A Roma il primo palazzo dove le case sono solo in affitto: così l’alta finanza internazionale mette le mani sulla capitale
Se siete passati da via Niccodemi a Talenti, quadrante nord est di Roma, potreste aver notato un grande palazzo in costruzione. Può sembrare un cantiere come tanti, ma quando sarà pronto rappresenterà un unicum in città. All'angolo con via Guerrini nascerà il primo ‘built-to-rent' della Capitale: un modello immobiliare in cui un intero edificio viene progettato, costruito e gestito per essere affittato nel lungo periodo, sotto un'unica proprietà e con servizi integrati, senza possibilità di acquistare le unità abitative. Una novità assoluta a Roma, ma una realtà sempre più presente a Milano e ben radicata in vari Paesi. L'espansione di questo modello, però, non va presa alla leggera ed è il segnale che l'alta finanza sta entrando sempre di più nel mercato delle case in affitto.
L'operazione è gestita da CBRE Investment Management, società statunitense di servizi e investimenti immobiliari commerciali fra le più importanti al mondo. Sono in fase di realizzazione 250 appartamenti su una superficie di oltre 21mila metri quadri. "Oltre agli appartamenti si trovano spazi per attività comuni, dal coworking alla palestra, dall’home theater a sala multifunzioni, lavanderia, locali di ritrovo e giardini comuni", scrive Recchi Engeneering, che ha curato la progettazione esecutiva.
Il Built-to-rent in Italia
Il palazzo arriva a bastare a sé stesso, fino ad essere presentato come una sorta di villaggio all'interno della città. È il caso di Ca' Village a Milano, nella zona di Cascina Merlata. Anche questo primo esempio di built-to-rent (Btr) nella città meneghina è un progetto del fondo CBRE: 170 appartamenti disponibili solo in affitto con trilocali a partire da circa 1600 euro più 290 per i servizi interni. Ancora in fase di realizzazione è, invece, SeiMilano, progetto enorme la cui parte residenziale sarà fatta di 656 appartamenti arredati e divisi in 11 edifici. C'è poi il maxi investimento Hines, il fondo immobiliare che ha in concessione l'area degli Ex Mercati Generali di via Ostiense a Roma: 1400 nuovi appartamenti divisi fra Lambrate, Navigli e zona Bocconi, tutti con i classici servizi inclusi del built-to-rent. Un progetto più piccolo, di 31 appartamenti, è stato realizzato anche a Torino. È il Maria Vittoria 18, con prezzi da 1300 euro circa per dei bilocali più 216 di servizi.
Nel mondo, fra soluzioni diverse e tentativi di regolamentazione
In Italia il 2025 ha registrato poche transazioni, ma gli esperti prevedono una crescita rapida una volta che saranno pronti i vari progetti in costruzione fra Roma e Milano, così da poter lanciare sul mercato delle abitazioni ‘chiavi in mano'. Il BTR è ben consolidato in Paesi esteri dove c'è una minore tradizione nell'investimento sulla casa di proprietà. Negli Stati Uniti la sola CBRE registra volumi di traffico di circa un miliardo e mezzo di dollari l'anno. Oltreoceano la formula non è applicata solo a condomini nei centri urbani, ma nelle periferie suburbane esistono interi quartieri di villette a schiera costruite solo per essere affittate.
In Europa è il Regno Unito il mercato più sviluppato in questo specifico settore immobiliare. Nel 2025 il settore ha toccato 5,3 miliardi sterline di investimenti, con un'offerta totale di quasi 300mila unità. Ma il fenomeno è in grande crescita anche in Spagna, dove nel 2025 ha attirato 1,7 miliardi di euro. Anche in Australia il built-to-rent è molto diffuso, soprattutto nei centri urbani, ma vari studiosi si stanno interrogando su come la politica può intervenire per favorire la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili. Nel Regno Unito è stata anche fissata una soglia indicativa del 20% di alloggi da mettere sul mercato (e mantenere nel tempo) con un canone sociale in qualsiasi progetto di edilizia residenziale destinata all'affitto.
Immobili built-to-rent: fra opportunità e rischi
Gli alloggi Btr si configurano oggi soprattutto come un prodotto di fascia medio-alta, con canoni spesso superiori al valore medio di mercato anche senza tenere conto dei servizi aggiuntivi molto esclusivi. I prezzi servono anche a garantire un buon ritorno anche se non immediato come nel caso di progetti destinati alla vendita. Ci sono poi la gestione centralizzata e professionale, l'utilizzo di tecnologie e app per i residenti, gli alti standard energetici e ambientali. Tutti elementi che messi insieme rendono il built-to-rent un'opzione semplice solo per grandissimi investitori con portafogli multimiliardari, che cambiano strategia passando dalla speculazione rapida ma rischiosa all'afflusso di entrate costanti e stabili nel tempo. Un'esigenza che può talvolta intrecciarsi o scontrarsi, in base alle fluttuazioni del mercato, con quelle di chi abita: accessibilità, qualità, sicurezza nel tempo.
Se però alcuni studi ricostruiscono miglioramenti nel valore sociale, economico e ambientale nei quartieri in cui questi progetti si inseriscono, altri suggeriscono di fare attenzione a come il built-to-rent può cambiare anche il modo in cui si vive e si pensa la casa. Gli edifici sono progettati per offrire servizi, flessibilità, gestione centralizzata, avvicinandosi in parte a una logica alberghiera. Questo può migliorare alcuni aspetti dell’esperienza abitativa, ma allo stesso tempo rende la casa meno stabile, meno radicata, più standardizzata. Non solo un cambiamento economico, ma anche culturale. Ancora presto per dire quale di questi scenari si presenterà a Talenti nei pressi di via Niccodemi, ma l'arrivo del built-to-rent a Roma è un nuovo sintomo di una città che sta cambiando profondamente.
