Opinioni
1 Novembre 2013
10:02

La vendita o la locazione di un immobile e l’attestato di prestazione energetica

La certificazione energetica degli immobili, in concreto, consiste in un documento denominato attestato di prestazione energetica (ape) che deve essere allegato a pena di nullità al contratto di trasferimento o di locazione di un immobile ex decreto legge del 4.06.2013 n. 63 e legge del 3.08.2013 n. 90.
A cura di Paolo Giuliano

La babele legislativa relativa al certificato energetico rappresenta uno spaccato della "vita" giuridica del paese e può essere concretamente percepita anche solo fornendo un elenco dei vari atti legislativi che si sono succeduti nel tempo.

Il primo atto normativo in materia di certificato energetico è il decreto legislativo del 19 agosto 2005 n. 192,  il quale recepisce la direttiva comunitaria 2002/91/CE, la quale, a sua volta, aveva ad oggetto il rendimento energetico nel settore edilizio. Questa direttiva aveva, sostanzialmente,  il fine di spingere gli operatori del settore verso il doppio obiettivo dell’efficienza energetica (degli immobili) – al momento della costruzione  o della ristrutturazione dell'immobile – e del contenimento dei consumi negli stessi immobili.

Il decreto legislativo (19.08.2005 n. 192) è stato più volte modificato ed integrato da una serie successiva di ulteriori atti normativi e, precisamente,

  • dal decreto legislativo del 29 dicembre 2006 n. 311
  • dal decreto legislativo del 30 maggio 2008 n. 115
  • dal decreto legge del 25 giugno 2008 n. 112 convertito con legge del 6 agosto 2008 n. 133
  • dal decreto presidente repubblica del 2 aprile 2009 n. 59
  • dal decreto ministero dello sviluppo economico del 26 giugno 2009
  • dal decreto legislativo del 3 marzo 2011 n. 28
  • dal decreto ministero dello sviluppo economico del 22 novembre 2012
  • dal decreto legge del 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge del 3 agosto 2013 n. 90

Pensare, anche solo per un attimo, di poter descrivere storicamente (e cronologicamente) tutte le modifiche (integrazioni e ripensamenti) intervenuti fino a oggi è semplicemente impossibile.  L’unica opzione più logica e lineare è quella di fotografare (descrivere) la situazione attuale (sperando che non cambi nell’immediato futuro).

In ogni modo, sotto la locuzione certificato energetico (o certificazione energetica) degli immobili è compreso un documento, (il quale ha cambiato denominazione nel corso del tempo e del susseguirsi dei diversi atti legislativi),e che, oggi, viene denominato “attestato di prestazione energetica”, (il cui acronimo è “ape”), questo documento contiene la descrizione o la valutazione della “prestazione energetica dell'edificio o dei singoli paini o porzioni di piani”.

Lo scopo, come già detto, di tutti questi provvedimenti legislativi è sostanzialmente quello di spingere verso il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici o dei singoli appartamenti o unità abitative, (ottenendo un risparmio energetico), non solo attraverso il miglioramento degli impianti esistenti (al momento della costruzione o durante la vita degli stessi o al momento della ristrutturazione), ma anche spingendo ad usare fonti rinnovabili di energia.

Il certificato energetico deve essere presente in caso di trasferimento dell'immobile o in caso di (nuova) locazione dello stesso.

Per trasferimento si intende un qualsiasi contratto – ad efficacia reale – oneroso (vendita, permuta, datio, conferimento in società) o gratuito (donazione), avente ad oggetto il trasferimento della piena proprietà o nuda proprietà, della superfice, dell’usufrutto, dell'intero immobile o di una quota dello stesso ecc.

Mentre, per (nuova) locazione si intende la stipula ex novo di un contratto di locazione, sono, quindi, escluse le locazioni già esistenti,  cioè non sono considerate nuove locazioni i rinnovi (proroghe) di contratti già stipulati effettuate tramite il c.d. “rinnovo” (tacito) o i contratti di modifica dei patti di locazione (es. riduzione del canone di locazione). Il legislatore non distingue tra locazione commerciale ed a uso abitativo, ergo l’ape si applica ad entrambi tipi di locazione. Inoltre, alla locazione è equiparato il leasing o l’affitto di azienda).

Ricordiamo la novità di prevedere l'ape anche per i contratti di locazione, complica, ulteriormente il procedimento di stipula del contratto di locazione, il quale è già appesantito dalle sanzioni derivanti dal mancato rispetto degli obblighi tributari.

In merito al certificato il legislatore ha distinto tra:

  • l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica,
  • l’obbligo di consegna dell’ape e, infine,
  • l’obbligo di allegazione dell’ape ai contratti di trasferimento degli immobili o ai contratti di (nuova) locazione.

In primo luogo, quanto all'obbligo di dotazione (materiale) del documento, è opportuno sottolineare che occorre distinguere tra edifici costruiti prima o dopo l’8 ottobre 2005, questo al fine di individuare il momento esatto in cui sorge l’obbligo di dotarsi (materialmente) di un tale attestato (ape), infatti, l’obbligo dotazione del certificato energetico sorge immediatamente

  • per i nuovi edifici (cioè quelli costruiti dopo l'8 ottobre 2005)
  • per gli edifici (completamente) ristrutturati dopo l’8 ottobre 2005
  • e per gli edifici pubblici,  (da intendersi come “in proprietà” pubblica o usati dalla p.a. o aperti al pubblico)

Per gli altri fabbricati, già esistenti alla data dell’8 ottobre 2005, l’obbligo di dotazione e consegna sorge al momento dell’inizio delle trattative di vendita o al momento dell'inizio delle trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione.

