Definizione di servitù

Sussistono diverse categorie di servitù (la servitù è descritta come un peso posto su un fondo a vantaggio di un altro fondo):

  • ci sono servitù continue o discontinue che si differenziano in base all'esercizio costante o periodico della servitù
  • ci sono servitù attive o passive  che si differenziano in base al diritto del fondo dominate di esercitare una qualche attività sul fondo servente
  • ci sono le servitù apparenti o non apparenti che si differenziano in base all'esistenza o meno di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della servitù.

Non si è in presenza solo di una mera classificazione, irrilevante, in termini concreti, ma si è in presenza di caratteristiche (ad esempio servitù apparenti o non apparenti) che incidono su altre situazioni, infatti, solo le servitù apparenti possono essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia le servitù non apparenti possono essere costituite solo per contratto (anche durante un contratto di divisione) e non possono essere costituite per destinazione del padre di famiglia o per usucapione.

Definizione di servitù apparente

Ai sensi dell'art. 1061, comma 1°, c.c., è  apparente soltanto la servitù al cui esercizio risultino destinate opere permanenti e visibili dal fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo.

La servitù apparente richiede due requisiti: opere permanenti destinate all'esercizio della servitù e opere visibili.

Mentre sulla locuzione opere permanenti (inteso come sinonimo di opere stabili e non opere saltuarie) non c'è molto da osservare, sul concetto di opere visibili occorre spendere qualche parola, infatti, occorre valutare se

  • la visibilità deve essere intesa come riferita (solo dal fondo servente) oppure da qualsiasi altro luogo,
  • oppure se la visibilità ha un connotato oggettivo (basta che l'opera sia visibile da tutti ed è irrilevante la concreta conoscenza del proprietario del fondo servente dell'opera) e non soggettivo (l'opera deve essere visibile soprattutto dal fondo servente e l'esistenza dell'opera deve essere concretamente conosciuta dal proprietario del fondo servente).

Collocazione topografica delle opere sul fondo servente

Anche se la servitù apparente richiede delle opere stabili necessarie per l'esercizio della servitù questo non significa che tali opere devono essere collocate sul fondo servente. In altri termini posta la necessità di opere permanenti necessarie per l'esercizio della servitù, è irrilevante dove topograficamente sono collocate queste opere, quindi, è irrilevante se le opere sono collocate sul fondo servente, su quello dominante o sul fondo di un terzo.

Visibilità delle opere dal fondo servente o da qualsiasi altro luogo

Quando si afferma che le opere permanenti devono essere "visibili dal fondo servente" non significa che la visibilità dal fondo servente deve essere una caratteristica specifica della servitù apparente.

In altri termini, la visibilità  delle opere deve dipendere da un punto d'osservazione non necessariamente coincidente con il fondo servente, essendo essenziale, allo scopo, che queste rendano obiettivamente manifesta, per chi possegga detto fondo, la situazione di asservimento.

La visibilità dell'opera dal fondo servente è un'ipotesi normale ma non per questo esclusiva, essendo, piuttosto, sufficiente che le opere destinate all'esercizio della servitù siano visibili – anche se solo saltuariamente ed occasionalmente  – da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purchè il proprietario di questo possa accedervi liberamente, come nel caso in cui le opere siano visibili da una vicina via pubblica.

Visibilità delle opere oggettiva e non soggettiva e conoscenza delle opere oggettiva e non  soggettiva

Sempre in relazione al concetto di visibilità occorre valutare se la visibilità deve avere un requisito oggettivo o soggettivo, la stessa domanda può essere posta chiedendosi se il proprietario del fondo dominate deve avere concreta conoscenza delle opere necessarie per l'esercizio della servitù oppure basta solo la potenziale conoscibilità dell'esistenza delle opere.

Non è rilevante e non è necessario che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera.

Visibilità totale o visibilità parziale delle opere

Infine, non è necessario per integrare il requisito dell'apparenza che la visibilità si estenda all'opera nel suo complesso: non è, quindi, l'entità (quantità) dell'opera che è rilevante,  ma sono rilevanti indistintamente le opere in quanto segno obiettivo ed inequivoco della loro destinazione ad una determinata servitù.

Conclusioni

L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, si identifica, in definitiva, nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro.

A fronte di tali principi, appare, allora, evidente alla Corte come la tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavimento dell'appartamento che funge da fondo servente  costituisca senz'altro un'opera oggettivamente visibile (sia pur occasionalmente), anche solo in parte, dal proprietario dello stesso, che, di fatto, inequivocabilmente (come, appunto, è il caso di una tubazione che trasporta acqua), rivela, per struttura e consistenza, l'onere che grava sull'appartamento servente a vantaggio dell'altro.

Cass., civ. sez. II, del 8 giugno 2017, n. 14292