Gli acquisti immobiliari nella comunione legale dei coniugi

La regola generale della comunione legale dei coniugi relativa ai beni immobili prevede che ogni acquisto di un diritto reale relativo ad un bene immobile (dopo il matrimonio) è considerato bene comune di entrambi i coniugi anche se all'atto di acquisto partecipa solo uno dei due coniugi.

Quindi, in presenza della comunione legale tra i coniugi, il bene acquistato dai coniugi, insieme o separatamente, durante il matrimonio, costituisce, in via automatica, ai sensi dell'art. 177, comma 1, lett. a), c.c., oggetto della comunione tra loro e diventa, quindi, in via diretta, bene comune ai due coniugi, anche se destinato a bisogni estranei a quelli della famiglia ed il corrispettivo sia pagato, in via esclusiva o prevalente, con i proventi dell'attività separata di uno dei coniugi, (il pagamento potrebbe solo dar vita ad un recupero del credito al termine della comunione elgale dei coniugi).

La ratio della norma è quella di tutelare il coniuge debole il quale anche partecipa al mantenimento della famiglia (con il proprio lavoro all'interno della famiglia) anche senza apporti economici.

Anche se l'acquisto può essere effettuato da un solo coniuge, la gestione, l'amministrazione (almeno straordinaria) spetta ad entrambi i coniugi.

La sanzione comminata per la violazione del diritto di entrambi i coniugi alla gestione comune dei bene in comunione legale non è l'inefficacia dell'atto compiuto senza il consenso del coniuge, ma la mera annullabilità dello stesso (entro un determinato termine).

Gli acquisti esclusi dalla comunione legale dei coniugi

A fronte di una norma relativa agli acquisti quasi lineare, sussistono una serie di eccezioni (acquisti che non cadono in comunione legale dei coniugi c.d. beni personali) che sono difficilmente raggruppabili in categorie omogenee.

Le prime due eccezioni riguardano i beni acquisiti per successione mortis causa o per donazione. Questi acquisti restano beni personali (quindi, non cadono in comunione legale) senza nessun altro tipo di formalità.

Le seconde eccezioni sono costituite 1) da beni acquisiti mediante il rimpiego del denaro proveniente dalla vendita di un bene personale, oppure 2) di beni  di uso strettamente personale, ed infine 3) di beni che servono all'esercizio della professione di uno dei due coniugi. Ora, sorvolando sulla difficoltà di individuare quale bene possa essere considerato di "uso strettamente personale" o necessario per "l'esercizio della professione", è opportuno osservare quando si tratta di beni immobili è anche necessaria la dichiarazione dell'altro coniuge che conferma il carattere personale del bene, tale dichiarazione è necessaria per escludere un bene dalla comunione legale dei coniugi.

Requisiti oggettivi e dichiarazioni personali necessarie per escludere un bene immobile dalla comunione legale dei coniugi

Quando un bene è acquistato mediante il reimpiego di denaro proveniente dalla vendita di un altro bene personale è necessario che l'acquirente dichiari espressamente la provenienza del denaro (art. 179, lett. f, c.c.) , inoltre per gli acquisti di beni ad uso personale (art. 179, lett. c, c.c.) o per l'attività lavorativa (art. 179, lett. d, c.c.), deve risultare l'esclusione (per il motivo uso personale o uso lavorativo) dall'atto di acquisto.

Questo però non è sufficiente perché il legislatore richiede anche che il coniuge non acquirente partecipi alla relativa stipulazione e dichiari di confermare tale situazione (art. 179, comma 2°, c.c., con espresso riferimento ai casi previsti dall'art. 179, lett. c, d, f cit.).

La dichiarazione resa nell'atto dal coniuge non acquirente, ai sensi dell'art. 179, comma 2°, c.c., in ordine alla natura personale del bene, si pone, peraltro, come condizione necessaria ma non sufficiente per l'esclusione del bene dalla comunione, occorrendo a tal fine non solo il concorde riconoscimento da parte dei coniugi della natura personale del bene, richiesto esclusivamente in funzione della necessaria documentazione di tale natura, ma anche l'effettiva sussistenza di una delle cause di esclusione dalla comunione tassativamente indicate dall'art. 179, comma 1°, lett. c), d) ed f), c.c. (Cass. SU n. 22755 del 2009; Cass. n. 1523 del 2012).

Cass., civ. sez. II, del 14 maggio 2018, n. 11668