Opinioni
12 Febbraio 2017
14:15

Pagamento dei canoni e locazione stipulata dal non proprietario

La Cassazione del 27.12.2016 n. 27021 indica le contestazioni che possono essere sollevate dal conduttore relativamente al pagamento del canone di locazione quando il locatore non è proprietario del bene oggetto del contratto di locazione o il locatore non totalmente proprietario (bene locato in comunione) oppure il locatore non è legittimato a stipulare la locazione (come il nudo proprietario), si tratta, delle locazioni stipulate da un soggetto che non è titolare del bene e, quindi, non legittimato a locare o è parzialmente legittimato a locare.
A cura di Paolo Giuliano

Il rapporto (non considerato) tra il contratto di locazione e la proprietà del bene concesso in locazione

Il contratto di locazione è descritto nell'art. 1571 cc come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un'altra parte contrattuale una cosa (mobile o immobile) per un determinato periodo in ricevendo un determinato corrispettivo.

Il legislatore, quando ha scelto una definizione del contratto di locazione, non si è espresso nel senso che il proprietario del bene concede in locazione il bene medesimo, in cambio di un corrispettivo; il legislatore, in altri termini, non ha inserito nella nozione di contratto di locazione il rapporto (necessario) tra locatore e bene.

Il  motivo (di quella che potrebbe apparire come una omissione) potrebbe essere facilmente individuato osservando che a) difficilmente un bene viene locato da un soggetto che non sia anche proprietario del bene medesimo, b) oppure si potrebbe ritenere che la locazione del bene da parte di colui che non è proprietario del bene locato non necessità di norme specifiche, poiché è  equiparabile alla vendita del bene altrui (quindi, la locazione è inefficace per il proprietario).

Tutto questo, però, non esclude che un bene possa essere concesso in locazione da un soggetto che non è proprietario del bene locato oppure dal nudo proprietario (e non dall'usufruttuario ex art. 999 cc) oppure viene concesso in locazione un immobile pignorato, per non parlare delle ipotesi in cui è  locato un immobile in comproprietà (e la locazione è stipulata solo da alcuni dei comproprietari). Diversa è l'ipotesi di contratto stipulato usurpando il nome altrui.

Locazione stipulata da un soggetto non proprietario o non legittimato (es. nudo proprietario)

Quando un bene è concesso in locazione da un soggetto che non è il proprietario del bene e/o da un soggetto che non è legittimato a stipulare una locazione (ad esempio il nudo proprietario del bene al posto dell'usufruttuario ex art. 999 cc) per risolvere gli intrigati rapporti che si vengono a creare occorre distinguere tra

  • la posizione del proprietario del bene e il contratto stipulato da colui che non è proprietario
  • la posizione dei soggetti che hanno stipulato il contratto

Nel rapporto tra locazione e proprietario, il contratto di locazione stipulato dal non proprietario del bene non è opponibile o non è efficace nei confronti del proprietario, si tratta di applicare il principio generale che vieta di far sorgere a carico di terzi obblighi senza il loro consenso e il principio che regola la vendita di un bene altrui.

Nel rapporto tra le parti contrattuali occorre prendere atto che la questione della titolarità del bene  (proprietà) o della legittimazione a stipulare (nudo proprietario), da un lato,  sorge solo nel momento in cui il bene non è messo a disposizione del conduttore oppure ci sono delle contestazioni relative al pagamento del canone, dall'altro, l'esistenza di un diritto reale che legittima la locazione non è un presupposto vitale (o essenziale) nel rapporto tra le parti contrattuali.

Ecco, quindi, che si afferma che al momento della stipula del contratto di locazione non è necessario dimostrare il diritto reale sul bene (che legittima la stipula della locazione), poiché per il locatore (anche se mero detentore del bene) sufficiente che del bene abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto anche di fatto (o di un titolo giuridico) che permetta di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso (Cassazione del 20.8.2015 n. 17030).

Pagamento del canone di locazione e contratto di locazione stipulato dal non proprietario o non legittimato

Quanto sopra detto, però, deve essere anche verificato considerando un altro elemento: il conduttore paga un canone di locazione e versare delle somme di denaro ad al soggetto non titolare del bene potrebbe non liberare il conduttore.

In realtà, la questione deve essere posta in mod differente, infatti, il contratto di locazione è un contratto di natura personale (e i diritti e gli obblighi nascenti dal contratto sono assunti reciprocamente solo fra le parti del contratto locativo), per cui  una volta stipulato il contratto di locazione (anche con un soggetto non proprietario e/o con il nudo proprietario e non con l'usufruttuario), dopo che il locatore reso possibile permesso al conduttore il godimento del bene (adempiendo all'obbligazione nascente dal contratto) è irrilevante ed indifferente, per il conduttore,  la posizione del locatore rispetto il bene locato.

Quindi, una volta insorto tra il non proprietario (e/o il nudo proprietario)  e il conduttore il rapporto locativo, ciò che rileva è che le obbligazioni assunte dal primo (e prima tra queste quella di far godere il bene al terzo conduttore) abbiano corso e che il conduttore sia tenuto ad adempiere agli obblighi del contratto, e primo fra tutti quello di versare  il corrispettivo, verso il locatore (anche se non proprietario o nudo proprietario).

Quanto detto porta a due corollari:

a) il conduttore non potrà eccepire la carenza di legittimazione attiva del locatore (non proprietario o nudo proprietario) ad incassare i canoni e/o a gestire il contratto di locazione, poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, per cui chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l'adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione

b) sarà, poi, un problema interno tra proprietario del bene e locatore stabilire chi tra questi sarà il definitivo titolare del denaro incassato dalla locazione.

Bene comune e locazione stipulata solo da uno o alcuni dei comproprietari

La situazione è più sfumata quando la locazione ha ad oggetto un bene in comproprietà e il contratto di locazione viene stipulato solo da alcuni dei proprietari.

Infatti, la locazione del bene comune stipulata solo da alcuni dei comproprietari potrebbe essere assimilata alla locazione di un bene parzialmente altrui, in realtà, in presenza di un bene comune occorre considerare altri due principi: a) ad ogni contitolare spetta la gestione del bene comune, b) quando uno solo dei contitolari compie degli atti di gestione si presume che abbia anche il consenso (e/o la rappresentanza) degli altri.

Tutto questo comporta che quando venga stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, in difetto di previsione del contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai colocatori, quanto dal singolo o da alcuni dei colocatori, in quanto i relativi rapporti obbligatori ex latere della parte locatrice rilevano secondo le regole generali della comunione dei diritti, in quanto si ricollegano ed originano dalla comune manifestazione di volontà contrattuale concretatasi nella con titolarità della posizione di parte locatrice e, pertanto, non implicando disposizione della posizione comune, ma solo la sua attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all'amministrazione della posizione di contitolarità.

Cass., civ. sez. III, del 27 dicembre 2016, n. 27021

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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