Dagli ex Mercati Generali agli studentati di lusso: i fondi immobiliari esteri stanno ridisegnando Roma
Student housing, built to rent, bosco verticale, rigenerazione urbana. Il vocabolario del settore immobiliare sta cambiando anche a Roma, seguendo un tracciato che ha interessato prima città come Milano, Bologna, Firenze e prima ancora il nord Europa, gli Stati Uniti e l'Australia. Non è solo un aggiornamento nel modo di comunicare, ma anche il sintomo dell'ingresso sulla scena di nuovi attori fino a pochi anni fa sconosciuti da queste parti e che hanno fatto della Capitale la loro prossima frontiera. Nuovi investitori che si muovono con logiche diverse, che rischiano di stravolgere l'aspetto esteriore ma anche l'equilibrio di vita della città.
Chi sono i nuovi fondi proprietari della città
Difficilmente li si può trovare sui cartelloni pubblicitari, ma i nomi di questi grossi fondi immobiliari sono molto noti fra chi mastica di finanza internazionale. A Roma è arrivata Hines, società di costruzioni texana che tramite l’acquisizione di SCO Srl, ha ereditato la concessione sessantennale sugli Ex Mercati Generali di via Ostiense. Nel novembre 2025 il Campidoglio ha firmato con Hines una convenzione integrativa che detta le linee guida del futuro progetto di rigenerazione urbana dell'area, dove sorgerà uno "studentato" privato da duemila posti e camere da oltre mille euro al mese.
In via Niccodemi, a Talenti, sorgerà a breve il primo complesso built-to-rent della Capitale: un palazzo da 250 unità abitative che non sarà possibile acquistare, ma solo prendere in affitto usufruendo di servizi integrati come coworking, palestra, lavanderia e addirittura un piccolo cinema. Un gigante di 21mila metri quadri sotto la proprietà unica di CBRE, società statunitense fra le più importanti al mondo nell'immobiliare commerciale e in cui, nel corso degli anni, hanno investito fondi come BlackRock, Vanguard e State Street.
Più piccola ma in espansione è TSH Management B.V., società olandese che in 23 città europee ha aperto The Social Hub (ex The Student Hotel). A Roma ha rilevato l'area dell'Ex Dogana di via dello scalo di San Lorenzo da Cassa Depositi e Prestiti e realizzato uno dei suoi "hub di ritrovo per persone audaci in cui è possibile creare piacevoli ricordi, collaborare e molto altro", come scrive sul proprio sito. La formula è quella di un hotel a cui viene però associata un'estetica da ostello della gioventù con un tocco di lusso. Agli studenti sono offerti "camera completamente arredata, bagno privato, spazi per lavorare e rilassarsi, accesso alla palestra, biciclette gratuite, lavanderia, sicurezza 24 ore su 24" a prezzi sui 1500 euro al mese.
Oltre a queste società specializzate ci sono anche alcuni fondi di investimento immobiliare legati direttamente o creati da banche internazionali come BNP Paribas o UBS, ma anche l'italiana Unicredit. Quest'ultima attraverso Yanez Spv e Orchidea Srl – costituita solo per l'occasione – ha acquisito l'ex Fiera di Roma da Investimenti Spa, società partecipata per il 58,5 per cento di Camera di Commercio di Roma, per il 21,7 dal Comune di Roma e per il 9,8 dalla Regione Lazio che si era indebitata proprio con Unicredit proprio per la costruzione della nuova Fiera sulla Roma-Fiumicino.
La finanziarizzazione dell'immobiliare arriva anche a Roma
"All’inizio c’è stata una fase di resistenza da parte dei "palazzinari" locali – spiega a Fanpage.it la ricercatrice Sarah Gainsforth – ma poi si sono adattati al modello. Anche Caltagirone, per esempio, oggi opera attraverso fondi". Ma qual è questo modello importato che potrebbe cambiare radicalmente il volto urbano di Roma e in cosa è diverso rispetto a quelli passati? Innanzitutto nella modalità di raccolta delle risorse.
Sono sempre meno le società immobiliari che operano con il proprio capitale. Adesso la stragrande maggioranza dei progetti immobiliari e urbanistici è portato avanti attraverso società di gestione del risparmio (Sgr). A muovere escavatrici e gru non sono più i soldi di proprietà delle società od ottenuti attraverso la vendita di azioni in borsa, ma i risparmi di medi e piccoli investitori raccolti da queste Sgr. Raccolgono sia risparmio individuale sia risparmi di natura collettiva come, ad esempio, fondi professionali, fondi pensione professionali, casse di previdenza di determinate categorie, che, spesso a insaputa dei loro contribuenti, decidono di affidare i loro soldi a queste società.
