Modi di acquisto della proprietà.

L'acquisto di un bene immobile può avvenire a titolo derivato (vendita trasferimento mortis causa) o a titolo originario (usucapione o accessione).

Gli acquisti a titolo originario si caratterizzano in quanto in entrambe le ipotesi (usucapione e accessione) l'acquisto del bene non avviene tramite un trasferimento del diritto da un altro proprietario (questa è la caratteristica degli acquisti a titolo derivato).

L'usucapione permette l'acquisto della proprietà di un bene, l'usucapione presuppone due elementi costitutivi: il  decorso del tempo unito al possesso del bene (il possesso può essere diretto o indiretto, reale o virtuale, ma non è possibile solo l'intestazione catastale del bene ai fini del possesso ad usucapione e non è possibile ).

L‘accessione, invece, codifica il principio per il quale tutto quello che è costruito sul suolo è di proprietà del proprietario del suolo (tale principio sembra trovare una eccezione nella costruzione realizzata da uno solo dei contitolari su un suolo comune.

L'accessione invertita.

Una eccezione al principio dell'accessione è l'accessione invertita regolata dall'art. 938 cc. la fattispecie presuppone la realizzazione di una parte di un edificio su un fondo attiguo al proprio, ma di proprietà altrui. Quindi, la costruzione non è realizzata interamente sul fondo altrui (in tale ipotesi troverebbe piena applicazione il principio dell'accessione), ma la costruzione è realizzata, in parte sul suolo altrui in parte sul fondo proprio.

Altro elemento  che caratterizza la fattispecie è la vicinanza dei due fondi (i fondi sui quali viene realizzata la costruzione devono essere attigui).

Come si è visto l'accessione invertita richiede la realizzazione di una parte di una costruzione sul suolo altrui, resta da chiedersi se per costruzione deve intendersi qualsiasi edificazione (come ad esempio la costruzione di muri di contenimento) oppure per costruzione deve intendersi la realizzazione di un edificio.

Come chiaramente desumibile dalla stessa formulazione letterale dell'art.  938 cc, l'accessione invertita si riferisce esclusivamente alla costruzione di un edificio, cioè  di una struttura muraria complessa, idonea alla permanenza nel suo interno di persone e di cose, non potendo, quindi, essere invocata l'accessione invertita con riguardo ad opere diverse (dalla realizzazione di un edificio), quali, ad esempio, un muro di contenimento o di divisione.

Di conseguenza, devono essere esclusi i requisiti per l'accessione invertita ex art. 938 c.c., quando l'opera realizzata sul fondo altrui consiste in un opera (terrapieno artificiale) che non è equiparabile ad un edificio idoneo alla permanenza di cose o all'abitazione di persone.

Quando si verifica l'accessione invertita il giudice su domanda di una delle parti interessate (che può essere tanto il proprietario del fondo, tanto il costruttore) può trasferire la proprietà del fondo e della costruzione a colui che ha costruito pagando, il costruttore deve versare al proprietario del suolo una somma pari al doppio del valore della superfice occupata oltre al risarcimento dei danni.

La domanda relativa all'accessione invertita e le decadente o preclusioni processuali.

L'accessione invertita presuppone un procedimento giudiziario, resta da chiedersi se alla richiesta di accertare l'esistenza dei presupposti dell'accessione invertita è soggetto (o meno) alle preclusioni e decadenze processuali.

Per poter rispondere a tale domanda occorre valutare se l'accertamento dell'accessione invertita può essere proposta sotto forma di eccezione oppure può essere proposta solo sotto forma  di domanda giudiziale.

Secondo l'indirizzo interpretativo maggioritario, la deduzione della c.d. accessione invertita di cui all'art. 938 cc non dà  luogo ad una mera difesa o eccezione, ma ad una vera e propria domanda (principale o riconvenzionale), intesa a conseguire un provvedimento giudiziale costitutivo del diritto di proprietà  a favore del costruttore e contemporaneamente estintivo del diritto del proprietario del suolo, oltre che impositivo del pagamento del doppio del valore dell'area stessa.

Ne consegue che tale domanda è¨ soggetta ai limiti ed alle preclusioni di cui agli artt. 183 e 184 cod. proc. civ. e non può essere proposta per la prima volta in appello, sussistendo il divieto di cui all'art. 345 del codice di procedura civile.

Cass. civ. sez. II del 30 giugno 2017 n. 16278