denaro

Uno dei problemi più gravi che assillano i proprietari e l'amministratore del condominio è la ripartizione delle spese.

La questione si aggrava in due casi:

  1.  quando il proprietario non comprende perché una data spesa viene ripartita in un certo modo (in tal caso sarebbe opportuno che l’amministratore del condominio spiegasse le motivazioni tecnico giuridiche della scelta o che il proprietario chiedesse spiegazioni a tecnici di sua fiducia);
  2.  quando colui che ripartisce le spese (l’amministratore di condominio o uno dei suoi aiutanti) non ha idea  di cosa sta facendo (sia per ignoranza sia per la complessità dell’istituto giuridico del condominio).

In questo quadro,  già di per sé, ricco di punti di frizione, la situazione diventa insostenibile se mancano completamente le tabelle dei millesimi (o manca una tabella specifica) per ripartire una particolare spesa.

Quando mancano in tutto o in parte le tabelle dei millesimi, si scontrano due interessi contrapposti: da un lato, l’interesse a non abbandonare l’edificio condominiale nel degrado (è facile sottolineare che la mancata manutenzione ordinaria dell’edificio è destinata a trasformarsi, con il tempo, in una rilevante spesa straordinaria), dall’altro, l’interesse del singolo proprietario a non vedersi addebitate quote di spese non dovute.

Anche se la prassi ha trovato varie soluzioni per aggirare il problema, soluzioni che permettono la ripartizione della spesa, (come ad esempio l’uso della formula la spese si approva “salvo conguaglio dare/avere all’esito dell’approvazione delle tabelle”), risulta evidente che si tratta di paliativi momentanei, i quali si prestano anche ad abusi, in quanto  possono essere usati come un mezzo per imporre una ripartizione abnorme delle spese, che avvantaggia alcuni proprietari (la maggioranza) a danno di altri (la minoranza), senza che ci sia la garanzia di risolvere la questione in modo definitivo (si pensi al caso in cui si inserisce sempre la clausola “salvo conguaglio”, ma non si approvano mai le tabelle definitive).

Ecco, dunque, che si ripropone l'esigenza di scegliere e dare la precedenza ad uno dei due interessi sopra menzionati.

La Cassazione ha scelto di dare la preferenza alla gestione dell’edificio, (del resto afferma espressamente che anche in mancanza delle tabelle dei millesimi è possibile gestire il condominio e ripartire le spese), ma offre al singolo proprietario due tutele:

  • la ripartizione delle spese (in qualsiasi modo sia fatta) deve rispettare il principio della proporzionalità (cioè occorre considerare le differenze tra i vari locali o appartamenti), questo significa che il criterio di ripartizione non potrà essere abnorme.
  • ove il singolo proprietario si senta leso dalla ripartizione (e non voglia essere parte diligente iniziando un giudizio per la redazione delle tabelle dei millesimi, ma preferisce semplicemente bloccare il condominio e non risolvendo la questione in modo definitivo) dovrà indicare in modo espresso in cosa il criterio di ripartizione adottato sia errato, altrimenti non potrà contestare il criterio di ripartizione adottato.
  • ma non basta il singolo proprietario dovrà anche indicare quale pregiudizio concreto ed attuale gli derivi dalla ripartizione.

In particolare la Cass. civ. sez. II del 16 febbraio 2012 n. 2237 afferma che "La ripartizione dì una spesa condominiale può, infatti, essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell’intero edificio. Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione dì esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi. Nella specie, i ricorrenti non hanno indicato per quali concreti motivi, con riferimento a violazione di specifici parametri tecnici, la ripartizione di spesa approvata dall’assemblea fosse lesiva dei loro diritti (Cass. 3 dicembre 1999 n. 13505 e Cass. 10 febbraio 2009 n. 3245)".

Da quanto detto, però deriva un altro corollario, la Cassazione  non spinge il proprietarioa contestare la singola ripartizione della spesa, ma spinge il proprietario ad iniziare un giudizio per redigere le tabelle dei millesimi eliminando, in modo, definitivo il problema. La ratio anti contenzioso è evidente: meglio avere un unico giudizio per la redazione delle tabelle che cento processi sulla contestazione della singola ripartizione della spesa.

In poche parole al singolo proprietario, invece, di contestare la singola ripartizione, converrà sempre iniziare un giudizio per la redazione delle tabelle dei millesimi.