Possesso e detenzione (possesso diretto o indiretto, possesso reale o virtuale)

Il possesso di un bene è la relazione di fatto tra un determinato soggetto e il bene stesso, di solito, legittimato da un determinato diritto (proprietà usufrutto ecc.) acquisito sul bene stesso.

Il possesso può essere esercitato direttamente dal titolare del diritto sul bene (possesso reale o diretto) oppure può essere esercitato da possessore tramite un altro soggetto a cui vine affidata la detenzione del bene (l'esempio classico è quello del possesso esercitato dal locatore tramite il conduttore dell'immobile) c.d. possesso indiretto o virtuale.

L'importanza del possesso nell'acquisto della proprietà mediante l'usucapione

Il possesso acquista un particolare rilievo (in quanto elemento essenziale) in un meccanismo di acquisto della proprietà denominano usucapione, tale istituto permette di acquistare la proprietà di un bene se un determinato soggetto ha posseduto il bene (in modo pubblico, pacifico ecc.) per 20 anni (o 10 anni se esiste un titolo idoneo). L'usucapione – di fatto – permette l'acquisto di un diritto reale mediante il passaggio del tempo, legittimato dall'esercizio del possesso sul bene.

Usucapione di un bene in comunione tra più soggetti

L'usucapione è sicuramente applicabile ad un bene in proprietà esclusiva, del resto così è ben delineato il contrasto (tra colui che perde il possesso per un determinato tempo e colui che acquista il possesso per un determinato tempo) tra singolo soggetto che effettua l'usucapione  e singolo proprietario usucapito.

Questo contrasto rimane palese ed evidente anche quando l'usucapione è esercitata su un bene comune da un soggetto estraneo alla comunione.

Questo tipo di contrasto non è così netto e delineato quando il bene è in comproprietà tra più soggetti e l'usucapione è intrapresa da uno degli altri contitolari (cioè da un soggetto titolare del bene comune). Infatti, in presenza di una comproprietà su un determinato bene, il possesso è attribuito a ogni contitolare, quindi, quando un contitolare ritiene di aver usucapito il bene comune occorre valutare: a) se l'usucapione è applicabile ad un bene in comunione; b)  quali sono gli elementi necessari per ritenere escluso il possesso degli altri contitolari.

Sulla prima questione si può dire che l'usucapione può avere ad oggetto un bene comune anche quando l'usucapione è esercitata solo uno dei contitolari verso gli altri contitolari, L'unico problema è individuare quali sono gli elementi di fatto necessari per ritenere realizzata l'usucapione su un bene comune.

Esclusione degli altri contitolari dal possesso del bene comune

Una volta ammessa l'usucapione di un bene in comune da parte di uno solo dei contitolari, occorre individuare gli elementi essenziali per poter attivare l'usucapione. Il primo elemento per l'usucapione di un bene comune (da parte di uno dei contitolari) è l'esclusione dal possesso degli altri contitolari, in altri termini, colui che dichiara di aver usucapito deve provare di aver escluso dal possesso gli altri contitolari o deve dimostrare di aver esteso il proprio possesso sull'intero bene in modo unico ed esclusivo.

Infatti, è stato affermato che il coerede che dopo la morte del "de cuius" sia rimasto nel possesso del bene ereditario, può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso ma a tal fine, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è però tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando egli goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "utí condominus", non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune

Irrilevanza dell'amministrazione esclusiva del bene comune ai fini dell'usucapione

La volontà di possedere un bene in comune in modo esclusivo non può desumersi dal fatto che uno degli altri contitolari abbia utilizzato e amministrato il bene ereditario da solo, sussistendo al riguardo una presunzione "iuris tantum" che abbia agito nella qualità di contitolare e che abbia operato nell'interesse anche degli altri, per cui il contitolare che domanda l'usucapione del bene comune ha l'onere di provare che il rapporto materiale con il bene si è verificato in modo da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene ereditario.

Usucapione e detenzione del bene in comune

La situazione si può complicare ulteriormente nel momento in cui un dei contitolari riceva la detenzione dell'intero bene comune (ad esempio tramite comodato espresso o tacito) da parte degli altri contitolari del bene comune.

In questa situazione, occorre valutare se in presenza di una detenzione del bene comune (da parte di uno dei contitolari) concessa da uno o agli altri contitolari cambiano i principi sopra esposti in materia di usucapione del bene comune (da parte di uno dei contitolari).

Quando viene attribuita una detenzione del bene comune (ad un estraneo o ad uno dei contitolari) per usucapire occorre provare il passaggio da detenzione in possesso.

In presenza di un bene comune, una volta stabilito che il potere di fatto era iniziato a titolo di detenzione, è necessario un atto d'interversione idoneo a provare, con il compimento di idonee attività materiali, il possesso utile "ad usucapionem" in opposizione al proprietario concedente.

Cass., civ. sez. II, del 3 maggio 2018, n. 10512