Opinioni
12 Maggio 2014
18:26

Il collegamento negoziale usato per pagare l’affitto in nero

La ricerca dei mezzi per poter aggirare il divieto di pagare l’affitto in nero è sempre molto vivace e nella pratica si diffonde la prassi di creare un collegamento negoziale tra due contratti locazione e consulenza, che apparentemente soddisfa sia il proprietario sia l’inquilino, ma solo fino a quando i pagamenti sono regolari, poi il sistema escogitato si trasforma in un incubo per il proprietario.
A cura di Paolo Giuliano

Spesso per raggiungere un determinato risultato è inevitabile usare una pluralità coordinata di contratti, i quali restano comunque distinti tra loro, ma cercano di realizzare un'operazione economica più ampia rispetto quella realizzabile dai singoli contratti.

Basta pensare all'acquisto di mobili a Bari da consegnare a Torino, in questa vicenda, oltre al contratto di vendita di mobili, c'è anche il contratto di trasporto degli stessi. Oppure si potrebbe pensare a quest'ulteriore vicenda  due proprietari  di due distinti fondi agricoli (ma contigui tra loro)  intendono trasferire congiuntamente la  proprietà dei due beni ad un unico compratore, ma, poiché l’acquirente non ha alcun interesse, per nessun prezzo, all’acquisto di uno soltanto dei fondi, le parti hanno convenuto il collegamento.

In questi casi si applica il c.d. collegamento negoziale, il quale presuppone che due o più negozi perseguono una comune finalità o un obbiettivo o un disegno comune più ampio del fine che potrebbero raggiugere singolarmente. Per realizzare un collegamento negoziale è necessario, la duplicità o pluralità di contratti e l’interdipendenza tra i contratti, nel senso che la sorte di un negozio è legata all’esistenza o alla sorte di un altro negozio. In questo modo le vicende dei un contratto si ripercuotono sull’altro contratto condizionandone la validità o  l’efficacia.

Il collegamento negoziale non dà luogo ad un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo negozio ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, che conservano una loro causa autonoma, ancorché ciascuno sia finalizzato ad un unico regolamentazione dei reciproci interessi, sicché il vincolo di reciproca dipendenza non esclude che ciascuno di essi si caratterizzi in funzione di una propria causa e conservi una distinta individualità giuridica, spettando i relativi accertamenti sulla natura, entità, modalità e conseguenze del collegamento negoziale al giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. n.18585/2016; Cass. n.20634/2018); Cass. n.22216/2018). Cass. civ. sez. I del 17 settembre 2019 n. 23094

Il collegamento negoziale consiste in un nesso di interdipendenza tra due o più negozi, avvinti, sul piano oggettivo, da un nesso teleologico tra i negozi, e sul piano soggettivo, dal comune intento delle parti di coordinare i due negozi, per un fine che trascende quello perseguibile con uno solo di essi. Cass. civ. sez. I del 17 settembre 2019 n. 23094

Il collegamento negoziale incide sulla sorte dei due contratti se viene meno uno viene meno anche l'altro. Tutti i contratti collegati vengono considerati come parte di una operazione economica più ampia e complessa  e poiché si vuole realizzare l’intera operazione economica (ma non ha nessun interesse a realizzare solo  una parte dell’operazione economica), se uno dei contratti è nullo, annullabile, inefficace ecc., la nullità, l'annullabilità, l'inefficacia  si trasmetterà anche agli altri contratti collegati (in quanto non si realizza l’operazione complessiva).

Il collegamento negoziale crea  una connessione o interdipendenza tra i diversi contratti, in modo che, (anche se i contratti restato distinti), le vicende di un contratto influenzano l’altro contratto e viceversa. In modo più chiaro, questo legame comporta che alcuni eventi relativi ad un contratto (come l’invalidità, l’inefficacia o la risoluzione), influenzano anche l’altro contratto collegato, condizionandone la validità,  l’esistenza, le vicende,  l’esecuzione. Tale situazione è stata descritta dicendo simul stabunt, simul cadent (è stata anche usata la locuzione effetto a catena o effetto a rimbalzo).

La ratio che giustifica l'interdipendenza si basa sul fatto che le parti considerano inutile un'operazione economica parziale o la realizzazione solo di alcuni dei contratti.

L’esistenza di un collegamento negoziale esclude la possibilità di “salvare” o far sopravvivere qualche contratto, (o qualche frammento dell’operazione economica complessiva) questo perché far sopravvivere solo un contratto significa modificare la volontà delle parti che hanno predisposto un collegamento negoziale e significa esporre una delle parti a conseguenze molto gravi. Per comprendere la situazione  basta pensare al caso in cui  Tizio compra da Caio dei mobili e chiede a Sempronio di trasportare i mobili a Roma, se non si realizza l’acquisto dei mobili, il trasporto sarà inutile, ma, ove si volesse far sopravvivere il contratto di trasporto, Tizio si troverebbe a dover risarcire Sempronio per l’inadempimento (mancata consegna dei beni per il trasporto) o dovrebbe pagare per ottenere lo scioglimento per mutuo dissenso del contratto o per avere il recesso dallo stesso.