Effettuata una prima distinzione tra coloro che sono immediatamente obbligati a dotarsi di attestato energetico (ape) e coloro che devono dotarsi di attestato energetico solo al momento dell’inizio delle trattative di trasferimento dell’immobile o della locazione è possibile anche sottolineare un ulteriore aspetto: la materiale dotazione dell'ape non coincide con il momento in cui sorge l'obbligo di allegazione dell'ape al contratto di trasferimento o di locazione.

Infatti, l’obbligo di allegazione materiale del documento "ape" sorge solo al momento della stipula del contratto di trasferimento (oneroso o gratuito) dell’immobile o al momento della stipula di un nuovo contratto di locazione, mentre l'obbligo di dotarsi del documento precede, di molto, la stipula del contratto definitivo di trasferimento o di locazione.

Risulta evidente che il legislatore ha distinto tra il momento in cui deve esistere (materialmente) il certificato, inteso come documento, (c.d. obbligo di dotazione), e il momento in cui sorge l’obbligo di allegazione del certificato al contratto (obbligo che sorge solo con la stipula del contratto di trasferimento o di locazione).

In poche parole, il legislatore (per gli immobili già esistenti alla data dell’8 ottobre 2005) non ha permesso al proprietario di attendere la stipula del contratto definitivo per avere (materialmente) il certificato, ma ha imposto al proprietario di dotarsi del certificato già nel momento in cui decide di vendere o di locale l’immobile e prima di trovare un qualsiasi venditore o conduttore.

Di conseguenza, il proprietario nel momento in cui decide di pubblicare un annuncio (privato o pubblico) di vendita o di locazione (e prima ancora di trovare un acquirente o un conduttore per l'immobile) deve avere materialmente l’ape (del resto, il legislatore obbliga il proprietario ad inserire nell'offerta di vendita o di locazione alcuni dati contenuti indetto certificato e la violazione di quest’obbligo è punita con una sanzione pecuniaria). Quindi, il proprietario (prima di trovare un acquirente o un conduttore) deve essersi già dotato (materialmente) del certificato energetico altrimenti può essergli irrogata una pesante sanzione pecuniaria.

Inoltre, il certificato non deve essere tenuto "nascosto" dal proprietario, ma deve essere reso disponibile (ai fini della consultazione) alla controparte durante tutta la fase delle trattative e, addirittura, chiuse le trattative, (nel momento in cui si sceglie l'acquirente e il conduttore), l'ape deve  essere consegnato alla controparte anche se il contratto di trasferimento e di locazione non è stato ancora stipulato, (in questo momento non è ancora sorto l'obbligo di allegare l'ape al contratto). In altri termini, se, ad esempio, al termine delle trattative si stipula un contratto preliminare, l'ape viene consegnato al compratore, ma,  in questa fase, non c’è ancora l'obbligo di allegazione dell'ape al contratto.

L'obbligo di allegare l'ape al contratto sorge solo nel momento in cui si stipula il contratto definitivo di trasferimento (contratto ad efficacia reale) o nel momento in cui si stipula il contratto (definitivo) di locazione.

Nullità del contratto di locazione o di  trasferimento senza allegazione dell'ape.  Al momento della stipula, l’attestato energetico deve essere allegato al contratto di trasferimento (oneroso o gratuito) e al contratto di locazione, la mancata allegazione è sanzionata con la nullità del contratto medesimo. Si tratta della classica nullità prevista dal codice civile insanabile e rilevabile d’ufficio.

 Le sanzioni amministrative pecuniarieIl legislatore per far rispettare la normativa sull'ape e per rendere ulteriormente vincolante tale disciplina,  non si è limitato solo  alla sanzione della nullità dei contratti stipulati senza allegazione del certificato, ma ha anche previsto delle sanzioni pecuniarie, infatti,

  • il mancato rispetto dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione o ristrutturati, è colpita con la sanzione pecuniaria amministrativa tra  €. 3.000 a  €. 18.000;
  • il mancato rispetto dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita è colpita con la sanzione pecuniaria  amministrativa tra  €. 3.000 a  €. 18.000
  • il mancato rispetto dell'obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, è colpita con la sanzione pecuniaria amministrativa tra  €. 300 a  €. 1.800;
  • il mancato rispetto dell'obbligo di riportare alcuni dati dell’ape nell'annuncio di vendita o locazione è colpita con la sanzione pecuniaria amministrativa tra €. 500 a  €. 3.000

Sul piano concreto, altra questione insulta è l'individuazione del soggetto che può materialmente redigere l'ape. Infatti, la materiale redazione dell'ape è affidata ad un tecnico. Il problema consiste nel comprendere quali requisiti deve avere tale professionista. Ora è possibile che la Regione in cui si trova l'immobile abbia legiferato sulla materia  (all0ra basterà controllare la relativa normativa regionale) se, invece, l’immobile si trova in una Regione che non ha legiferato in materia, la verifica dell'idoneità del tecnico potrà dipendere da molti fattori (ad es. titolo di studio, iscrizione ad un ordine professionale, frequenza di un corso di formazione ecc.). In ogni ipotesi, spetta all’alienante e/o al locatore verificare che il tecnico sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa per la redazione dell’ape.

La validità temporale dell’attestato. L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni, a condizione che l'immobile non sia alterato e che gli impianti siano oggetto di controlli previsti dalla normativa di settore.

Profilo tributario dell'attestato. Giusto per completare la descrizione è possibile sottolineare che  l'allegazione dell'attestato al contratto di locazione non produce ulteriori oneri tributari  in sede di registrazione del contratto, salvo non v enga richiesta la restrazione autonoma dell'attestato energetico

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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