Il contenuto della convocazione assemblea di condominio

L'art. 66 disp att cc stabilisce che l'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. Deve avere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione, inoltre, deve contenere l'indicazione specifica degli argomenti da discutere in assemblea.

Modalità di invio e ricezione della convocazione dell'assemblea di condominio

L'invio della convocazione può avvenire con diverse modalità, ma tutte devono fornire la prova della ricezione (almeno 5 giorni prima della I convocazione) in quanto è espressamente previsto che l'assemblea non può delibare se non consta che tutti i proprietari sono stati regolarmente convocati.

La ratio della norma sulla convocazione dell'assemblea di condominio

L'art. 66 disp. att. c.c. esprime il principio secondo cui ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea del condominio e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, in quanto con il proprio apporto (anche di critica) può contribuire alla formazione della volontà assembleare.

Natura giuridica dell'avviso di convocazione

La medesima giurisprudenza, peraltro, qualifica l'avviso di convocazione – atto eminentemente privato,  e per la precisione si stratta di un atto unilaterale recettizio, per cui esso rinviene la propria disciplina nell'art. 1335 c.c.

Adempimento dell'onere della convocazione

In relazione al momento in cui è assolto l‘onere della convocazione sono state proposte due ricostruzioni: l'onere della convocazione è adempiuto con il mero invio della convocazione oppure l'onere della convocazione è assolto nel momento in cui l'avviso di convocazione è effettivamente ricevuto dal proprietario.

Ricezione effettiva  dell'avviso di convocazione: adempimento dell'onere della convocazione al momento della data di ricezione

L'avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine  di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo quale dies ad quem alla riunione dell‘assemblea in prima convocazione.

Con la conseguenza che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell'art. 66, terzo comma, disp. att., c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220,

Del resto, non è possibile fare riferimento al momento dell'invio dell'avviso, in quanto la convocazione è un atto privato (atto unilaterale recettizio) ed è del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall'applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari

In quanto atto unilaterale recettizio, la disciplina della conoscenza )o presunzione della conoscibilità) è regolata dall'art. 1335 c.c.,  la conoscenza dell'atto è parificata alla conoscibilità, e può essere riconducibile anche solamente al pervenimento della comunicazione all'indirizzo del destinatario e non alla sua materiale apprensione o effettiva conoscenza.

Dall'anzidetto quadro normativo viene fatto derivare l'ovvio corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all'indirizzo del destinatario, tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi.

In tema di condominio, con riguardo all'avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. (nel testo ratione temporis vigente), posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall'applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell'art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione dell'art. 1335 c.c. richiamato, dimostri la data di pervenimento dell'avviso all'indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.

Tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata (cui il testo dell'art. 66 disp. att. c.c. affianca, nel testo successivo alla riforma di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, altre modalità partecipative), e questa non sia stata consegnata per l'assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza).

Cass., civ. sez. II, del 25 marzo 2019, n. 8275