All'utilizzo di Sgr, che in Italia gestiscono portafogli fra i 3 e i 12 miliardi di euro ciascuna, si sono convertiti anche storici imprenditori edili romani, come la famiglia Caltagirone con la Fabrica Sgr. C'è poi Investire Sgr, il cui socio principale e la banca Finnat della famiglia Nattino, la Dea Capital Real Estate Sgr, della DeAgostini Holding, e la Generali Sgr della banca Generali. E poi abbiamo la Coima Sgr di proprietà di Manfredi Catella, imprenditore indagato nell'inchiesta sulla gestione urbanistica di Milano. Coima, che raccoglie i soldi di varie casse di previdenza italiane e anche di fondi sovrani del Qatar e degli Emirati Arabi Uniti, ha ottenuto lo scorso novembre da Cassa Depositi e Prestiti l'incarico per la riqualificazione delle ex caserme di via Guido Reni nel quartiere Flaminio.
L'arrivo dei fondi immobiliari internazionali nella Capitale
Grandi progetti per grandi portafogli. Ma perché, quando per anni se ne sono tenuti lontani o comunque hanno privilegiato altre strade, questi fondi sono arrivati per investire a Roma? Secondo Paolo Berdini, ingegnere, urbanista e per un breve periodo assessore capitolino all'Urbanistica con la Giunta di Virginia Raggi, ci sono in primis due motivi economici. "Il primo, forse quello vero, è il Giubileo – commenta a Fanpage.it -. Ha richiamato attenzioni gigantesche, soprattutto con la costruzione di grandi alberghi. Si pensi a tutti gli hotel a cinque stelle realizzati negli ultimi due o tre anni, quelli sono quasi tutti di fondi internazionali. Poi c’è il riflesso della saturazione del mercato milanese. Non è tanto una questione di inchieste: il punto è che Milano è arrivata al culmine. Dal 2015, anno dell'Expo, sono passati più di dieci anni, e questi cicli non durano in eterno. E allora quale città meglio di Roma, che ha un grande appeal internazionale ed è ancora tutta da valorizzare?".
Ci sarebbe, però, anche un volontà politica di attrarre questi soggetti. "L'amministrazione Gualtieri l'ha detto chiaramente – sottolinea Sarah Gainsforth -: hanno assecondato una serie di richieste degli operatori immobiliari dal punto di vista urbanistico, la prima delle quali era una facilitazione nei cambi di destinazione d'uso. Ma ci sono state modifiche anche alle norme regionali e interventi a livello nazionale". Come la Legge regionale di Rigenerazione urbana 7/2017, che con l'articolo 3 premia interventi di rinnovamento con un 30 percento di cubature in più, a cui si aggiunge anche un 5 per cento se si passa da un concorso di progettazione. "Si va verso una logica tipo ‘Salva Milano' (disegno di legge finalizzato a sanare numerosi cantieri edilizi, ndr), cioè equiparare demolizione e ricostruzione a ristrutturazione, con aumenti di volumetria senza oneri", aggiunge Gainsforth.
Concessioni e riqualificazioni
Aiuta in questo senso anche la politica di concessioni del Campidoglio, con cui grandi costruttori possono prendere un'area urbana da edificare completamente o da ristrutturare a loro spese, gestirla e trarne profitto per decine d'anni in cambio di un canone a prezzi irrisori. "Ormai al mercato Trionfale si usa lo stesso schema degli Ex Mercati Generali, solo in scala diversa. Si continua con concessioni sempre più lunghe", commenta Paolo Berdini. Uno schema che ha il pregio di lasciare al privato l'onere della rigenerazione di aree che restano di proprietà pubblica, ma attraverso cui lo stesso privato può ricavare grandi profitti pagando oneri di urbanizzazione e canoni di locazione molto bassi. "E invece l’amministrazione dovrebbe avere un’idea di città, dovrebbe sviluppare un progetto. Quella è la parte più importante, la più bella del lavoro pubblico. Invece si abdica completamente a questo ruolo e si lascia fare al privato. Ma il privato fa gli interessi suoi, non quelli di Roma", aggiunge l'ex assessore.
"All’estero, spesso, quando si mettono a bando aree pubbliche, non si mette a bando il bene ma il progetto: il Comune decide cosa vuole – una scuola, un centro culturale – e poi cerca chi lo realizza", sottolinea Gainsforth. "Qui invece no, sembra che l’amministrazione voglia liberarsi di un problema, più che governarlo".
Il ruolo di Cassa Depositi e Prestiti
Secondo lo storico dell'economia Alessandro Volpi, intervenuto alla seconda conferenza urbanistica organizzata dal Comitato civico per la tutela dell'area degli Ex Mercati Generali, nel processo che sta portando i fondi a prendere possesso di sempre più aree pubbliche gioca un ruolo anche Cassa Depositi e Prestiti, società controllata dal Ministero dell'Economia. "In molti casi aree che erano pubbliche, come vecchie caserme, vecchi edifici, beni molto ambiti nelle città storiche, vengono vendute dai Comuni perché devono fare cassa. E spesso vengono vendute a Cassa Depositi e Prestiti, la quale spesso compra un bene pubblico che ha una destinazione urbanistica non coerente con il turistico-ricettivo o il residenziale e poi chiede ai consigli comunali il cambio di destinazione d’uso", spiega Volpi.