Il collegamento negoziale non incide sulle norme che regolano i due contratti collegati  la disciplina resta sempre duplice, a ogni contratto si applica la propria disciplina, senza interferenza derivante dalle discipline degli altri contratti, (nell'esempio fatto della vendita e del trasporto, alla vendita si applicheranno le norme della vendita, al trasporto le norme del trasporto). Quindi, il collegamento negoziale non rende uniforme la normativa applicabile ai singoli contratti, anzi, ad ogni contratto resta applicabile solo la propria specifica ed individuale normativa senza che questa possa essere influenzata o modificata dalla disciplina del negozio a cui è collegato. In altri termini, il collegamento incide sulla mera sorte del contratto e non sulla disciplina dello stesso.

L'esistenza del collegamento negoziale può essere espressa, quanto è prevista una apposita clausola in tal senso, oppure, il collegamento negoziale può essere implicito, quando si desume dal disegno complessivo che i singoli contratti intendono raggiungere (si pensi ad un contratto di locazione nel quale per nascondere un parte di affitto, oltre al contratto di locazione, viene stipulato un altro contratto di consulenza del proprietario verso l'inquilino in relazione all'attività che l'inquilino svolge nel locale, il contratto di consulenza è collegato al primo contratto di locazione).

Fino ad ora ci siamo occupati dell'aspetto tipico e lecito del collegamento negoziale, questo però, non esclude la possibilità che tale istituto possa essere usato  per finalità illecite oppure, quanto meno, per aggirare alcune norme giuridiche.

Un caso particolare di uso distorto del collegamento negoziale si verifica nell'ambito della locazione e serve ad aggirare il pagamento di una parte del canone di locazione in nero, l'applicazione riguarda prevalentemente la locazione commerciale (per le locazioni ad uso abitativo la situazione è più fluida dopo la l'intervento della Corte Costituzionale) e di scarsa rilevanza, invece, per le locazione temporanee. E trova terreno fertile soprattutto per quelle locazioni il cui canone non può essere pagato in contati perché superiore a 1000 euro.

Il meccanismo viene costruito in questo modo: viene stipulato un normale contratto di locazione, ( di solito locazione commerciale) il cui canone di locazione è 150, ma nel contratto di locazione è indicato un canone solo di 100, a questo punto le parti stipulano un diverso contratto con il quale il proprietario si impegna ad eseguire una qualsiasi prestazione a favore del conduttore (es. consulenza) in come corrispettivo  euro 50. Nel secondo contratto di consulenza è prevista la clausola di collegamento con il contratto di locazione, nella quale è previsto che se verrà meno il contratto di consulenza (per invalidità o inadempimento) verrà meno anche il contratto di locazione.

Anche se può sembrare starno i vantaggi sono per entrambi i contraenti, infatti, il proprietario riceve una parte del canone di locazione in nero, il conduttore paga un canone superiore a quello dovuto e non avrà problemi con gli studi di settore (cioè con la coerenza tra ricavi dichiarati dall'esercizio commerciale e le spese, tra le quali c'è anche l'affitto del locale, potendo riciclare le proprie entrate non dichiarate).

Questo "accordo", apparentemente, vantaggioso per entrambe le parti, le regge fino al momento in cui il conduttore paga regolarmente, ma si trasformerà in un grosso problema per il proprietario, infatti, nel momento in cui il conduttore dovesse diventare moroso (per difficoltà economiche), non potendo autoridursi il canone, il primo atto che compirà sarà quello di smettere di pagare per una consulenza che non riceve e chiederà la risoluzione del contratto di consulenza per inadempimento del locatore (non avendo, quest'ultimo,  mai effettuato nessuna prestazione), oltre alla restituzione di tutti i pagamenti effettuati (se il contratto di consulenza non è configurato come una prestazione periodica e continuata) e il risarcimento del danno.

Questa è la strada più semplice per il conduttore, il quale è sicuro di recuperare liquidità derivante dalle somme pagate per un contratto di consulenza che, in realtà, non è stata mai effettuata, (avendo o meno l'interesse a conservare il locale affittato), infatti, se il proprietario decidesse di far valere il collegamento negoziale (e, quindi, decidesse, di eliminare anche il contratto di locazione legato al contratto di consulenza per il collegamento negoziale), di fatto, avvantaggerà il conduttore, infatti, l'inquilino sarà facilitato nel provare che non si era in presenza di due contratti collegati, ma di un contratto di locazione con canone in nero e avrà anche vita facile a poter provare che, di fatto, non è inadempiente al pagamento del canone di locazione, perché il pagamento del canone in nero (in misura superiore a quella indicata nel contratto) non è comunque dovuta e non determina inadempimento.

Ecco, quindi, che il proprietario, preferirà evitare di far valere il collegamento negoziale e preferirà continuare il contratto di locazione (a differenza di quanto abbiamo detto in precedenza relativamente alla possibilità di far sopravvivere un solo contratto in presenza di un collegamento negoziale).

Il proprietario potrebbe anche pensare di disdire, alla prima scadenza, il contratto di locazione, ma se si tratta di un contratto commerciale, si troverà a dover pagare l'indennità di avviamento.

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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