Definizione di sottotetto
Il sottotetto può essere descritto come quello spazio (o area) immediatamente sotto il tetto di copertura dell'edificio e l'appartamento sito all'ultimo piano dell'edificio. Il pavimento del sottotetto separa il sottotetto dall'unità immobiliare sita all'ultimo piano dell'edificio , mentre il tetto dell'edificio separa il sottotetto dall'area non edificata sopra l'edificio.
Il sottotetto può avere diverse destinazioni (o funzioni): può servire ad isolare l'appartamento dell'ultimo piano dal freddo proveniente dal tetto, oppure può essere destinato ad ospitare alcuni servizi destinati a favore del condominio.
Principi da seguire per identificare la proprietà del sottotetto
Passando ad analizzare i principi che possono essere usati per identificare la proprietà dei sottotetti si può dire che nel condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, (si applica il principio sussidiario della contitolarità – condominialità ex art. 1117 cc del bene) e, quindi, il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano (in assenza di titolo contrattuale) solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità , tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Risulta evidente che prima applicare il criterio sussidiario della funzione del sottotetto occorre valutare (interpretare i titoli contrattuali) ed è bene ricordare che il risultato dell'interpretazione del contratto effettuata dal giudice costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, quando non risultano violati i canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all'art. 1362 e segg. cod. civ. e la motivazione della sentenza impugnata è esente da errori logici e giuridici.
Valutazione degli elementi concreti che determinano la funzione del sottotetto
Come si è detto, per accertare la natura condominiale o privata del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicchè, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorchè il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.
Gli elementi concreti che possono confermare la natura condominiale del sottotetto (in assenza di titolo specifici) possono essere i seguenti:
- – l'accesso al sottotetto solo da un bene (scala) condominiale
- – presenza nel sottotetto di tubazioni condominiali, parti dell'impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell'antenna centralizzata TV, o del vano tecnico dell'ascensore.
La riforma del condominio e il sottotetto: il nuovo art. 1117 cc
La riforma del condominio modificando l'art. 1117 cc ha codificato l'orientamento giurisprudenziale sopra riportato e ha espressamente previsto (n.2) che il sottotetto rientra tra i beni condominiali (nei beni che si presumono condominiali) quando sono destinati all'uso comune per le loro caratteristiche strutturali e funzionali.
Cass., civ. sez. II, del 8 maggio 2017, n. 11184