"Di fronte al fatto che Cassa Depositi e Prestiti è una realtà pubblica, all’80 per cento in mano allo Stato, i consigli comunali concedono il cambio di destinazione d’uso – aggiunge lo storico Volpi -. A quel punto Cassa Depositi e Prestiti vende al fondo e il fondo realizza l’opera che aveva intenzione di fare fin dall’inizio. Opera che, se fosse stata presentata direttamente da un privato, avrebbe probabilmente incontrato più resistenze".
Un nuovo mercato della casa
Sfruttando l'onda del Giubileo, le Sgr internazionali hanno realizzato numerosi alberghi a cinque stelle, specialmente nel centro storico, come il Bulgari Hotel, il Four Seasons e il Mandarin. Mentre, grazie a questa congiuntura economico-politica favorevole, nel residenziale abbiamo i già citati The Social Hub, il built-to-rent di via Niccodemi, lo studentato di Hines agli ex Mercati Generali – di gruppi internazionali -, ma anche la Città della Gioia all'ex Fiera di Roma e i vari progetti di storiche famiglie dell'edilizia romana come Caltagirone (Fabrica Sgr) e Mezzaroma (Impreme Spa). In tutti questi grandi complessi, quelli già realizzati e quelli ancora su render ma già in vendita, la costante è il target. "Puntano sul residenziale perché è l'ambito più redditizio, soprattutto nel segmento del lusso", sottolinea Sarah Gainsforth. "Anche se poi spesso è lusso nei prezzi più che nella qualità: a Milano ci sono stati casi di edifici nuovi con infiltrazioni dopo un anno".
Inoltre, in tutti questi progetti l'appartamento non è solo una casa, ma una parte di un pacchetto di servizi concentrati in un solo palazzo. Per andare in palestra o in lavanderia basta prendere l'ascensore, così come per andare al cinema o a lavoro. Un all inclusive che potrebbe far sembrare quasi ragionevoli i prezzi richiesti. Ma questa strategia di edilizia e gestione immobiliare ha le sue motivazioni proprio nel chi realizza quel progetto. Come spiegato da Alessandro Volpi nel suo intervento, il progetto deve essere altamente remunerativo proprio perché diventa un prodotto finanziario. Investire i propri soldi in una quota di un palazzo di Hines o di CBRE deve essere una scelta conveniente in un mercato dove le azioni di colossi come Amazon o Nvidia garantiscono rendimenti anche dell'8 percento e soldi quasi sicuri in poco tempo.
Come cambia Roma con l'alta finanza immobiliare
"Il fatto che siano altamente remunerativi implica inevitabilmente che abbiano una capacità di valorizzazione delle aree particolarmente alta", continua nel suo intervento lo storico dell'economia Volpi. Inoltre i fondi, che hanno bisogno di garantirsi grandi guadagni per essere ben quotati in borsa, scelgono le aree dove il valore al metro quadro è già alto.
L'effetto è che le zone ricche diventano sempre più ricche, creando uno squilibrio nella città che è sottolineato anche da Paolo Berdini a Fanpage.it: "Questi interventi non avvengono nelle aree vuote della periferia, il che potrebbe avere risvolti positivi. Avvengono nel centro, perché è lì che si fa la rendita. Si alzano i prezzi nelle aree centrali e le persone vengono espulse. Vanno sempre più lontano, anche fuori Roma. In periferia si muove poco, per esempio tra Torre Nuova e Tor Bella Monaca i valori sono leggermente saliti grazie alla metro C. Il problema di Roma è la periferia, ma la periferia oggi non ha mercato".
Un aumento equilibrato del valore immobiliare può essere un bene per chi abita in zone più lontane dal centro, se sono proprietari perché aumenta il valore della loro casa, ma può anche portare a un miglioramento dei servizi. Nel frattempo l'accessibilità delle case in affitto a Roma è in picchiata e se una famiglia con due stipendi nel 2021 poteva permettersi il 70 per cento delle abitazioni sul mercato, oggi questa percentuale è scesa al 40. In questo difficile contesto per chi cerca casa, non si può dire che Roma Capitale non abbia pensato a degli interventi: nel bilancio di previsione per il triennio 2026-28 sono stati stanziati 250 milioni per l'acquisto di appartamenti di edilizia popolare o sociale.
Scegliere di non guidare gli investimenti dei colossi internazionali e di casa nostra, però, potrebbe vanificare questi sforzi. Come spiega Alessandro Volpi, per favorire questi progetti di finanza immobiliare gli oneri di urbanizzazione vengono tenuti molto bassi limitando le entrate nelle casse pubbliche. Inoltre, affinché un area sia considerata o diventi di pregio come serve ai fondi, bisogna evitare che nella stessa zona ci sia una compresenza di residenti o turisti ad alto reddito e di fasce popolari. Così tutte quelle opere come case popolari o a prezzi calmierati, che dovrebbero garantire a tutti di poter vivere Roma, vengono spostate a chilometri di distanza. Così quella zona, sempre più esclusiva, si allarga e modifica la natura stessa di chi la abita, sempre meno residenti e più soggiornanti. Mentre i cittadini sono spinti lontano, finoltre i confini della città.
