi sulle medie superfici di vendita anche nel centro storico. Da una parte si dice di voler contenere gli Airbnb, dall'altra si favorisce l'espansione delle attività commerciali rivolte ai turisti. Che idea di centro storico c'è dietro?". C'è questo e tanto altro nel groviglio delle Nta, la nuova penna con cui verrà ridisegnata Roma.
